李小宁：10月之前不宜购房

李小宁：著名地产专家、户型专家、建筑设计师、作家、摄影家，豪尔斯企业董事长。考察五十个国家的房地产项目，主持多个别墅和高档公寓的设计。常年在电视台等传媒机构主持、参与房地产节目及论坛，并担任各类评比活动的专家评委。出版《帮你挑户型（普通户型卷）（特殊户型卷）（杂说户型卷）》。出版《琐见琐文—李小宁域外摄影散文集（亚洲、北美洲卷）、（欧洲卷）》。出版《展览新空间》大型画册。

2008年无疑是多事之秋，美国本土引发的金融危机迅速波及全球，房地产行业自然首当其冲。国内楼市也不明朗，从政府前紧后松的政策到购房者态度的转变，以及对未来悲观的预期，都让2009年的楼市更加扑朔迷离。为此我们特别邀请到国内知名房地产专家李小宁为大家答疑解惑，问题的答案尽在本期的行业风向标。

我们主要从以下5点深度探讨2009年的房地产市场。

1、国内房地产市场持续低迷，国际金融危机也没有明显好转的态势，在这种环境下国家继续加大保障性住房的建设力度，同时各地政府出台了不少利好的政策，我不知道您对于现在的市场有什么看法，这种深度的调整有没有必然性，它的原因又是什么。
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2、从国际的角度看，中国是不是面临一个经济周期，或者说房地产市场进入一个新的周期？我们知道世界范围内也有很多国家面临房地产市场下滑的局面，和其他国家相比，我国的政策有什么特点，别国的经验有没有值得我们借鉴的地方。

3、我国的房屋私有化改革时间不能算太长，应该说还没有经历一个完整的周期，很多个人购房者还没有意识到房地产市场的风险，但是在别的国家比如说日本、美国都有过房价大跌的情况，这些国家在当时又是如何应对危机的呢？

4、从近些年的市场反应来看，购房者的热情还是很高。有第一次置业的，也有为了改善居住环境选择置换新居的，这种刚性需求应该说还是很旺盛，但是反过来，全球范围的金融危机已经开始波及实体经济，就业环境相当恶劣，这就给已经按揭买房的消费者和想要选择按揭方式买房的消费者不小的压力。 那么，现在是否是购置物业的好时机？如果现在不买房什么时候买？结合您对世界房地产的了解，您觉得2009国内的房价将走出什么样的曲线，价格和交易量将会如何。2009年的房价还会下探到一个怎样的程度？这种下跌大概还要持续多久。

5、就在地方政府纷纷表态要为房地产业健康发展创造良好条件的语境下，近日，一份由全国工商联房地产商会发布的《我国房地产企业开发费用的分析》报告，引起公众对房地产显性成本和隐性成本不断上升的忧虑您所掌握的现阶段新商品房、保障性住房、存量房的各自交易状况是怎样的？它们各自有什么优势。我们知道有一些开发商在本轮的调整中资金链出现问题，销售出现问题，很多项目的运转资金紧张，这种项目的质量让消费者很担心。请您给购房者一些建议，什么样的项目不更购买，什么样的开发商需要我们警惕。