危情时刻或成救命稻草

　　中粮地产出售招商银行股权补充流动资金,引发了市场关于地产商的“小金库”——金融资产到底有多少的关注。统计显示,135家房地产上市公司中,共有70家持有金融资产,覆盖面超过50%;进行证券投资的初始投资金额合计高达88.34亿元。

　　信贷收紧、再融资不畅,在政策调控短期难以放松的背景之下,房地产企业如果遇到危急时刻,除了降价销售回笼资金外,似乎还可以变现手中所持金融资产救命。不过,除个别公司外,相对于总资产和净资产额,大多数房地产公司金融资产的市值规模并不大。

　　中粮地产无奈售招行

　　即使背靠中粮集团的大树,但面对日益紧张的现金流,中粮地产也开始变现所持金融资产。

　　中粮地产9月27日公告,为补充流动资金,近日公司已通过上海证券交易所交易系统出售持有的招商银行股票904万股。经初步测算,公司此次处置可供出售金融资产产生的利润约8000万元。据了解,中粮地产所持该部分股票的初始投资成本仅为1574万元。

　　此前,为补充流动资金,中粮地产已多次出售金融资产,其中包括退出金瑞期货经纪有限公司。2009年,中粮地产还通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。

　　分析人士认为,一直以来,投资收益是支撑中粮地产业绩的重要方面,当前资金紧张的情况下,中粮地产此举应是无奈的选择。

　　中粮地产半年报显示,截至6月30日,公司经营活动现金净流量为-11.9亿元,同比大幅下降。其手持9.4亿元的货币资金,但短期负债为3.8亿元,长期借款也达到了9.8亿元。

　　在现金流趋紧的同时,中粮地产并没有止住其扩张步伐。今年以来,公司多次在杭州、北京、成都等地拿地,土地使用权花费已经达到近25亿元。

　　除此之外,公司现有项目的后续开发也需要大量资金。中粮地产7月23日公告称,因公司北京顺义区后沙峪项目持续开发需要,拟向中粮集团申请不超过15.75亿元的委托贷款,期限1年。在此之前,中粮地产也多次公告通过旗下子公司或者合资公司申请委托贷款。

　　中粮地产2009年公布的拟募资35亿元的配股方案已几经修改,目前仍需等待股东大会的通过和证监会的核准。其中,27.17亿元将用于收购母公司中粮集团名下5家住宅开发房地产公司的股权,其余资金将为部分项目后续开发提供支持。

　　面对日益紧张的资金情况,变现手中金融资产也许是目前中粮地产的无奈选择。

　　截至今年6月30日,除了持有招商银行之外,中粮地产尚持有招商证券1.12亿股,占其股权比例的3.12%,为招商证券第十大股东,该部分股份初始投资成本约为1.8亿元,但目前最新市值已经达到22亿元;中粮地产还持有光大银行483.54万股,初始投资成本约为616万元,目前最新市值已经达到1615万元。

　　不过,无论是招商证券还是光大银行,由于是IPO首发上市,其股份均设有解禁期,最早要到2010年11月中旬才能够解禁,因此,套现基本面良好的招商银行也成为中粮地产目前的唯一选择。

　　过半上市房企手握金融资产

　　事实上,同中粮地产类似,众多房地产公司也手握较大金额的金融资产,资金紧张之时,变现或许将成为开发商救急的最优选择。

　　Wind数据显示,申万房地产行业135家上市公司中,大多数上市公司均进行了证券投资,包括持有证券公司股权、其他上市公司股权以及非上市金融企业股权等。

　　共有70家房地产上市公司持有金融资产,所占比例超过50%,其中不乏万科、保利地产、招商地产、金融街、首开股份、深振业等知名地产公司。在该70家房地产上市公司中,外高桥持有的证券家数达到19家,陆家嘴、万泽股份、中国宝安则分别持有13家。70家上市房企进行证券投资的初始投资金额合计达到88.34亿元,其中不少已实现大幅增值。

　　同时,共有45家房地产公司持有其他上市公司股权,大部分均作为可供出售的金融资产或可交易金融资产的形式存在。

　　以万科为例,截至6月30日,万科共持有3家上市公司股权,分别为欧亚集团、SST天海、上海普天,作为可供出售的金融资产,万科的初始投资成本共计不过370万元,但期末的参考市值已经超过2000万元。

　　首开股份也持有包括交通银行、北巴传媒、美都控股、中航地产等在内的金融资产,合计初始投资金额约为2900万元,而期末参考市值已经接近2亿元。

　　或自筹变现渡难关

　　为抑制房价过快上涨,国家出台了一系列严厉的房地产调控政策,其中,融资政策的紧缩成为调控的重要一环,在此背景下,不少房地产企业面临着资金链紧绷的危险。

　　数据显示,今年1-8月,国内房地产开发企业本年资金来源44363亿元,同比增长35.0%,增速只有前2个月的一半。其中,国内贷款8460亿元,增长27.8%;利用外资369亿元,增长23.9%;企业自筹资金16628亿元,增长50.7%;其他资金18906亿元,增长26.8%。在其他资金中,定金及预收款10637亿元,增长22.1%;个人按揭贷款5745亿元,增长27.5%。

　　万联证券黄鹏认为,房地产开发资金来源增速大幅下降,一方面是由于加强银行信贷的监管,国内贷款占比逐渐下降;另一方面,受销售下滑影响,其他资金增速贡献逐渐降低。在这种情况下,房企自筹资金占比明显提升。

　　黄鹏还指出,从短期看,在不加大开发力度及增加土地支出的情况下,房地产上市公司仍具有较强的短期偿债能力,暂时还不必为资金问题担忧,但长期偿债能力已逐渐趋于前几年的平均水平。未来影响开发商资金状况的因素除了楼市销量以外,还有调控政策。从中长期看,对房企资金状况并不能过于乐观。

　　Wind数据还显示,135家房地产上市公司上半年经营性现金流合计为-837.56亿元,比去年同期的393.44亿元大幅下降。其中,89家上市房企的经营性现金流为负值,占比达到66%,而万科、保利地产、招商地产、金地集团四大龙头公司的现金流净额均为负值,保利地产经营现金流甚至高达-233.5亿元。

　　业内人士认为,较多的金融资产不仅可以通过确认投资收益的方式,助推公司未来业绩,更可以为房地产公司的扩张提供资金,不少房企均是在日子好的时候投资大量金融资产,而在资金困难的时候,它们完全可以选择变现。不过,对于大部分上市房企来说,金融资产占公司净资产的比例都不大,因此变卖金融资产只能是“救急不救穷”。