导读：

       房地产调控步入二阶段
       地方政府频试探中央“底线”
       唯GDP是举让地方政府敢冒险
       松绑时候到了吗？

　　部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。这是当下中国房地产市场的最新图景。从官方数据看，截至今年一季度末，中国数千家开发商所借贷款为人民币3.6万亿元（合5，700亿美元），只相当于银行系统人民币贷款总额的6.3%，尚处可控范围。

　　不过从159家内地上市开发商的财务状况来看，官方数据反映的情况并不全面。中国数据商万得资讯(Wind)的数据显示，此类开发商2012年一季度的总负债已膨胀至1.8万亿元，相比2010年年初政府首次将其政策之针刺向房地产泡沫时的水平高出100%有余。

　　来自中房信(中国房地产信息集团)的报告：

　　房地产调控步入第二阶段总体比去年宽松

　　本轮自2010年起始的房地产调控，从本质上可以分为两个阶段：第一个阶段是2010至2011年，其间博弈主要围绕政府和开发商之间展开，焦点为房价；第二个阶段则是2012年，其间博弈的双方转变为中央政府和地方政府，而焦点变为地价。

　　从当前这个时间点上看，调控第一阶段的结果已经显现，政府通过限购令等行政手段强行抑制购房需求的释放，导致市场供求关系逆转，迫使开发商降价求售，从去年整体市场表现来看，以一二线重点城市为代表的房价已然停涨，以部分品牌开发商为首的项目价格已出现20%甚至更多的下跌。而对于今年刚刚拉开帷幕的第二轮博弈，在我们看来，其激烈程度和困难程度将全面超过前一轮，其根源在于“地价下调”将触及到地方政府的根本利益。

　　他们表示，中央政府在大基调把控上虽然拥有不容置疑的统治权，但处于最终执行端的地方政府也决非毫无转圜的余地，第二轮博弈的结果不会如前一轮那般胜负分明，而将更趋于相互配合及妥协。

　　基于以上的判断，中房信认为，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年中央政府在博弈中将处优势。

　　来自地方政府的“试探”

　　调控时期的奖励

　　近日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。此通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。具体标准是个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

　　像这样在房地产调控的大环境下，地方政府悄悄放松调控的报道，已经有好多起了。之前就有过佛山、芜湖等地出台“救市”措施的报道。所以说，地方政府想放松调控，甚至是奖励房地产交易和投资，可能是一个普遍现象。虽然之前放松调控的地方都很快就被喝令禁止，这次也不例外，扬州市的奖励购房通知，经媒体报道后，很快从扬州市房产管理局网站上“消失”。但是对此现象，光一味地禁止可能不能解决根本问题。也许随着时间的推移，越来越多的地方会跃跃欲试，调控政策也许会按下葫芦浮起瓢。

　　地方政府为什么渴望放松调控呢？尤其是扬州，财政局要给予购房者奖励的举动，实在引人瞩目。因为财政的钱来自于纳税人，用纳税人的钱奖励购房者有悖常理，这让那些买不起房的纳税人情何以堪。与其用财政的钱奖励购房者，还不如购房退税或者是直接减免房地产交易环节的税费来得合理。但是，使出用财政的钱直接奖励购房者这一招，必然是地方政府已经为时势所迫、不得不为之。

　　唯GDP是举让地方政府敢“冒险”

　　奖励购房，直接效益就是激活了当地的房地产市场，那么地方政府将从房地产交易中获得大量的税费。据报道，有业内人士称，扬州拿出不到一个亿救市，带来的税收是20个亿。

　　所以，土地财政上的依赖，无疑是当地政府放松房地产调控的一个重大动机。但是事情可能还不仅仅于此。目前经济上遇到国际市场趋冷，出口不再可以依靠，而内需不畅，同时搞大项目、大投资也不是各地都可以有能力搞的，所以各地GDP的增长，主要还是要依赖于房地产市场的活跃。如果房地产市场再沉寂下去，各地的真实GDP数据就难以编制好看了。

　　根本上来说，还是目前在经济上对于地方政府考核的方式有问题。一旦有数据上的压力，地方政府自然会不顾条件地大干快上。有消息显示，为了应对经济下滑，各地可能又会大兴土木，目前一些地方对于有关部门审批的一些项目，原定下半年开工，现在已经提前到上半年。而这样做，可能给予物价很大的上行压力，最终严重冲击民生。所以，对于像GDP、出口等经济指标，还是要改变目前的考核方式，尽量不下指标，或者是下较低的指标，这样地方政府也许会更尊重经济规模，那么也许对于民生更有利一些，当然对于放松调控这样的事情也就很少会出现。

　　适度松绑时候到了吗？

　　与去年不同的是，现在地方政府在房地产调控问题上已经压得有些喘不过气来了。当然，过去各地的房地产扩张太快，现在受一些惩罚也是应该的。但作为公共政策，必须注重调控政策要有一个度。即使是“政治调控”，也要为房地产市场留一点空间。决策部门要注意的是，在长期调控之后，国内房地产市场的投机性需求已经大为减少，投机者开始远离市场。从投资角度看，中国房地产的投资价值已经大大降低，很多资金不会傻到继续在房地产市场中来赌博。因此，现在剩下的市场需求，绝大部分还是所谓的“刚需”。

　　温总理说了要回归合理价位，而现在的房价并不买账。但是，决策者也要承认市场规律，有那么大的刚性需求在那里撑着，国内房价不是说跌就跌的，更何况大幅下跌还会危及银行。因此，中央现在应该允许地方政府出台一些办法，来搞活当地的房地产市场，减少一些房地产市场的存量，使资金转起来。如果大批房地产企业倒闭，很多楼盘烂尾，同样会造成很多社会问题。

　　回顾：调控房价

　　政府曾“宣而不战”

　　2010年政府虽对房价宣战，但迟迟没有收紧信贷。到2011年前，贷款供应不足，但开发商却放任供应商货款等其他负债不断增加。而在最近的2012年一季度，伴随着贷款的反弹，上市开发商借入资金480亿元，超过2011年全年数字的两倍。

　　官方数据可能还低估了银行的房地产敞口。除了真正的开发商以外，国有企业有时候也禁不住诱惑搞起了房地产，或者是开发，或者是炒房。一些贷款原本是要用于建高炉或船队，最后实际上却建起了豪华住宅。

　　银行将房产用作贷款抵押，这也形成了敞口。比如中国银行2011年年末39%的贷款都以房产和其他不动产作为担保。其风险在于，如果房价下跌幅度超过预期，那么开发商偿还贷款的能力就会削弱，同时银行用作抵押的房产价值也会下降。

　　如果成交量继续缓慢上升，多数开发商都具备充足的偿债条件。但如果销售枯竭，那么高于官方数据的债务就意味着中国房地产行业的根基没有表面上那么牢实。