商品房开发红红火火，保障性住房建设进度缓慢，广大中低收入者在节节攀升的房价面前“望房兴叹”。

“中国作为居民整体收入水平不高的国家，必须依靠保障性住房。”中国房地产及住宅研究会名誉副会长、原建设部政策研究中心主任包宗华说。

包宗华认为，不少普通老百姓买不起房，根本上要靠提高中低收入者的收入来解决，但增收是个长期过程，因此从中期来看必须加大保障性住房的建设力度，坚持以供应小户型低价住宅为主。

１月１６日，国务院总理温家宝在北京考察民生时表示，国务院２００９年１２月出台的促进房地产市场平稳健康发展的１１条政策中，最重要的一条就是政府要加快保障性安居工程建设，解决低收入困难家庭的住房问题。

专家指出，保障性住房不足、高端房过多是中国房地产市场的主要问题，导致这一现象的重要原因是国家旨在保障低收入者住房的政策常常得不到地方政府的执行。

以保障性住房政策为例，国务院１９９８年房改启动时出台政策，规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，当时的设想是，城市８０％以上家庭应由政府供应经济适用房。

而据包宗华介绍，１９９８年至２００７年全国新建住宅中，经济适用房仅占５％，廉租房占不到１％，商品房占将近９５％。他说，大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府，而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价。

财政部专家高进水的一篇研究报告认为，１９９４年开始的分税制改革，大大提高了中央政府占财政收入总额的比重，同样也造成财权和事权的不匹配，主要表现在地方财政收入比重低，而承担的事务过多。

在中国现行财税体制下，“土地财政”属于预算外收入，又叫“第二财政”。包宗华说，当前国内不少城市的“第二财政”早已超过第一财政，在一些城市中占财政收入总额的比重甚至已达到４０％至６０％。

专家指出，高房价所带来的高额土地出让金和高税收已成为许多地方政府的财政支柱，正是这种依赖才带来了地方政府的短期行为，而这又成为房价上涨的直接推手。

“只要能够推动房地产市场火起来、房价涨起来，政府就可以多卖地、多得土地出让金、多收税，当地经济也会高增长，‘经营城市’的政绩也会愈加突出。”中共大连市委党校教授张道航说。

包宗华说，要想让中央增加保障性住房、抑制高房价的调控政策令行禁止，必须引入有效机制、消除地方政府对“土地财政”和房地产市场的依赖。

 张道航认为，“中国可考虑借鉴国外的物业税制度，使地方政府把形成与培养税源的重点落在辖区内土地和不动产的保有环节，而不是土地和房屋交易环节。有了这一组织财政收入的机制，就可以把地方原来的‘短期土地财政’改造为‘长期土地财政’。”

据介绍，在成熟市场经济国家，物业税是地方政府的主要财源，所占比重在４０％以上，有的高达６０％－７０％，而中国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的２．３６％、地方财政收入的８．１２％。

张道航还建议，地方政府考核体系不仅要有ＧＤＰ，同时还要将保障性住房建设、房价上涨指数、房价收入比、ＧＤＰ增长与房价变动比等因素纳入考核指标。