房地产市场一向对资金充足者有厚爱。毕竟，房地产开发是资金占用量巨大的买卖。新湖中宝股份有限公司虽然前身不是以房地产开发为主，但是因着2007年对房地产市场的出击，使得其房地产的销售收入在公司的整体销售收入中提升迅速。

    2010年对房地产厂商而言，不知道应该算是小年了。曾经在房地产市场斩获颇丰的新湖中宝也同样面临资金的压力。下面我们看看大连倍通对新湖中宝股份有限公司（以下简称“新湖中宝”）的商业信用评估报告。

    风险状况

　　新湖中宝2007年后通过对多家房地产公司的资产重组使房地产开发业务逐渐成为其主业，房地产开发业务成为其收入和利润的主要来源，但其商业贸易业务仍保持稳定发展，销售额仍较为可观，占据新湖中宝主营业务收入的三分之一。很明显，房地产开发俨然成为新湖中宝的主业。

　　新湖中宝2009年各项业务均保持增长，其中房地产开发业务增长迅速，合同销售收入同比提高2.5倍，销售毛利率高达47%，同时，商业贸易销售收入也同比提高1.8倍，但销售成本略微提升，毛利率较低。2009年，新湖中宝经营活动现金净流量高达25亿元，年末持有现金44亿元，流动资金充裕，整体经营状况较好。

　　新湖中宝由于是2007年后通过收购其他房地产公司使房地产开发业务成为其主业，目前开发用地及土地储备多为2006年左右购置，拥有较低的购置成本。同时其土地储备主要位于二线、三线和四线城市，具备升值潜力且储备量充足，使其房地产开发业务具有较高的毛利率和相对较低的市场风险。2010年房地产政策调控的主要目标是针对一线房价增长较快的城市，但是国家对开发商闲置土地的查处力度也势必影响非一线城市的房地产市场。

　　2010年第一季度，新湖中宝经营活动现金净流量4.7亿元，筹资活动现金净流量12.4亿元，持有现金62亿元，截至第一季度末，新湖中宝流动负债高达117亿元，虽然其中有40亿元预收款，但新湖中宝仍面临较高的短期偿债压力。

　　在国家加强对房地产行业调控的背景下，目前房地产市场价格存在下调趋势。如果经营现金流出维持2009年水平，在保持销售量稳定的情况下，价格下降对新湖中宝经营现金净流量的影响如下表：

　　从上表不难看出，当价格下降20%，新湖中宝经营现金流量出现负值，新湖中宝将不得不依靠投资及筹资活动获取更多的现金，这将导致其信用风险大幅增加。

　　总体来看，新湖中宝具有较强的盈利能力，主要项目及土地储备所在地房地产市场价格稳定，但因2010年第一季度新湖中宝经营活动现金净流入不足，导致面临较高的短期偿债压力，商业信用状况下降。

   倍通企业信用管理有限公司（Crediteyes）的评估结果和建议：

    商业信用评估结果： 

    专家建议：

    新湖中宝2010年第一季度资金回流不足，建议新湖中宝提高销售速度，增加资金回流，以为到期债务做准备。

　　新湖中宝的开发项目及土地储备主要位于二线、三线及四线城市，但上海市的在建项目规划建筑面积仍占其全部项目的12%，建议新湖中宝提高上海市销售速度，谨慎在一线城市的市场扩张以维持较低的土地成本。

     报告说明

      本报告由"老杨工作室"监理完成。

　　 本次对新湖中宝股份有限公司调查分析作如下声明：报告调查机构和工作人员与被评单位之间，不存在任何影响工作独立、客观、公正的关联关系，即符合独立性原则。1、报告调查机构及工作人员承诺，与被评单位无任何投资、融资和经营等盈利性往来，符合实质性独立原则；2、报告调查机构及工作人员承诺，在本次调查分析过程中，与被评单位无任何直接接触交流，符合形式性独立原则。

　　
　　一、 商业信用：即企业法人之间商业往来而产生的信用，包括销售、采购等债权债务之间的履约关系；不同于企业法人之间投资、融资而产生的履约关系。

　　二、 商业信用评估：即对企业法人履行商业协议的意愿和能力的综合评价，通常指一年内账期，不同账期、金额所对应的不同的履约可能性。

　　三、 信用公司：以信用调查、分析、评估、商业账款咨询管理、培训、咨询为主业的公司法人，其主体业务不介入实业、商业和金融工作。

　　四、 倍通企业信用管理有限公司（Crediteyes）是专业的企业信用管理和商业信息服务机构。为企业提供涵盖信用管理以及市场推广的全面的一体化的商业数据解决方案。