房地产市场进入温和下探期（下）

    主持人：现在我们在很多时候，也在提出，像刚才您提到了就全球化经济的问题，然后有一些乐观的经济学者会认为我们的中国的经济，已经开始提前复苏了，您觉得我们现在，从房地产的角度上看，我们现在的市场，是不是已经比世界要好了呢？如果并不是这样的话，在一个经济下滑的周期中，一个成熟的房地产市场，应该又是如何都的呢？

    李小宁：现在是这样的，就说如果说经济提前复苏，这个说法没什么错误。因为复苏这个东西，说法非常的含混，就说所谓复苏，就说我稍稍有一点点回暖，我就可以叫复苏，对吧！复苏是在回暖之前，一句话，如果最大以后，就叫回暖，再打以后就经济开始回升，然后上升，或者是这种趋势，就很明确了，所谓复苏只能就是经济有点慢慢好转。但是我认为，不确定。简单的从目前的三季度甚至到四季度，就是说现在目前经济已经企稳，或者甚至已经回暖，我觉得有点早，最重要看明年一季度。

    那我刚才讲了，房地产市场也是这样，要看明天一季度，那它的影响，因为一季度恰恰又是冬季，正好是冬季最长的一个季度。那么这个季度，对房地产市场影响比较大，我们知道房地产最不好的季节就是冬季。所以这个季节，如果持续的时间比较长，会对明年的走向会有影响。

    所以说今年的淡季会比上次要长，主要原因就是第一个金九银十不在。第二个又赶上冬季，经济复苏恰恰明年一季度修又是个关键点，如果明年一季度不是很乐观，假如就说一季度GDP又下来了，很可能这个事情不是危言耸听，如果下来对心理影响非常大，就冲击非常大。那么我们还要看全球外围经济，外围经济还有一个调整过程，就咱们讲还有一个调整过程，所谓调整过程我简单讲，就讲股市吧！现在中国股市说是不看不跟随外围股市走独立行情，但实际上美国股市、欧洲股市连续上升，美国已经突破万点，但是它还没有一个回调过程。也就说这只靴子已经在空中悬着，随时有可能砸下来，那么它砸下来，结果自然就砸新中国市场，本来我们心灵很脆弱，如果外围和美国市场一暴跌，我们的股市也会跟着暴跌，那么一暴跌这种心态，一砸，现在说法第二次探底，那么这个探底又接着对经济的影响，所以刚才我们谈了这么多，就包括贸易保护主义，甚至包括那些这都是新出现的一些问题，但这些问题原来都有，只不过那个时候，由于经济比较好的时候，已经把它掩盖住了，现在经济不好的时候，别人都很难过冬的时候，凭什么给你穿棉袄，咱们大家一块冻着。就这个结果，就是我要不好的时候，我也不想让你太顺当。我也保护保护我的贸易，我也挤一挤你。

    主持人：也就是我还没吃饱呢！我不能说先把你给喂饱。

    李小宁：所以现在这种状态下，就像你说的房地产市场这一块，到明年关键要注意哪一方面，就是第一全球外围经济。因为到这个点上，外围经济对我们的影响非常大，过去我们好像觉得外围经济怎么样，我还可以坚持走我的独立行情，但是现在目前状态下，我们和外围的影响，越来越紧密了，越来越密切了。

    主持人：就是刚才你也谈到了，美国的房地产市场，英国的房地产、包括其它的周边不太相同的，澳大利亚房地产，其实我们国内的房地产市场，跟其它不一样，因为像刚才您也谈到了，不管是美国还是英国这样的发达国家，它的经济下探的时候，它的房地产也跟着下调。而咱们的经济在不精气的时候，房地产却拉了几个月向上的一个很高的这么一个行情，您能不能跟我们分析一下，在这种成熟的市场下，或者说成熟的房地产市场，应该是怎么走？或者说咱们的中国市场和其它的市场有什么区别？

