进入10月以来，房地产市场交易出现了明显回暖。我们预计，新开工面积、销售面积的强劲反弹将保持到年底，全年新开工面积将达到9.8亿平方米，销售面积将超过9亿平方米，全年房地产开发投资增速将突破20%。在投资强劲回升的带动下，地产股未来仍有望保持活跃。

　　投资增速将超20%

　　截至9月底，全国房地产开发投资完成额累计达25050亿元，同比增长17.7%；9月当月，地产开发投资额达到了3903.1亿元，创下今年以来的第二峰值。鉴于第四季度一直是房地产开发投资增长较快的时期，并考虑到目前新开工面积、竣工面积和销售面积将继续保持向上的态势，我们预计今年全年房地产开发投资增速将超过20%，并成为拉动固定资产投资增长的主要动力。

　　从主要城市的交易情况看，近期成交量和成交金额全面回升。我们统计的13个主要城市的成交面积显示，10月12日-10月16日，13个城市的成交面积350.46万平方米，合计成交金额105.47亿元，这也创下了今年以来最大的单周成交面积和第二大单周成交金额。我们认为，“金九”已经褪色，而“银十”有望成为现实。支持这一论断的主要依据是目前销售面积和新开工面积等重要指标的持续回升。9月当月，销售面积同比增长56.32%，销售额同比增长97%，新开工面积同比增长55.93%。虽然由于市场调整、价格因素等影响，销售面积增长的速率在放缓，但新开工面积持续提升的状况并不会改变。

　　我们用新增供给销售率来推算今年的新开工面积。假设用新开工面积当作全年市场的供给，并把去年下半年30%的新开工面积和今年全年70%的新开工面积计入今年真正的有效供给，则可以得出新增销售率的计算公式：当年的销售面积/（0.7*当年新开工面积+0.3*去年下半年新开工面积）。以全年销售面积增速46%，总量9.06亿平米算，同时假设今年新增供给销售率为1.1的平均水平，从而得出今年全年新开工面积大致在9.8亿平方米，累计同比增速将超过7%。

　　9月全国房屋销售价格指数环比为0.7，虽然还在上升，但上涨幅度在持续收窄，从北京、上海、深圳等一些城市的数据看，环比涨幅在放缓；而从历史数据看，环比涨幅在今年7月创下高点后，一直持续下行，这是否意味着经过上半年快速的非理性上涨，未来房价涨幅会放缓？我们认为，不确定性还很大。考虑到10月、11月的季节因素，开发商可能会在价格上采取灵活策略以推动成交，但由于目前供需尚未达到安全的平衡点，如果潜在的真实购房需求受不确定因素作用爆发出来，则很有可能再度推高房地产价格，因此，未来房地产价格的整体走势还有待于观察。

　　金融环境依旧宽松

　　截至9月底，房地产开发贷款累计达到8190亿元，同比增幅为47.2%。虽然7月份以来，商业银行加大了对二套房的审查力度和贷款发放标准，但事实上并没有影响到地产业整体的资金状况。9月份，房地产贷款更多的来自个人按揭和订金的增长，二者当月累计同比增幅分别达到107%和52%，高于开发贷款47.2%的整体增速。我们用个人按揭贷款增速+1/销售额增速来衡量地产业金融环境的宽松程度。如果该指标为负或接近于0则说明房地产业获得资金面临着较大的困难，反之则说明金融环境较为宽松，9月份，该比值为0.2，明显高于7月和8月，说明房地产面临的金融环境依旧宽松，我们认为，由于目前宏观经济仍处于复苏的关键时期，房地产投资在民间投资中占比较大，政府部门短期还不可能出台较为严格的调控措施，因此，房地产面临的政策环境不会发生大的变化。

　　虽然市场预计四季度信贷整体增长大致在1万亿元左右，相比之前更趋于理性,但这不会影响到未来房地产企业的资金获得能力。可以看出，目前地产商资金来源的渠道已经多元化，预付款、按揭贷款、次级债以及其他信托贷款等对房地产资金的支持力度正在增强。我们认为，随着明年一季度新一轮银行信贷创造周期的来临，地产企业资金充裕的状况至少会保持1-2年。

　　地产股仍将活跃

　　有了业绩和流动性的双轮推动，中期内地产股走势仍会强于大盘。10月以来，申万地产指数涨幅为4.84%，在23个一级行业中排名第11位，同期全部A股涨幅为4.32%。我们预计，三季度地产行业的整体业绩增长会超出市场的预期，全年业绩同比增幅将超过40%。

　　从市盈率角度看，截至10月21日，以TTM整体法计算，申万地产板块市盈率为45.02倍，在23个一级行业中排名第7，同期全部A股的市盈率为25.86倍。虽然与一些行业比，房地产板块的市盈率并没有太大的优势，但纵向来看，地产股还是存在一定的低估。从历史数据看，申万地产板块PE的均值为39.26倍，均值上限为58.29倍，在目前预期业绩大幅上升的情况下，地产股的PE仅比均值稍高，仍处于合理范围内，有理由相信未来地产股将会被更多的机构看好。

　　这一点也能从行业成交占比中体现出来。10月21日，房地产板块成交金额为725.97亿元，占全部A股成交额的9.86%,已远远超出7.01%的历史均值和8.45%的均值上限，说明更多的机构持续看好地产业。此外，从换手率看，10月21日，以整体法计算，申万地产板块换手率为3.37%，在23个一级子行业中排第7位，明显高于A股整体1.94%的换手率。

　　具体到个股方面，我们看好业务重点在二三线城市的房地产企业如荣盛发展、丰华股份、实达集团等，同时随着保险资金投资不动产增多，商业地产公司如金融街、世茂股份等也将有不错的业绩增长。