“会讲中文的前台接待、中文说明书、中文电视节目、粥、油条......”，希尔顿和喜达屋推出的针对中国旅行者的新举措，说明了中国游客在海外越来越受到重视，中国游客对当地的经济贡献越来越大。不单是海外，在国内，旅游行业更是被定性为“国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，人们对旅游业的发展同样寄予厚望，根据《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》预计到2015年中国旅游业总收入达到2.3万亿元，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。

的确受国家旅游发展战略、旅游法制化进程加快等利好政策的影响，政府和社会各界发展旅游的积极性日益高涨，同时受居民收入的增长、带薪假期的增多，以及交通出行越来越便利等利好的带动，居民旅游的意愿越来越高，中国旅游产业供需两旺，逐渐步入黄金发展期，但在旅游产业发展过程中有些问题需要关注。

旅游项目的多样化和特色化，避免旅游项目同质化和盲目的高端化 

按照国际惯例，旅游消费通常会经历一个消费升级的过程，一般分为“观光游—休闲游—度假游”三个阶段，在人均GDP约在1000-2000美元时为观光游阶段，在该阶段旅游基础设施薄弱、产品结构单一，单位居民消费较低；在人均GDP约为2000-3000美元时为休闲游阶段，居民可支配收入的快速增长使得旅游产品呈现多元化发展的趋势，商务旅游和会展旅游等形式开始盛行；当人均GDP超越3000美元，居民对旅游消费的需求快速增长，旅游行业进入快速扩张期，旅游产业进入度假游高级发展阶段。虽然我国人均GDP超越了3000美元，但我们不得不面对的问题是我国经济发展不平衡，各省市之间的人均GDP差距较大，这直接导致了我国旅游消费的多样化，对旅游产品需求的多样化。

同时我们要看到的一个问题是，虽然2010年国内旅游的市场规模是21 亿人次，1.26万亿收入，但人均年旅游消费量还很低，不到600元，市场规模的增长主要依靠游客人数的增加而实现的，基数大，人均消费水平低仍是国内旅游市场的突出特征，这也决定了未来我国的旅游市场的发展仍将会是一个大众旅游的市场，需求的多样化的特征仍然存在，高端产品的所满足的仅仅是一部分人。

旅游需求的多样化导致了旅游产品的多样化，大众化的旅游市场决定了观光游仍然是旅游市场的基础，旅游产品的多样化首先应该在丰富完善满足观光游的基础上，加大加快开发休闲旅游产品，同时深化发展红色旅游、生态旅游、文化旅游、会展旅游、工业旅游等专项旅游产品，既满足大众旅游者对观光产品需求的同时，同时关注不同市场层次的旅游需求。其次，针对单个的项目，旅游产品的多样化表现在对不同消费层次消费者的满足上面，比如既要有面对高端客户的五星级酒店，也要有面对普通消费者的经济行酒店。

旅游项目规划的长期化和可持续，避免旅游开发短期“地产化”

旅游项目的建设或改造需要大量的资金投入，而同时旅游项目的回收周期又比较长，前期大量的资金投入和回收期长导致了旅游项目短期内很难见到成效。而国内“旅游+地产”的模式似乎解决了这个问题——一个旅游项目部分持有经营，部分作为地产开发销售，通过旅游项目炒热地块提高房屋售价和收益率，通过地产开发销售获得现金，来反哺旅游项目建设。

笔者并不否认“旅游+地产”模式的作用，但关键的问题在于如何去平衡短期的销售和长期的持有经营，我们应该看到短期的地产开发销售不是旅游项目所要追求的，其最终的核心重点在于旅游产业的打造，旅游产业的成功才能持续带动区域经济的发展，“地产开发销售”仅仅是实现旅游产业成功的手段，而本末倒置的“旅游+地产”所带来的往往是地产业短期的繁荣和后期大量房屋空置的“鬼城”“荒城”，以及优质旅游资源的极大浪费。京津新城便是一例，它在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅（多数已售出）。但现在这个最初为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城如今正上演着凄凉的空城计。

这就要求旅游项目在前期规划时要从长期化和可持续发展的角度出发，系统的与区域经济、文化、交通、产业等方面进行对接，合理的安排旅游资源开发的规模、布局和步骤，以及与交通、通讯、水电等基础设施的协调关系，要和当地的经济发展紧密结合，体现其与当地经济发展的协调性或互补性，要符合全国和区域的旅游战略规划导向，同时体现差异化的经营的特色，真正实现项目经济效益、社会效益、生态效益三者的统一，而不应该是短期的，以销售为目的的“地产开发销售规划”。同时旅游项目规划的长期化和可持续也包括动态性的内容，根据外部环境的变化对规划进行定期或不定期的优化调整，对于目前无法使其价值最大化的资源，先从保护角度进行搁置，为未来的发展留下余地，而不是破坏性的开发。