除了对自然景区的开发外，以华侨城(000069.SZ)为代表的旅游地产开发企业则通过人工景区开发配套住宅销售作为主要盈利模式，由于其“平地造景”的特点，在旅游资源方面投资比例同比要高很多。

宋丁向《英才》记者解释其模式时说道：“华侨城的开发时以旅游为导向，最终也要靠旅游来赚钱，以东部华侨城为例，它的收益2/3靠房地产，1/3靠旅游，但在投资比例上，要用2/3的投资来做旅游，1/3的投资来做房地产。这个比例已经是最高的了。”

可见，当前旅游地产主要的盈利模式仍然来自于景区住宅销售，现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产开发项目中，而只有10%用于旅游资源的维护。

“实际上，持有景区想形成盈利模式挺难，单纯的景区长不大，景区门票不可能无限上涨。但光做地产也有问题。要把旅游和地产的关系掌握好，并不容易。”黄怒波总结道，“景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”

政策掣肘

旅游资源的核心价值在于其稀缺性和不可复制性。或许正是这样，大连万达集团董事长王健林曾表示，旅游地产是一个“没有天花板”的产业。而在黄怒波看来，尽管旅游资源本身不可复制，但是多年的管理经验以及中坤的品牌影响力却可以复制。

“普洱4万平方公里，有很多令人吃惊的古村落，与宏村有着不一样的美。在别人手中只有40多个景点，而到了中坤这里能整合出100多个。”黄怒波称。

除了自身开发项目，行业经验也能够使中坤在参与其他项目的管理中减少资金压力，稳定现金流，这增加了中坤在选择项目时的筹码，进而能够保证其品牌的整体水平。

然而，中坤在旅游地产的扩张中也面临不少问题。据了解，在普洱项目中，茶园高尔夫球场占据了十分重要的地位。但在2012年国土资源部和发改委联合下发的《禁止用地项目目录(2012年本)》中，明确将“别墅类房地产开发项目”及“高尔夫球场项目”列入其中，而在下发的通知中也指出“凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续”。

尽管业内人士认为“这并不代表完全不能兴建，只是各省有一定量指标”，但中坤在此项目中面临的问题可窥一斑。

据专业研究机构的数据，当前旅游地产规模已达万亿，可以与商业地产相提并论。但如果一个项目涉及几千上万亩的大面积土地，必然会涉及到土地资源的侵犯问题。“禁又禁不了，不禁又不行。政策的尴尬怎么能够应对这种现实的需要，这是中国旅游地产发展中的大问题。”宋丁说。

由此可见，不仅仅是从项目开发与盈利模式上，单单从配套政策角度判断，旅游地产也真“急不得”。

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