房企面临分化，完成今年目标难度进一步加大

　　“感觉就像是警告,该出的基本都出了,再不听话,就真要执行了。”

　　这是上海中原地产研究咨询部总监宋会雍,在第一时间对昨日发布的 《国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨》如此评价。

　　尽管“措施”的内容大部分仅仅重申了4月楼市新政已颁布的条款,但是依然让他感到比之前要凶猛得多。他认为,尤其是囤地企业的停贷、停发债、停发股票等新增措施,让人感觉现在的调控是一步比一步猛。

　　但是,上述“措施”,仅仅只是口头警告,并不是最后的“重拳”出击。

　　卫明不动产智库负责人蔡为民说,只有将保障住宅和普通小户型商品住宅用地分开,重点增加保障住宅,才能使这一次的调控政策,不仅治标还能治本。

　　无论如何,冲刺今年最终目标的内地房地产企业,未来几天几乎铁定会受到第二轮调控影响,完成目标的难度将进一步增大。

　　豪宅或更受影响

　　几乎所有的受采访人士均认为,这一次的宏观调控措施,一定会让9月份一再升温的市场重新被降温,市场在短期内势必会出现大幅度的调整,但是开发商和机构对于何种产品会降温更多,受影响更大,持不同的看法。

　　在昨日出台的措施中,诸如重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查、加快房产税以及停止三套以上房贷款,被认为是指向豪宅等最受投资者喜爱的产品。

　　中房指数研究院副院长陈晟的解读是,新政策会对投资客产生巨大的心理影响,尤其是房地产税的征收,由个别城市转向全国,这将进一步加重投资者的恐慌,让他们不敢轻易多买房产。

　　和他的解读相近,开发别墅的上海开发商正阳投资营销总监王士章认为,税收政策尤其是土地增值税的政策,对豪宅市场影响较大。

　　“商业地产所以售价不如住宅,最主要的原因便是商业地产在转让时,严格按差额的30%—60%征收土地增值税,按差额的20%征收个调税。”

　　对上述分析,中海地产一位营销经理有着不同的看法:“可能会影响高端买家的后期持有,但不会影响他们前期对高端住宅的购买。”

　　房企再次面临分化

　　相比之下,将首付比例提高到3成的做法,反而被认为对市场影响不大。同策咨询机构的研究经理倪晓玲说,实际上之前上海无论首套房是否90平方米以下的普通住宅,银行提供贷款时都要求至少3成比例。

　　而陈晟认为,即便要求贷款购买普通住宅首付3成以上,开发商只要稍微降一点价就可以,对市场的影响面也不会很大。

　　和上述两位分析人士的看法相同,嘉华投资有限公司总经理谷文胜也表示,严格审查二套房贷,停止以上三套房贷等措施,对需求面的影响不大,仅仅只会减少20%左右的需求。

　　虽然,普通住宅受国办新《措施》影响不大,但是,却有可能受供应放大的影响而再一次陷入价格战。

　　中海地产的上述营销分析人士对《每日经济新闻》记者称,政策出台后的几天,大量囤房的开发商会赶紧出货,市场上的商品住宅新增供应会进一步增加。

　　与此同时,分析师们认为,市场的需求面却有可能再次降温,并进一步影响到各房企今年销售目标的完成。

　　陈晟说,房地产各企业将再次出现分化,一些在完成营销策略调整后,将顺利实现目标;而另一些则很有可能无法完成今年的目标。