    李小宁：现在是这样，中国的房地产市场有所不同的和西方不太同于方面在哪？就是我们的资金。流动的资金。就是流动性资金相对充裕，这是肯定的，这是不争的事实。

    主持人：会不会给我们的购买消费不够理智有关？

    李小宁：对，购买行为现在和流动性资金这个东西已经不是完全在的一个范畴内了，比如流动资金来自几方面？第一个境外的流动资金，热钱，我们管它叫热钱。实际上中国银行在统计，我记得是在上个季度统计外汇的时候，有相当一批来路不明的资金，就是属于热钱，我们把这种钱就叫做热钱。那么这种热钱在国外，比如预期人民币升值，美元贬值的情况下，那么这个热钱进入中国市场，进入中国市场它无非就几块投资，第一块股市，第二块楼市，第三块可能是做一些其它的项目投资。那么这三块我们讲楼市是其中很大的一块，所以这块拉动也跟这个有关系，和外围市场，由于预期人民币升值，美元贬值有关系。这是第一点，突然爆发式这样。

    第二点就是什么呢？你看结合那块爆发增长的时候实际股市也是在，你记得那时也是很强势的，那现在06：06）下来了，把楼市托下来了，实际也是有这么个情况，因为那些热钱都撤出去，在难观望，不见得这些钱不在，也在，但是它观望了，进入观望阶段，它要走一个等于在反弹的时候，它再进入，或者是你再降一个低点，它再进入，这样一种状态。

    第二个就是说还有一个国内的这些，国外的热钱，还有国内的热钱，就是国内有相当一部分资金，实体经济投资，没有什么结果，甚至预期并不好，那么它可能也转向这个固定资产、服务业这块投资。不光是投住宅，还投一点别的东西。主要考虑就是这个东西能不能保值。至少能保住值，至少目前中国发展，住宅市场发展这么多年，一直在保值、增值状态的情况下，这是一个比较稳定，我投一个工厂，实际上未来不知道怎么样！不好说，因为现在产能过剩，我投资什么东西都要考虑。我只有房地产这块，它可能是比较快，马上就能得见到实物，马上就能有评估出价格来，它有这么一个市场。所以这一块热钱，也是一大块。再就是我跟你讲的，去年有一部分钢铁需求，有效钢铁需求，就被压抑了一年才突然释放，这一实况就是这样，房地产是这种情况，就是说买涨不买跌。你涨的情况下，只要这个钢铁能承受的了，就能进入市场了。承受不了，自然就停下来了。那么这个东西，在今年我个人认为，是个下探过程，就肯定是要往回走，往回走但是能走多大幅度呢？我认为就是一种温和状态，要等明年一季度。就一季度全球经济和国内经济这些数据，对它的影响，由这个决定是不是还继续走下去，但是我认为这个时间会延长，就是不会说短期就反弹。即便是出现一些反弹，也不会是剧烈的。就是它这种反弹，也是一种温和性的，局部的调整，会有一个上升的，但上升完了以后，是不是还会继续下探，这还要看整个经济发展。

    但是我个人认为，房价在一种超高的情况下，它的反弹力度是有限的，第二个更多的就是跌势大于升势，这是一个局势。就是说当你涨到一定程度的时候，那么跌势的这种风险，会大于升势的。

    主持人：就是您也把现在的房价，然后归纳为这个超高了这一块，不像很多人，我们不说您悲观，应该说算是谨慎。房价对于我来说，我们的理解是比较高，但很多人说我们的房价还能再翻一倍。说我们的这个这么多年的实践告诉我们，中国的房地产不太会出现像其它国家那种暴跌。

    李小宁：我现在不那么认为，可能大家没有承受过房价暴跌的这种，我们经济从住宅改革走到今天，就商品房住宅走到今天，一直处于上升的阶段。就局部的回调，但是趋势还是上升的，所以大家总是预期房价永远是在升，可是就忽视了一点，房地产是个商品，总会有涨有跌。随着经济的变化，它也会产生变化。

    主持人：尤其是现在咱们就是国际，或者是中国经济，有一个向下的趋势，而中国房价又涨上去了。很多人都会觉得，你看我们中国的房地产这么坚挺，既然连经济危机都打不夸我们，其实它并不是一个正确的解释。

