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近日,北京市公布实施《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》,表明北京公租房建设迈出实质步伐。除了北京外,上海、重庆、天津、广州等城市的“民生住房蓝图”中,都相继明确了规模可观的公共租赁住房建设计划。今年全国37万套公租房的兴建任务已下达。种种迹象表明,经过商品房价暴涨和调控的洗礼,“大力建设公租房”已从口号落实到行动,一场规模庞大的建设热潮正在袭来。
不过,业内专家指出,旨在解决“夹心层”过渡性住房问题的公租房建设,不能“一窝蜂”地大干快干,有限的财政资金和开发投资应向新移民集中的城市倾斜;其次,公租房的建设资金应当多元化,在民生的基础上保证一定的投资回报;更重要的是,在“名目”众多的保障房体系中,公租房如何公正、有效地解决“夹心”人群的住房问题,防止其重蹈经适房的覆辙,将考验地方政府的智慧。
“夹心层”的新期盼
今年7月,老家在河南商丘的马明磊刚从北京一所文科大学毕业,进入一家杂志社工作。拥有北京户口的他最近仔细研究了新出台的公租房条例。“我现在月薪3000多,租房住得花掉1000。近几年内在北京买房基本没有可能。以我的条件,申请经济适用房也很难,所以,打算看看公租房。”
在以往的保障房体系中,经济适用房、廉租房和限价房等品种基本面向本地的中低收入居民,像马明磊这样的城市新移民则被排除在外。而随着城市化进程的加快,处于“夹心层”地位的城市新移民规模日益庞大;其中,包括大学毕业后在当地就业并逐步融入城市的外乡人,也包括未获当地户口的外来务工人员。这一群体的阶段性住房支付能力不足,矛盾日益显现。
根据住房和城乡建设部的意见,凡年满18周岁,有稳定就业和收入来源,具有租金支付能力,本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的,都可以申请公租房,不受户籍限制。
住建部副部长齐骥日前公开表示,夹心层的住房问题将主要通过公租房来解决。“夹心层群体的住房问题是阶段性的,随着收入增长,这部分人群将具备通过市场解决住房的支付能力,公共租赁房租金水平比较适度,租赁关系相对稳定,符合他们在一定阶段内租赁住房的实际需求。” 齐骥坦言。
近期,各地公租房建设规划陆续出炉。其中,重庆在未来三年内将建设3000万平方米公租房,目前,该市公租房已开工750万平方米。在北京,目前有10余个公租房项目正在建设,可提供房源逾8000套。2010年,北京将新建50万平方米的公租房。广州计划今年推出3000套公租房,同时还将考虑建设外来工公寓、安置房等。
与主要城市目前的“夹心层”人口规模相比,上述公租房建设计划依然显得“杯水车薪”。以北京为例,该市有着近510万外来常住人口,“夹心层”人群数以百万计;每年,北京新毕业大学生便超过20万人。
中国社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞指出,北京万余套公租房远远不能满足外来中低收入群体的居住诉求,而广州、上海等一线城市也面临着同样的尴尬。公租房同样面临供不应求的局面,在“街道登记轮候申请”的背景下,如何公正、公平地遴选住房群体,防止新的权力寻租,依然是老百姓聚焦的重点。
“公”屋吸引民资难题待解
“在香港、美国,公租房都由政府主导,公益性机构负责运营,民营资本基本不愿意参与。但在内地,地方政府的财政资金有限,需多元化融资筹建公租房。不过,如何引入社会资本参与其中,并保证其收益率,这是一个大难题。” 北京大学房地产研究所所长陈国强指出。
前不久,住建部表态鼓励开发商参与公租房建设。下一步将着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权,负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。
“这种企业可以由社会机构出资设立,也可由社会机构和政府共同出资组建。”齐骥表示,在资金方面,除了中央和地方财政的支持外,鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,拓展公租房融资渠道。
“从目前的方案看,公租房的建设主体依然不明确。有开发商表达了参与意愿,但真正打算介入的房企肯定不多;现在,租金水平、产权归属都还没有确定,开发商显然不会做赔本买卖。”一位业内人士分析。
以公租房计划建设规模最大的重庆为例,公租房的预计造价为每平方米2500元,3000万平方米建设规模预计总投入约750亿元,每年约250亿元。一般而言,财政资金至少达到公租房建设总投入的20%,这意味着,重庆每年对公租房的财政投入至少达到50亿元。这对地方财政的负担显然很重。
“开发商建设公租房并为持有式物业,按重庆的标准,租金价格按建设成本利息加维护费计算,控制在市场租金的60%以内,这样,开发商成本回收时间长,获益低。”重庆大学房地产学院院长任宏指出。
而据重庆市建委有关人士介绍,除了中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金,地方土地出让收益的5%以外,房地产投资信托基金也曾被考虑作为融资渠道,但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。原因是类似的金融产品有一个前提,即房屋产权“私有”,而这不符合公租房姓“公”的原则。
“现在,扩大公租房建设规模,仅仅靠财政远远不够,须大力引入社会资本。但社会资本参与的前提,一是符合资本回报率要求,二是产权清晰。否则,地方政府只能依靠土地出让方面的优惠,来吸引开发商参与公租房建设。”华远地产董事长任志强指出。
任志强建议,应发展社会租赁性住房,由社会化基金组合信托提供融资,由非政府组织负责运营,租金按照市场化定价。“英国就按照这种模式运营,一方面解决了公租房的融资问题,另一方面,房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。”
做好配套谨防“贫民窟”
“在很多西方国家,公租房往往和贫民窟联系在一起。主要原因是公租房周边的基础设施、商业配套、人文环境比较差,租赁群体的流动性又比较高,导致社区的档次日益降低。”业内专家建议,公租房应当“安插”在临近城市中心的区域,同时完善周边配套,防止出现新的贫民窟。
“公租房的租赁群体,往往选择公共交通出行,如果建的区域远离主城区,上下班、购物、就医等社会活动的时间成本将很高。”21世纪不动产分析师齐凡指出。
因此,住建部官员指出,公租房要在生活便利、公共交通沿线区域发展公共租赁住房。比如通过城市棚户区改造原址配建公共租赁住房,在配套成熟的普通商品住房小区中配建公共租赁住房等。同时,鼓励社会存量住房用于公共租赁住房。
重庆首个公租房小区“民心佳苑”可容纳住户1.2万户至1.5万户。该小区有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地,由专业物业公司管理,距即将通车的轻轨只有500米左右。
根据重庆的经验,该市将在主城区一、二环线之间规划的21个聚居区中布局21个公租房建设点,公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区,平均容积率控制在3.8,并与商业楼盘实行“混搭”。
重庆社科院研究员孙元明认为:“让公租房住户与商品房住户有机地融合,均衡享受公共服务,不会有心理落差,避免形成新的贫民窟。”
在北京,公租房也基本位于城市功能区内交通便利、市政设施配套或产业功能聚集区域的“黄金地段”,并与商品房项目配建,防止公租房过于孤立。同时社区内要求配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施,适当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准。其主要目的是提升社区品质和环境质量。
