一系列的金融风暴，外资投资更加谨慎了；经济萧条的影响，国内机构的扩张冲动也消退了。写字楼市场该如何应对？如何发展？

　　面对金融危机及其所引致的多个行业内严峻的市场经营状况，考虑到未来供应量、目前萎缩的需求量，写字楼市场也许在未来两年内将会遇到更多的问题，或曰挑战。更令人堪忧的是，一方面,供给量的过快增长令空置面积大幅上升；另一方面，办公需求却在做裁减预算的算盘，甚至退掉早先的预留面积。

　　供需失衡让甲级写字楼的租金不再坚挺，为了适应这种变化，一些项目开始采取更为灵活的租赁策略，特别是新落成的项目，为了能在萧条的经济环境下较快提高入住率，为资质较好的客户或大面积客户提供了更多的优惠，而新项目租赁策略的调整也会随着时间的推移传导到成熟写字楼项目上。

　　一路飙升的空置率

　　在销售市场上，从2007 年开始，北京散售型甲级写字楼项目已经基本没有了，开发商更多地考虑到项目的长期价值，愿意自持或整售项目，以保证楼宇的品质。这就使得销售市场上的供给愈加的稀少。而北京甲级写字楼租赁市场的主要矛盾正是供给和需求的不匹配。

　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部的高级经理王琼表示，供给方面，自2004 年以来，北京甲级写字楼市场年均供给量达到100 万平方米，2007年更达到历史性的160 万平方米的新增供应。2008年受到工程、资金及奥运相关政策的影响，供给量有所下降，但仍会达到120 万平方米左右。部分项目的工期延长，令2009 年的供给量更为可观。相比之下，2004 年到2007 年甲级写字楼的年均净吸纳量为88.6 万平方米。这个数字从绝对值上表明需求是很旺盛的，但与供给量的增长仍有一定的差距，这也造成了2004 年到2007 年写字楼空置率的波动。

　　而2008 年预测的在奥运会之后对写字楼需求的放量，由于经济危机的发生而被突然打断，其结果是造成对2008 年净吸纳量的统计会下降至约为50 万平方米。

　　据高力国际研究与咨询部的初步统计，纵使2008 年第四季度内仅有两个甲级写字楼竣工入市，在市场净吸纳量期望不高的基础上，促使本层面市场的空置率进一步上升。截至发送本稿时间，未完全统计的数据显示，季内北京甲级写字楼市场空置率上升1.27 个百分点到15.26%。考虑到未来新增供应量的逐渐增加，空置率会继续上升，甚至有可能会超越2007 年年末16.71% 的水平，创5 年内历史新高。

　　略显疲态的租金

　　就高力国际掌握的2008 年第四季初步数据来看，北京甲级写字楼市场里的6 个分区市场已有4个出现租金滑落迹象，包括CBD、金融街、朝阳门（包括东二环）和燕莎区域。总体而言，预期北京甲级写字楼市场的租金会在2009 年内表现疲软，部分区域市场和新物业的租金跌幅还将加大。

　　“由于CBD 及周边地区是跨国公司密集的地区，而金融街区域集中了较多的金融类企业，将比其他区域受到更大的影响。而中关村区域以技术型公司和IT 公司为主要租赁客户群，尽管金融危机对该客户群的影响已经显现，但该区域未来供给量有限，因此租金不会有太多的下降。”王琼进一步解释。

　　DTZ 戴德梁行研究顾问部分析师本杰明则认为，2009 年国营企业对于整栋供应的吸纳会相对减少租金下调的一些压力。然而，目前由投资观望态度造成的投资停滞假设仍然存在。“由于北京写字楼市场售价处在较为理性的阶段，因此尽管经济波动会给市场价格带来一定的下调压力，但售价方面不会像租金这样出现大的调整。”王琼提醒道。

　　热点区域的胶着战

　　位于长安街旁、CBD 核心区的华彬中心，投资15 亿进行了配套的增建和改造提级，重装面世后的华彬中心涵盖了华彬中心甲级写字楼、华彬商务中心、北京华彬费尔蒙酒店、华彬紫金剧院、华彬城市俱乐部、华彬精品商业等众多业态组合，力图通过高端与多业态的运营方式，满足区域高端商务人群商务办公与休闲度假的需求。该项目于2008 年12 月正式上市，标志着CBD 区域新增供应间的酣战序幕再次拉开。

　　展望2009 年，CBD 及周边地区紧随其后的新项目还将有期待已久的国贸中心三期，以及财源国际中心、中海广场、环球贸易中心、盘古大厦等。

　　不过，CBD 区域还不是新增项目最多的地方。

　　据第一太平戴维斯的数据显示，2009 年北京甲级写字楼市场超过150 万平方米的供给量主要集中在金融街、CBD 及周边地区和东二环路区域，分别占37%、35% 和13%。在新增供给量夺魁的金融街区域里，会有部分自用面积，如交通银行收购的航宇大厦、光大银行收购的金祺大厦，以及已经整售的恒奥中心等。本杰明表示，这些在建的新项目为了迎合国际客户的高品质要求，普遍提高了品质标准。“随着国际客户的价格敏感度的增加，这些项目如果不愿意下调租金将会逐渐失去原有的潜在客户基础。”

　　2009 年，相信北京写字楼的热点区域仍为传统核心商务区如CBD 及周边地区、金融街。“属于东二环区域的东直门地区，由于来福士广场的竣工以及东华广场建设的不断推进，也可能成为新的热点地区；另外，受益于奥运会基础设施建设和商务设施的发展，亚奥地区也有成为新热点板块的可能。”王琼补充道。（责任编辑：乐山）