一份上海房地产业的内部分析,近期成为搅动当地豪宅市场的巨型“炸弹”。根据上述内部地产分析报告,上周被九龙仓以每平方米楼板价35490元/平方米高价购买的黄浦江沿岸地块E18地块(9-3)地块,成交价仅仅只是市场估价的七折。

　　据介绍,上述E18地块(9-3)地块,让上海房地产业内重新对世博会场馆地块进行估值。根据分析,将在世博会后逐步进入到土地市场的世博会浦东场馆的部分地块,其最终的土地成交楼板价可能会达到50000元/平方米以上,届时目前正在销售的上海部分滨江豪宅将出房地价格倒挂现象。

　　世博地块最新估值已超5万元

　　在世博会刚刚召开的5月份,世博会附近的一幅预申请地块,就已经令市场震惊。其时,临近卢湾世博会场馆的第104街坊137D-3地块,预申请阶段土地拍卖起始价就已经达到1.12亿元,每平方米楼板价达到42684元/平方米,但是由于申请人数不足,上述地块最终没有进入拍卖程序,就已经“流产”。

　　不过,当时房地产业人士评论上述土地拍卖流产时,认为导致地块未拍卖就流产的主要原因是地块面积过小,又是商业地块,购买地块者不能出售,只能自营,短期难以迅速变现,所以导致地块流产。

　　按照他们的拍卖观点,这一幅临近世博会场馆的地块最终可能会和其他地块一块捆绑出让,但地价不会因为地块的流产而出现大幅度的下跌。

　　他们的观点,在9月8日成交的黄浦江沿岸地块E18地块(9-3)地块拍卖现场得到了印证。虽然,上述地块的楼板价没有突破40000元/平方米,但新鸿基、中粮、中建等地产巨头的参与,给未来流向土地市场的世博会地块的最终成交价留下了丰富的想象空间。

　　“上海第一个10万元单价的住宅出现在滨江,第一个传言中的20万元单价的楼盘也出现在上海滨江,第一个30万元单价的住宅也一定是出现在上海滨江。”一位不愿意透露姓名的上海地产业人士说,从长期来看,上海滨江的住宅价格将随着时间的推移越来越高,升值几乎是闭着眼睛就会实现的。

　　或出现宅地价格倒挂

　　如果,内部分析中所称的“世博地王”楼板价最终真的超过50000元/平方米,那么地价和房价的倒挂现象会迅速出在上海滨江的一些板块,尤其是世博会场馆周边楼盘,会首先变成整个滨江板块的“价格盆地”。

　　目前世博会边上的恒盛尚海湾平均售价仅从五六万元一平米起,仅与世博会地块未来的成交楼板价相当。而能够看到江景并且有顶级奢侈品商业街和超五星级酒店配套的徐汇滨江豪宅。一位看过众多滨江豪宅的500强企业高管说,他曾比较过中粮海景公寓和尚海湾两个楼盘,同样可以看江景,同样只是一般的楼层,中粮海景公寓的售价高达16万元一平方米,但是尚海湾却只有5-8万不到一平米,相当于房价打了对折,而从板块的成长空间而言,徐汇滨江的豪宅价值显然超过了陆家嘴,这使得他放弃了中粮海景公寓,而最终选择了徐汇滨江的尚海湾。