2010年可谓是中国房地产的“元年”。不过这个“元年”是房地产调控政策频频出台的一年，但是几乎所有的房地产市场调控政策都是直指住房市场，而政策对商业地产的影响几乎没有。不过，由于政策限制了大量投资资金进入住房市场，商业地产也许会成为资金未来的流动方向。
中国国际贸易中心股份有限公司就是一家从事商业地产建设、经营和租赁的公司。在金融危机期间，商业地产遭受到极大的冲击，但随着中国经济的复苏和趋稳，以及对投资资金进入住房市场的限制，商业地产未来将是一个值得期望的领域。下面我们看看专家对中国国际贸易中心股份有限公司（以下简称“中国国贸”）的商业信用评估报告。
风险状况
2009年度由于全球性的金融危机，很多企业收紧银根，开始搬离写字楼。中国国贸业务处于下滑状态，其全年营业收入较上年同比减少了2.89%，营业利润同比减少了11.84%，利润总额同比减少了18.30%，归属于股东的净利润同比减少了18.31%。
2009年度，中国国贸财务状况较好，资产负债率为51.36%，其偿债压力小；企业货币资金一般，较上年度下降了4.58%，处于下滑状态。
2009年度中国国贸应收账款净额大幅增长，达到RMB16,525,875元，较上年度增长了86.24%，其中账龄在1年以上的仅占到总额的0.77%，显示该公司账款管理和催收情况良好。但其应收账款前五位客户金额占到了总额的41.77%，表明其对大客户的账款管理仍存在一定的不足，其账款回收风险相对较为集中。
2009年度，中国国贸全年预收账款RMB24,660,181元，较上年下降了38.92%，账龄超过1年以上的部分占总额的4.60%，。
综合以上账龄情况分析，中国国贸销售款项中账龄超过1年的部分所占比例较小，回收难度一般，但其对既往客户账款管理的力度较弱，容易发生呆、坏账风险。
2009年度中国国贸的支付情况较好，全年应付账款净额为RMB20,793,961元，较上年增长了618.66%；预付账款RMB29,681,011元，较上年增长了235%，主要是由于写字楼建设和管理费用增多。应付账款中账龄超过1年的账款占总额的3.86%，预付账款中并无账龄超过1年的款项，表明其账款支付情况较为稳定。
中国国贸属于房地产开发业，其各项财务数据与同行业平均值比较如下：
被评企业
行业平均值
流动比率
0.28
2.18
速动比率
0.26
0.74
净资产收益率（%）
6.65
10.93
净利润率（%）
3.32
27.00
资产负债率（%）
51.36
193.74
根据以上数据分析，中国国贸的流动比率、速动比率、净资产收益率和净利润率都低于行业平均值，表明中国国贸的盈利能力不足，短期偿债能力较低；而资产负债率低于行业平均值，表明中国国贸债务负担尚可，经营压力相对一般。综合上述指标分析，中国国贸经营情况逊于行业内大部分企业，表明其综合能力较弱。。
2009年度中国国贸在物业管理领域的收入基本持平，但物业平均出租率降低，其大致情况如下：
项目
写字楼
商城
公寓
其他
平均租金（RMB元/平米/月）
368.46
780.08
204.27
---
平均出租率
96.23%
96.86%
74.19%
---
业务收入(RMB元)
403,958,209
242,024,249
93,031,816
132,173,554
占总收入比例
46.37%
27.78%
10.68%
15.17%
2008年度其相关情况如下：
项目
写字楼
商城
公寓
其他
平均租金（RMB元/平米/月）
366.57
718.80
229.59
---
平均出租率
97.44%
99.66%
84.63%
---
业务收入(RMB元)
417,454,538
231,923,488
118,988,768
102,821,034
占总收入比例
46.54%
25.85%
13.25%
11.46%
