2011年注定是房地产行业不平静的一年，地产调控进一步加强，金融政策进一步收紧，都对房地产企业的融资能力提出了挑战，尤其是近来刚从住宅开发转型商业地产的地产“大佬”们。建设阶段大量的资金投入，较低的资金周转率和漫长的投资回报期都是他们不得不面对的问题，而以万达、宝龙为代表的“现金流滚资产”，以住宅销售平衡商业持有的商业地产开发模式在地产调控政策下能否被顺利的复制还需要商榷。“地主家也没有余粮了”，成为困扰地产“大佬”发展商业地产的关键问题。而近来李嘉诚的汇贤REITs在香港的成功上市，为大陆商业地产的融资给出了更多选择，REITs能否成为解困大陆商业地产发展的救命稻草成了大家关注的焦点。

商业地产的海外REITs之路并不平坦

REITs（Real Estate Investment Trust），在国际金融市场并不陌生，早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）。目前在世界上有美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等十几个国家都已有REITs，有超过480家的房地产投资信托，其全球市值超过6050 亿美元，其中美国市值REITs达到3000 亿美元左右。REITs按资金的投向不同可分为权益型、抵押型和混合型三种类型，权益型指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指权益型和抵押型的混合。国际REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，占到了所有REITs的90%以上。

对于国内房地产企业来说，REITs也不算一个新鲜事物，在2005年越秀REITs在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs，其后凯德也成功将其在大陆的7处零售物业打包，在新加坡交易所主板成功发行REITs。

但国内企业海外REITs之路并非一帆风顺，万达—麦格理REITs海外之路并不成功。在越秀REITs成功发行后，中国六部委联合出台了171号文，封锁了离岸操作的路径，提高了在岸注册资本的门槛，增加了REITs运作的成本。同时，国家接连发布限制外资投资国内房地产的政策，进一步提高了外资进入的门槛。这导致“万达—麦格理REITs”在海外发行的搁浅。

同时除了在政策的限制和外汇管制之外，国内商业地产投资回报率不能满足要求（尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配），物业形态复杂（单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得海外投资人的认可），物业产权不完整（尤其是二、三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权）等问题都会成为国内企业海外REITs之路的障碍。

商业地产国内REITs之路曙光初现

近几年随着房地产业的发展，国内在吸取国际REITs经验的基础上，一直在孕育REITs的推出。

从开始之初国内REITs存在着“银监会版”和“证监会版”两个方向，银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs 在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。证监会提出的方案是股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs 股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

从目前发展来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是在税收方面的限制），但它更能代表未来发展的趋势。

同时各地都在积极争取REITs试点，虽然目前的试点多以利用REITs开展保障性住房融资为突破口，但随着国内REITs的破冰，相信以商业地产为主体的REITs也将会很快提到日程上来。

国内REITs呼之欲出，尤其是在国务院2008年“金融30条”的出台，更是被认为给REITs颁发了最高级别的准生证，但国内商业地产真正意义上的REITs实施还要有一段路要走，房地产企业应该为REITs做好股权、人才、项目和制度等方面的准备，以准REITs 姿态迎接国内REITs的到来。