美联储实施了许多措施向我们的经济体注入资金来避免第二次经济衰退，其中最卓有成效的一项措施是历时18个月耗资1.25万亿收购按揭证券。这些证券由不计其数的个人按揭池构成，经打包后拍卖给投资者，像债券一样也需要缴纳一定的利率。当信贷经济机投资者不再买入时，本•伯南克（Ben Bernanke）开动了卡车开始装货，今年4月1日，他准备关上门把车开走。
美联储的购买计划意在让按揭率维持在低而且稳定的水平，并且让银行继续放贷，这一招奏效了。尽管借贷标准日趋收紧，但够资质的购买者还是能进行按揭。这一年半以来，30年固定利率一直在5%左右徘徊。不过，美联储表示，一旦经济开始复苏它将在3月31日结束其购买计划，这一时机和美联储将如何寻求退出策略有可能对经济和人们的经济生活产生很大影响。有一件事情是肯定的，购买房屋或是为按揭进行再融资时缴付的利率将在4月1日愚人节前后上涨。
这是因为美联储的大规模购买计划已然成为个人投资者名不符实的替身。在这场自2007年开始的金融经济中，这些投资者（主要是大型机构投资经理人和投资银行）不敢再涉足按揭市场。不过随着美联储开始准备退出，他们也在伺机进场。不过，美联储甘心于扮演看门人的角色，而这些个人投资者则需要更多的利润，而且不会像美联蓄一样展开整体行动。结果就是，按揭率有可能上涨，其波动性也是如此。
按揭利率上涨
不过，按揭率会涨到多少？由于尚末开始增长，因此目前尚不清楚。全美房地产经济人协会的首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）表示，30年的固定利率是最基点，不会再停留在5%左右。经济学家、分析师和美联储都同意此看法。不过到底会涨到多高是另一个问题。
美联储副主席多纳德•科翰（Donald Kohn）在上个月的一场会议中表示，有关按揭率的任何上涨都将是“适度的”，但同时补充称“这一判断同时也受相当大的不确定性影响”。云认为，30年固定利率将在今年内涨至5.7%。房地美去年12月末表示，利率将在2010年涨至6%，让整个市场大为震惊。美联储购买了许多由房地美发行的按揭证券。房地美副总经济学家艾米•克鲁斯•卡兹（Amy Crews Cutts）对利率涨势的预测与云的看法相当，他表示任何利率上涨的压力都会被需求的下降所抵消。Pimco公司CEO比尔•格罗斯（Bill Gross）认为，由于整体利率环境都在上涨，因此按揭利率有可能涨至6%和6.5%左右，但同时也承认目前只是进行猜测。Pimco是最大和最早进行按揭证券投资的机构之一。
投资机构Gluskin Sheff的经济学家大卫•罗森伯格（David Rosenberg）也估计，利率将上涨6%。罗森伯格以对经济持悲观看法而著称，他在近期的MoneyWatch调查中给奥巴马处理经济问题的能力打了一个F，不过正如他在一篇近期的论文里所说，他的预测基于这样一个事实，即美联储对房产市场提供令人难置信的支持的时代即将结束。
罗森伯格强调称，这将导致所有市场的波动不安。因此，如果你是房产买家，那么你购买房屋时需缴付的利率与你签订按揭协议时的利率有可能大相径庭。由此看来，锁定利率是非常有用的。
一笔30万美元的贷款，5%和6.5%的按揭率体现出来的是每月300美元的差异，整笔贷款则多出了10万美元。因此如果利率高企，那么更高的月供将榨干购房者，最终导致房屋价格下跌。
美联储试图保持低利率
尽管美联储的按揭证券计划结局并不美好，伯南克和奥巴马政府仍然乐于采取其它有效举措。他们都清楚地表示——即使个人投资者难以渔利或是希望自己购买的按揭证券能有高额回报，他们也有意维持低利率。即使现在收归政府管理的房地美和房利美已经宣布将投入可观资金以确保按揭证券市场平滑过度。如果这些举措均未能刺激个人投资者重返市场，那么美联储已暗示称将于今年晚些时候重启其按揭证券购买计划。
总的来说，由于房产市场非常庞大而且与多个部门相互联系，因此无法再冒遭受破坏的风险。这也是为什么持悲观看法的经济学家现在难以想象按揭利率涨至6.5%，和为什么如果市场承压，房利美、房地美以及美联储将接手进行干涉并如此小心翼翼地行事。一点的错误会加剧本来就很糟糕的未就业情形，甚至导致通货膨胀，从而使数年来为经济复苏而做出的努力付之一炬。云表示：“房产业对于更全面的经济复苏来说非常重要，现在撒手有可能使过去几年里的努力白费，又需要重新开始。”
这对人们意味着，如果你打算购买房子或是对房子进行再融资，利率不会像现在这样低了，但也不要感到痛苦，利率同样也高不到哪儿去。当然了，还有一件事情需要考虑，房屋本身的价格。标准普尔最新的Case-Shiller房价指数报告显示出，去年第四季度美国房价同比继续下跌，尽管2.5%的跌幅比起以前放缓了。别忘了不同的市场上涨跌也各不相同，比如旧金山房价上涨了，但拉斯维加斯的就下跌了。因此，即使你够资格享受最低利率，但在短期来看也未必物有所值。尤其是新的按揭导致你入不敷出时。