    李小宁：不能简单的就认为是这样。原因是在哪呢？就说我们的房子情况不一样，就购买的群体和购买的方式也不同。我原来可能也谈过这个问题，就说实际我们的购买者的，你如果把他抛弃开来看，有多少真正是自己需求的，有的真正是多少依靠工资买的，就实际收入购买的，有的多少是依靠其它的方式。所以这种，当你把这个划分出来以后，你就会发现，我们和国际上这种，真正的房地产买家不同点，就在于我们有一些特殊的买家，特殊的购买方式，决定了我们这个市场需求的特殊性，所以不能简单的就把我们这个房价，好像买的人多了，这房价虽然涨上去，作为一种正常的状态。

    但这种状态随着我们政策的趋紧，经济的慢慢出现问题的时候，它会逐渐暴露出来。所以我认为明年的房地产价格总趋势来讲，是一点探底过程，从今年下半年，就年底开始，到明年的第一季度都是在探底。那么这个底到什么程度？我要看经济的整体情况。如果经济不好，或者国内经济又出现一个回调过程的时候，那么这个房价可能还会继续探底，这个过程会变得比较长。

    我个人预测就这个探底过程，会比去年要长，究竟多长，要看整个经济，我觉得现在到目前状态，房地产总是单边行情的情况是越来越，这种几率是越来越低了，就是不会出现太普遍了，或者像过去太独特了。

    主持人：那我们时间也差不多了。最后一个问题，我想问您一下，就是在2010年，就是明年，我们在进行这种房地产的方面，应该注意哪些呢？

    李小宁：第一个就是大家投资时候一定要量入为出，就是如果你要是完了以后，你只是赌它升值的话，我建议打消这个念头，我刚才讲了，明年可能是个下探过程。首先你的房子可能买到手以后，是在缩水，不是在涨水。这是第一个情况，就是记住这点。

    第二个，如果你是为了赌这个租金，那你趁早打消这个念头，因为现在的房租，已经就是还不如同期存款利息高呢。我们基本上现在北京地区的话，2.5到3基本上就这个收益率。就是2.5到3的回报率，这里还不排出一些其他的因素，就是一些风险因素在里面。还有一些其他的不确定因素，只是正常的就是这个状态，那么你这样的就是把这么大一个商品搁这，然后去挣那点租金的话，是不划算的。你要考虑这个。那么如果说再有风险的话，那资本投资是不是值得投。如果是自主性的需求，那你要考虑，就是你能不能承受就行了，这是非常重要。不过投资性需求，你一定要算好帐。有些物业是可以投的，比如咱们讲现在目前商业物业，特别写字楼，价格相对偏低。同地区就是倒挂的，咱们不管是哪个地区，你会发现同地区的写字楼反而比住宅还便宜。

    主持人：是不是使用建筑50年而无效率的关系。

    李小宁：不是，这个跟那个没关系，主要的原因写字楼的使用者是一些集团，是一些公司，他们在有。经济不景气首先冲击了他们，他们的购买力极具微缩，甚至公司都考虑将生存问题了，它不可能再去扩大投资去购买这些物业了，这是第一个原因。

    第二个原因就是我们更多的住宅购买者是外来人口，比如就外国人外地人，他们买房子第一是要在北京制有一个物业，给子女住或者自己搁在这，将来我可以在这住，老了以后我可以到北京来，我有一个房子。那么他这样去投，把不会去投一个写的楼，因为写字楼那个东西，它是没有办法住的，它只能租出去。公司不好情况下，写字楼租金都在往下掉，所以说这种投资，他也认为就是市场不明朗。