受到国际金融危机影响，2009年度该公司物业出租收入减少，由此产生的现金流大幅下降，降幅约为17.70%。此外，该公司为国贸三期工程开业投入大量资金，也对其现金流产生了一定的负面影响。但2010年上半年该工程已经开业投入运营，大大缓解了其资金压力。
2009年度中国国贸主要服务的客户有：
国电电力发展股份有限公司
康明斯（中国）有限公司
伊藤忠商事株式会社
埃索石油（中国）公司
怡和（中国）有限公司
中国国贸从事商业房地产项目，如酒店、商住公寓和写字楼开发业务，其客户主要为大型企业，因此其客户群体较为分散，销售风险相对较低，
2009年度中国国贸向前五大客户销售金额占到销售总额的11.50%，但各个客户的交易额相差不大，表明其销售渠道相对分散，不容易受到客户交易情况的影响。
2009年度被评企业的主要供应商有：
国贸物业酒店管理有限公司
中国国贸主要从事商业地产开发、租赁及销售业务，因此其供应商主要为相关房地产服务机构，而除购买土地使用权以外，该企业也基本不涉及到具体商品的采购活动。
北京华信阁信息技术有限公司的评估结果和建议
商业信用评估结果：
商业信用等级
CR3
最大商业信用金额(单位: 千元)
43,052
正常商业信用账期(单位: 天)
60
本次评估有效期
专家建议：
一、 2009年度中国国贸业务有所下降，其经营收入和利润都同比减少，主要是由于其投资的国贸三期项目尚未完全投入使用，且前期管理、服务成本较高。而随着其国贸三期项目的陆续完工及对外租售，该企业有望在本年度内扭转其下滑趋势。此外，随着国内经济形势的好转，其名下写字楼、公寓等的租售业务有望获得较大的提升，因此建议中国国贸短期内可加大经营投入，促进业务的恢复和发展。
二、 由于其经营业务的特殊性，中国国贸销售渠道相对分散，其前五大客户的交易金额相差不大，销售渠道较为分散，其经营风险尚处于可控制范围内，但其既往客户的账款拖欠情况较为集中，其催收力度尚有待加强，其账款回收风险相对较为集中。因此建议中国国贸可基本保持当前账款管理水平及力度，在小范围内加强账款催收和管理工作。
三、 中国国贸目前账款管理和回收情况良好，但存在一定的呆、坏账风险，建议该企业可适当放大应收账款额度，并加强对既往客户的账款催收力度。
四、 中国国贸目前短期偿债能力较低，长期偿债能力尚可，但总体经营情况不佳，因此建议该企业可适当控制债务承担水平，并适当提高流动比率及速动比率，以避免企业承担过重的债务负担。
综合以上信息分析，中国国贸在未来1-2年内有望扭转下滑趋势，并取得10%左右的业务收入增长速度。
报告说明
本报告由"老杨工作室"监理完成。
本次对中国国际贸易中心股份有限公司调查分析作如下声明：报告调查机构和工作人员与被评单位之间，不存在任何影响工作独立、客观、公正的关联关系，即符合独立性原则。1、报告调查机构及工作人员承诺，与被评单位无任何投资、融资和经营等盈利性往来，符合实质性独立原则；2、报告调查机构及工作人员承诺，在本次调查分析过程中，与被评单位无任何直接接触交流，符合形式性独立原则。
一、 商业信用：即企业法人之间商业往来而产生的信用，包括销售、采购等债权债务之间的履约关系；不同于企业法人之间投资、融资而产生的履约关系。
二、 商业信用评估：即对企业法人履行商业协议的意愿和能力的综合评价，通常指一年内账期，不同账期、金额所对应的不同的履约可能性。
三、 信用公司：以信用调查、分析、评估、商业账款咨询管理、培训、咨询为主业的公司法人，其主体业务不介入实业、商业和金融工作。
四、 北京华信阁信息技术有限公司，是业内领先的专业信用管理服务机构,主要致力于发展亚洲乃至世界范围内领先的信用数据库，并以此为基础为国内外公司提供企业咨讯信息服务、行业发展及投资可行性研究服务、业内企业经营现状及竞争实力分析服务，企业投资及经营风险管理服务，行业发展及企业运作相关的法律咨询服务等多类别，多角度，多层次的商业咨询服务，帮助企业远离商业风险，协助企业成功开发市场管理客户。
