随着“泛珠”合作与CEPA落实、中国与东盟自由贸易区逐步推进，以及2010年亚运会的举行，广州的外事活动将有一个激增的过程，很多投资者都把眼光聚焦在酒店式公寓。投资酒店式公寓，到底是赔还是赚，我们应该把其隐性成本也考虑在内。

文/本刊实习记者 李洁琼

跨省间、跨国间频繁的商务活动以及旅游业的兴旺，使得广州、深圳、北京、上海等大都市酒店及服务式公寓长期处于热租状态。北京的地产开发商甚至在奥运来临之前，打出酒店式公寓15%-18%的高投资回报率，吸引了众多投资人士的眼球，但事实到底如何，作为一个理性的投资者，我们仍然需要擦亮眼睛，算清楚了账目再投资。

高达8.05%的房产税

广州市经纬地产的统计数据显示，广州的酒店式公寓售价高于普通住宅。广州市中原地产双子星城分店经理彭亚文先生则记者介绍：“广州目前购买一手房，必须向国土资源管理局缴纳契税、营业税、个人所得税、印花税”，而这些税率总计8.05%，其中契税税率为1.5%，征收业主个人所所得税税率1%，拥有房产证不够五年的需缴纳的营业税税率为5.5%。“这只是按照投资普通住宅契税税率为1.5%计算的，而非普通住宅契税税率为3%，所以投资非普通住宅需要缴纳的四税税率将达到9.55%。

这些税收都是有法可依的。《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，出售、赠与和交换等土地使用权转让，必须缴纳3%—5%的契税，具体数额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

因为房子的新旧对投资酒店式公寓十分关键，所以“很多时候5.5%的营业税是在所难免”。

除此之外，投资者还必须承担2%的房屋维修基金。据彭亚文先生介绍，酒店式公寓在开始销售时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金，当然也不会计算在投资回报率里面了，于是这些税收就成为是投资者买房不可回避的两个重要投资成本。

按照个人单独投资双子星城一套一房一厅35平方米的酒店式公寓计算，销售单价为14000元/平方米，一般来说，开发商给出的价格应该是490000元。但是按照上述税率，需要缴纳的契税就为7350元，营业税为26950元，个人所得税为4900元，印花税为245元，加上9800元的房屋维修金，投资者总计需要支付的款额达到529445元，比预计需要多缴39445元。

配套设施的重投资

酒店式公寓，按照其定义，就是“酒店式的服务，公寓式的管理”，使客户既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。如此一来，现代家庭所必须的电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、有线TV、宽带、厨房设备、餐桌、床上用品、成套洗浴用品、车位等一样也不能少。

彭亚文先生说，双子星城的房产销售包括普通装修，部分是精装，但若是专门用于酒店式投资，投资者还得另外购置一些设备。广州市海珠区广州大道某四星级酒店式公寓负责人告诉记者：“一般来说，30多平方米的酒店式公寓的配套设施投入约2万元”，虽然说折旧费可以转嫁给租户，但是对于专门投资集中的酒店式公寓来说，前期投入还是很大的。在计算回报率的时候，地产开发商也只是计算地价，而忽视了专业用途方面的装修。

作为整体经营酒店式公寓的投资者来说，需要提供的不仅仅是住宿本身，而是考虑如何才能获得更高的回报率。“租出去了不等于万事大吉”，因此公寓的配套设施尽量齐全。无论是其户型格局还是商务配置情况都全面适应居住者的要求，酒店式公寓的餐厅、健身、娱乐场所是必备的，智能化配置一定要到位。此外，保洁、保安、电子巡更、烟感监控等软件设施一个也不能少。停车位更是不可或缺。

公寓内应设立大型商务中心，包括订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全，还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等，以供楼内各界商务人士使用。

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租金价格的折扣和房屋空置期

计算酒店式公寓的回报率时，很多人可能都看到了酒店式公寓最低将近200多元的租金，广州的酒店式公寓在每年两期的广交会上，不仅租金比平时上涨3-5倍，而且入住率还将保持100%，这让外人看来，收益是非常诱人的。但是我们别忽视了平常时期酒店式公寓的房屋空置期，以及为了与其他常规酒店竞争而采取的会员制优惠和其他折扣。

广州云海居酒店式公寓集中拥有50多套公寓，据该酒店负责人王先生介绍，除了法定假日公寓的小床价格调为大床价之外，价格都没有什么变化，但是广交会期间除外。王先生说：“小床平时的价格有150元/天和168元/天两种，法定假日的时候分别是升为168元/天和198元/天。客户入住第二次就可以享受每天优惠10元的会员价格。”若是长期租住，50多平方米的一房一厅的租金达到4千元，水电气费实用实收，但是在实际操作上，会有另外的优惠。尽管如此，酒店的入住率一般也就达到60%左右。

而位于中大布匹市场附近的双子星城的酒店式公寓出租，彭亚文先生说：“因为周边的租户至少都住上一年以上，所以房屋空置期不会超过两个星期”，但是业主也会在租金上有所优惠，“一般2300元/月的，可能就会降为2100元/月。”

综合这些隐性成本分析，北京的房产开发商的抛出的“高回报率”值得怀疑，北京“我爱我家”的专业顾问就此直言：“目前北京市酒店式公寓实际的年投资回报率也就是在5%-6%之间。”来自广州市房屋租赁市场对2008年4月的分析报告显示，“广州市房屋租赁登记备案面积325.75万平方米，同比减少4%，环比减少2%；合同首月月租金6622.25万元，同比增加30%，环比减少9%”可以看出，租赁市场行情并不如我们想象的好，酒店式公寓也难逃闲置期延长的命运。

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