“该来的就会来。”中国的房地产厂商在中国政府的房地产政策调控下下，已经开始在重新拟定自己的战术战略。许多大的房地产企业已经开始公开表示愿意支持并积极参与政府的保障性住房建设中。也许这些房地产企业是不得已，但很显然，房地产企业已经开始从扩充规模的道路转向了保证质量的道路。那么，对于中小型的房地产企业，又该如何调整自己呢？还是等待又一个神话的开始？
这里，我们一起来看看专家对江西中江地产股份有限公司（以下简称“中江地产”）这样一家中型房地产企业的商业信用评估。
风险状况
2009年度，中江地产的经营情况不佳，其全年营业收入较上年同比增长37.63%，但营业利润同比下降了83.61%，利润总额同比下降了92.38%，归属于股东的净利润同比下降了93.34%。事实上，中江地产相比其他房地产企业而言，并没有掌握住春天的机会，为现在的寒冬做好准备。
2009年度，中江地产财务状况一般，资产负债率为71.11%，存在一定的偿债压力；企业货币资金充足，较上年度增长了400%，保持迅速增长的状态。
2009年度中江地产的应收账款净额略有下降，达到RMB5,784,952.45元，较上年度下降了12.95%，其中账龄在1年以上的占到总额的73.85%，且上述款项的实际账龄都超过3年，显示该公司账款管理和催收情况不佳；其应收账款前五位的客户账龄则超过5年，且占据了总额的25.84%，表明其对大客户的账款管理仍存在较大的不足，催收力度尚有待加强，其账款回收风险高。
2009年度，中江地产全年预收账款RMB167,584,803.67元，较上年增长了21.47%，账龄超过1年以上的部分占总额的2.17%。
综合以上账龄情况分析，中江地产销售款项中账龄超过1年的部分所占比例过大，回收难度极高，存在着较大的呆、坏账风险。中江地产是一家中等规模的房地产开发企业，在同行业内仅处于中游水平，因此在与客户交易中并不具备显著的竞争优势，其账款回收前景不佳。
2009年度中江地产对外支付情况一般，全年应付账款净额为RMB15,433,254.01元，较上年减少了27.67%；预付账款RMB113,109,121.02元，较上年增长了152.49%，主要是由于客户预付货款增多。应付账款中账龄超过1年的账款占总额的91.21%，预付账款中账龄超过1年的账款占总额的23.06%，表明其账款支付情况不佳。
中江地产属于房地产开发企业，其各项财务数据与同行业平均值比较如下：
被评企业
行业平均值
流动比率
2.35
2.18
速动比率
0.43
0.74
净资产收益率（%）
1.70
10.93
净利润率（%）
2.98
27.00
资产负债率（%）
71.11
193.74
根据以上数据分析，中江地产流动比率高于行业平均水平，速动比率低于行业平均水平，表明其短期偿债能力一般；净资产收益率和净利润率低于行业平均值，表明被评企业盈利能力较弱；而资产负债率低于行业平均水平，表明中江地产的债务负担尚可，但与行业领先企业相比债务负担相对较重，因此存在一定的偿债压力。综合上述指标分析，中江地产经营情况要略差于行业内大部分企业，其综合实力一般。
为尽快回笼资金，中江地产业于2009年第一季度降价销售其"紫金城"住宅项目，使其房地产销售收入达到RMB432,384,297元，同比增长了38%。该企业在2009年度并未增加土地储备，也没有闲置未建地产，其当前经营项目主要为"紫禁城"项目的住宅房2-4号楼，总建筑面积约12万平米，因此其后续开发能力相对不足。
2009年度中江地产主要服务的客户有：
江西广播电视报
金融时报
南昌晚报
解放日报报业集团
萍乡市华元贸易有限公司
2009年度中江地产向前五大客户销售金额占到销售总额的12.80%，表明其销售相对分散，且由于其产品主要为民用住宅的因素，其客户也多为分散的个人购买者，企业集中采购所占的比例不大，因此其销售风险相对较低。
2009年度中江地产的主要供应商有：
河北建工集团公司
海南珠江物业酒店管理有限公司
中江地产为房地产开发企业，除购买土地使用权以外，基本不涉及到具体商品的采购活动，而向河北建工集团公司等支付款项也主要为房屋项目开发的相关服务费用。
北京华信阁信息技术有限公司的评估结果和建议
商业信用评估结果：
商业信用等级
CR4
最大商业信用金额(单位: 千元)
4,344
正常商业信用账期(单位: 天)
50
本次评估有效期
专家建议
一、 2009年度中江地产业务发展不佳，其经营收入都有小幅增长，但利润同比大幅下降。而由于近期政府部门出台了多项房地产宏观调控政策，对房地产发展将可能产生较大的影响，行业未来趋势尚存在一定的不确定性，因此建议中江地产短期内适当控制业务发展规模，加大商品销售推广力度。
二、 由于其经营业务的特殊性，被评企业销售渠道相对分散，各个客户的应收账款数额相对较小，其经营风险尚处于可控制范围内，因此建议中江地产可加强当前账款管理水平及力度。
三、 中江地产目前账款管理和回收情况不佳，呆、坏账比例极高，建议该企业可缩小应收账款额度，加强账款催收管理力度。
四、 中江地产目前短期偿债能力一般，长期偿债能力较低，因此建议该企业可加强债务管理工作，并适当提高流动比率及速动比率，以避免企业承担过重的债务负担。
综合以上信息分析，中江地产在未来1-2年内有望保持业务收入增长状态，但在短期内难以扭转利润下滑局面，同时其呆、坏账风险仍将居高不下，面临着较大的经营压力。
报告说明
本报告由"老杨工作室"监理完成。
本次对江西中江地产股份有限公司调查分析作如下声明：报告调查机构和工作人员与被评单位之间，不存在任何影响工作独立、客观、公正的关联关系，即符合独立性原则。1、报告调查机构及工作人员承诺，与被评单位无任何投资、融资和经营等盈利性往来，符合实质性独立原则；2、报告调查机构及工作人员承诺，在本次调查分析过程中，与被评单位无任何直接接触交流，符合形式性独立原则。
一、 商业信用：即企业法人之间商业往来而产生的信用，包括销售、采购等债权债务之间的履约关系；不同于企业法人之间投资、融资而产生的履约关系。
二、 商业信用评估：即对企业法人履行商业协议的意愿和能力的综合评价，通常指一年内账期，不同账期、金额所对应的不同的履约可能性。
三、 信用公司：以信用调查、分析、评估、商业账款咨询管理、培训、咨询为主业的公司法人，其主体业务不介入实业、商业和金融工作。
四、 北京华信阁信息技术有限公司，是业内领先的专业信用管理服务机构,主要致力于发展亚洲乃至世界范围内领先的信用数据库，并以此为基础为国内外公司提供企业咨讯信息服务、行业发展及投资可行性研究服务、业内企业经营现状及竞争实力分析服务，企业投资及经营风险管理服务，行业发展及企业运作相关的法律咨询服务等多类别，多角度，多层次的商业咨询服务，帮助企业远离商业风险，协助企业成功开发市场管理客户。
