对于空置房本身有两种概念,一种是新建商品房交付使用后长年、起码在一年以上没有卖出去的;另一种是交付使用的商品房卖出去后长年没有人居住。

　　眼下从央视的现场报道和一些网络宣传都在说楼市的房屋空置率,一时间对楼市好象又面临大敌。其实这都很正常,只是有些人过于夸大其词,什么全国有空置房达6540万套,应该说,这一是不负责任的说法,也非国家权威部门的发布;二是说这些言论者也是动机不纯或者说有哗众取宠之意。当然空置房是存在的,也不是现在才有的现象,但象上述所说那么大量的空置房,应该说这不是个小问题,也不可能支撑到今天。

　　对于空置房本身有两种概念,一种是新建商品房交付使用后长年、起码在一年以上没有卖出去的;另一种是交付使用的商品房卖出去后长年没有人居住。空置房主要就是指这两种情况,因此,问题就得从这两个方面来说。前者达到一定比例对房地产市场等方面有一定影响,后者则没有什么太大影响。央视的现场报道,大批的新建小区房屋空置其实都包括这两种,没有、也难给其分例出来,就是说,商品房空置率是多少?已售商品房长年无人居住的有多少?有人说这比什么“哥德巴赫猜想”还要难,可我说,这主要是没人理会,只要认真地深入其中这都不难得到答案,起码房地产交易市场都有备案,空置多少、卖了多少一目了然,就是房主是本地还是外地人也能搞清楚,只是需不需要、有无意义去统计去公布的问题,这也是权威部门一句话的事,别人是没有资格、也没有依据乱发布的。但对于普通百姓来说相对有些情况倒是比较清楚,起码对自己所居住的小区也能搞清个大概,比有些所谓专家学者在哪瞎猜要清楚的多,当然开发商自己就更清楚了。

　　再说空置房的历史成因。应该说自改革开放30年来,特别是住房制度改革以来的20多年时间里,百姓拥有了私人房产。房地产开发出现了商品房以来,空置房就已经开始出现,记得在1990年前后大连日报还有过连续报道关于查闲房问题(此系列报道文章还在全国还获奖)。当年虽然开发的量没有今天的大,但那时刚解决温饱,商品房出售的对象基本是单位、领导和个体户、大款们,普通百姓谁敢想、又有多少人能买得起商品房?银行都没有钱,更别提贷款。全国这种大工地的结果就是大批的烂尾楼、空置房的出现,那个时候空置房恐怕不少于40%,为此政府又出台了若干政策包括减免税收等。在1992年的前后,国家出台了“调整、改革、整顿、提高”的八字方针,房地产先行被“抽紧银根”,楼市冷清了有4、5年。那个时候主要是改革开放初期,经验不足,市场不规范、资金短缺、无序开发、设计施工质量都低等等很多问题,国家及时地做出了调整才使得我们的建设开始逐步走上正规。如今,我们首先是不差钱了,其次是房地产开发已经走向规范化了,只是无序竞争、没有持续严治而扰乱和放纵了市场。因此国家开始调整楼市,严格整治房地产市场秩序也是正常的,是“发展当中的问题”。空置房的问题也是自始至终存在着的问题,只不过有时轻有时重而已,先前是国家宏观经济问题,如今则是企业经营发展和地区经济大环境问题。因此,对于空置房问题有个怎样看的问题,那就是看它形成的根源是什么,然后再说如何解决和需不需要解决。

　　那么房屋空置的原因是什么?房屋空置是老问题,也有历史的因素。先前是百业待兴房地产先行,“是人不是人、有钱没钱的都能搞房地产”,因此造成房屋泛滥、问题成堆,而另一方面是广大群众百姓买不起房;现在虽然房价上涨了若干倍,百姓也可贷款买房了,同时也有不少人群手里也有了钱,普通百姓也能买房了,但地区经济的狂潮被房地产的狂热、暴利所追随所迷惑,现在是“不差钱”各行各业都想搞房地产,因而开发量也在翻着番地增加,加上现今人们的要求提高了,对一些房价过高和设计、户型不满意而形成了卖不出去的空置房。在2008年里,中央政府也已经有迹象表明要调控房地产,银行存款准备金率上升到了峰值,房地产业开始趋冷,当年房屋空置据报道说已达2亿多平方米。可没想到,世界经济危机改变了中央政府的策略,一个“4万亿”、一个“保八”又将房地产业从刚降温又带入火爆。我曾对有的专家学者所说开发商囤房卖高价问题持不同意见,因为实际上本不是那么回事,而是房子卖不出去,是“危机”挽救了房地产,那些原本卖不出去的房子也在跳着高地高价卖了出去,让开发商们也欣喜若狂,价格出奇的高谁不想卖?有不少开发商原本卖不出房房子却因手里有房等于又多了几个项目,无本获大利。另外对于已售出的商品房空置问题这又是一个社会层面问题,这当中大部分是投资性的、有钱人的行为,也有灰色收入的成分这里不做细说。

　　现在楼市冷清了才半年时间,却又提出了空置房问题,是不是又要重蹈覆辙?我认为空置房问题是企业行为和社会问题及政府政策的综合反映。空置房问题相对于楼市调控来说不算什么问题,也很正常,这正是楼市调控的反映,对房价的下调倒是有利,如果没有大量的空置房,如果有关方面再出尔反尔、调控措施半途而废,恐怕调控挤房价中的泡沫就不容易。