在经历2008年的种种风雨之后，2009年，中国房地产市场将走向何方？

　　尽管宏观经济政策已由紧转松，中央及地方政府近期频繁出台刺激住房成交量的相关政策，但在经济增速放缓及房地产投资逐月下降的背景下，仍难言市场将在2009年反转。目前，业内关于市场是否已经见底、何时真正回暖发生重大分歧。一个较为普遍的观点是，2009年市场仍将继续调整，但走势趋于平稳，成交量有所回升。

　　本期专题，我们梳理了明年房地产市场发展的三个趋势——9000亿元投资将进一步增加保障性住房供应、商品房市场存量继续增长、小户型将迎来上市高峰期，及一些机构对明年市场走势的预测，以期为读者提供参考。

　　[ 易居中国的研究报告则认为，现有存量下，上海、北京、深圳的商品房消化周期分别为1年、2.71年和1.47年。昆明、天津、哈尔滨、武汉、徐州等地的商品房消化周期分别为6.12年、4.01年、3.71年、 3.13年和2.16年 ]

　　“2009年是一个以消化存货为主的市场。企业投资的复苏估计要到2010年才能体现。”著名经济学家樊纲在12月17日召开的“熊市中的房地产”论坛上表示。

　　“按目前这种销售量下滑速度，今年全国商品房空置面积有可能将升至1.5亿~2亿平方米左右。”上月末，华远集团董事长任志强公开表示。易居(中国)研究院近期发布的报告称，根据今年前三季度的供求比例预测，全国35个典型城市的存量房消化周期可能长达2年到6年不等。

　　商品房存量将上涨

　　“易居对2009年新增供应的预测令我们感到意外。如果易居的预测属实，那么我们预测北京、深圳、成都的交易量将需要分别增长61%、44%和81%，才能使库存量消化时间在2009年年底降至18个月的水平。”高盛高华证券分析师王逸说。

　　而从国家统计局最新数据来看，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1~10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。

　　“我的数据是根据国家统计局发布的数据以及最近的销售量进行预测的。”任志强对《第一财经日报》表示。他同时认为，由于第四季度的竣工量会加大。如果按照前三季度全国商品房销售量同比下降14.9%来计算的话，今年仅前三季度就同比少卖大概1亿平方米，空置率一定会增加。

　　不过他也补充，如果开发商减少施工、竣工面积，以及国家政策扶持房地产市场，不排除明年的存货量增速会回落，低于2007年的增长水平。事实上，国内的大型开发商都已经宣布了减少开发量的决定，因此，明年商品住宅供应的回落应在意料之中。

　　但是，开发商减少开工面积的决定，其作用亦可能因为市场销售的持续低迷被削弱。尽管财政部及地方政府的救市举措、央行大幅降息等政策效应正在显现，但樊纲认为房地产市场恢复正常仍然需要过程。政策的乘数效应要在2010年才会体现。“如果政策得当，需求恢复到正常的水平，我相信中国可以最先走出低谷。”

　　而业界人士认为，即使市场恢复到最乐观的状态，可能也只是和2006年的水平差不多。2006年，全国商品房销售面积达到6.19亿平方米，销售额突破2万亿元。

　　易居(中国)的研究报告则认为，现有存量下，上海、北京、深圳的商品房消化周期分别为1年、2.71年和1.47年。昆明、天津、哈尔滨、武汉、徐州等地的商品房消化周期分别为6.12年、4.01年、3.71年、 3.13年和2.16年。

　　楼市供过于求仍在持续

　　目前，各大城市的商品房存量呈越积越多的状态。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至12月17日，北京市新建商品期房可售房屋套数为18万余套，面积达2351万平方米，其中，可售住宅套数11万余套，面积近1400万平方米。

　　事实上，北京市未销售的房屋并不止这些。截至当天，尚未签约销售的现房套数为17万余套，面积1842万平方米，其中未签约销售的现房近4万套，面积约532万平方米。此外，市场上还存在大量的待销二手房。

　　各大城市的情况大抵如此。上海网上房地产显示，截至昨天下午7点，上海市一手商品住宅的可售套数超过6.6万套，面积将近856万平方米；二手房的可售套数更是超过11.3万套，面积超过1336万平方米。

　　同时，根据易居(中国)此前提供的统计数据，上海今年以来每个月都处于供过于求的状况，其中9、10月份的新增供应和成交量之比已超过2∶1，意味着两套新增房源中，只能成交1套，这还未将原来市场中的存量房源计算在内。显然，楼市供过于求的情况仍在持续。

　　但是，与各大开发商及部分地产分析师急切希望市场回暖的意见不同，易居(中国)分析师付琦却对记者表示，今年以来一直持续的楼市供过求的状况并没有什么值得担心的。倒是自2004年以来上海市一直持续下滑的土地供应量，尤其是住宅土地供应的逐年下滑之势，使得未来上海商品住宅的供应量或许难以满足突然释放的大量购房需求。

　　但是，对于现在销售严重萎缩的楼市而言，这显然已是后话。对于开发商而言，还在持续增加的商品房存量已经对其未来的推盘计划形成“威胁”——如果在价格上没有优势，在众多商品房的存量中，新推出的房源很可能被淹没其中，但降价显然又不是开发商们情愿之中的选择。因此，明年的形势对于开发商而言，可能将成骑虎之势。

　　Institutional Forecast机构预测

　　中国社会科学院

　　2009年将延续2008年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。

　　摩根士丹利

　　中国的房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。目前几乎可以肯定，2009年中国的外部需求将非常疲软，因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。如果2009年房地产投资崩溃并出现30%的收缩，其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。

　　易居(中国)研究院

　　2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

　　瑞士信贷

　　预料2008年内地楼价会跌15%，2009年再跌5%，2010年以后楼价将企稳。

　　第一财经日报

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