    再一个写字楼物业又比较大，相对来说一个体积的写字楼的话，会比一个住宅的面积要大一些，支付的更高。另外写字楼的信贷知识又弱，银行贷款也低，所以在这种情况，大家觉得我还不如去投资一个住宅呢！我住宅将来租，可能租的相对多一些，我转让的时候，买家可能也相对多一些，万一写字楼再卖的时候，可能都没有什么买家，接盘的人可能都很困难。它由于这些需求决定。所以大家对写字楼投资不那么积极，造成了现在目前的倒挂，但是我个人认为，随着经济好转，这些东西会慢慢升值的，所以你可以考虑先进入这个市场。我倒觉得比盲目的进入住宅市场要更好一些，更理性一些。

    再一个就是说大家进入市场，我个人提一个建议就是，你选择一个1、2月份，就是冬季的，春节那时候，就是所谓我们销售的淡季，就这个季节进入市场，这个季节你可能会获得一个比较好的价格，会有一个好的折扣，如果要进入的话。再一点就是你选择物业的时候，一定要区别去考虑，比如小户型、大户型、核心区还是边缘区，你要平衡一下好多因素，这里面就比较复杂了，不好一干而论。首先我们提倡就是说，要选这个未来最有发展的区间去考虑。比如它由于规划上，比如咱们现在讲CDP东迁，CDP东迁那么现在三平方公里的面积就划出来了，那么东迁不简简单单是三平方公里，三平方公里以外的，临近的这些区域呢？我因为三平方公里的施政的变化，会带动它周边的一些变化。

    第二个你像咱们简单讲，一套轻轨送机场，要到南站，翻过CDP，那么你要看看这个轻轨的走向，因为这个轨道交通很关键，它是一个快速交通，它是最好的一个交通了。那么这种交通它所仳离的站、点周边的物业肯定会产生非常大的变化，因为这条线非常关键，南站是咱们北京的一个动车组，就是快速火车，它是未来发展方向。就是国内以后发展要朝着快速，短途化的快速火车这个方向发展。就是各城市之间全部用快速轨道交通连接起来，那么这个它和机场这种连接，那么这套轨道，它周边的沿线跟物业，那肯定它会有一个比较大的变化，因为轨道交通会比一般公路交通的升值还要大，空间还要大。所以大家选择一定要有一个预期性，就对未来的变化，因为北京这个城市发展是比其他城市要快，它的施政建设会随着各种路网。

    主持人：路面的交通恶化比较严重。

    李小宁：因为现在这样的交通是非常重要，因为现在目前已经是400万辆车了，北京市，发展非常快。如果这样发展下去的话，不过几年我们可能就要接近东京的水平了。世界大城市就是随着一线交通，就是那种大城市，像墨西哥、东京，包括像巴黎这样的，就是会出现，出了交通以后，非常拥挤的这种状态，那怎么办？一条轨道。你像日本就是，东京主要的上下班都是轨道交通，它的轨道交通非常发达，所以这个地区，我个人认为，将来可能会出现，你买了车，可能都是放在家里节假日用。大部分上下班出行，都是用轨道，依靠轨道交通。那么这样的话，它的物业是有投资价值的。所以大家选择一定要考虑这一点，就轨道交通放在第一位，路面交通在第二位。连你当车太多，实际路面交通，优势也会逐渐淡化，因为你路面车堵，保证不了，所以轨道交通是最关键的，所以大家一定要考虑这些因素，然后再去选择物业，再去投资。因为现在投资更要谨慎，因为在市场这样。

    我们一定要明白一个道理，就是没有只涨不跌的东西。就是任何商品，任何市场都会有涨有跌。我们房地产市场没有承受过跌的这种，所以我们大家没有这个精神准备，因为我们一直从改革以来，一直是在上升，一直保值增值状态。那么我们也会走向贬值这种状态。那么在这种状态一定要学会承受，因为发达国家都会经历这些，那么我们在这种发展中，朝着发达国家靠近的时候，我们同样也会经历这种有涨有跌的过程。所以大家一定要谨慎，就这投资。

    主持人：好，谢谢李总对我们最后的这个投资的一些建议，其实包括投资什么样的物业，然后包括什么样的时间，然后包括注意哪些都跟我们分享了。也感谢李总对2009年的市场的分析，以及对2010年的市场的预测。谢谢您收看本期的节目。好，再见！

    李小宁：再见！