“我对基金没兴趣，你们别墅开盘了帮我留一套。”阿海（化名）在为一个海南旅游地产项目发行的私募基金寻找客户，不过更多人感兴趣的还是旅游度假地产本身。

　　寻找一个好山好水的第二居所，退休之后到海南去，已经成了越来越多人的生活目标。而对于房地产行业来说，随着各地商业综合体的集中涌现，一种新的地产项目类型——旅游地产，开始受到关注和追捧。

　　旅游度假的升级让旅游地产项目成为一个综合体概念，它像是一个无所不包的万花筒，可以把山水文化、商业娱乐装进去，可以把养老度假、活动会务装进去??考验开发商的不再是项目的开发建设，而是项目控制运营。旅游业带来地产项目的成功，而地产的升值成为旅游主要的盈利方式，“旅游+地产”的生意模式甚至能打破“地段、地段，还是地段”的魔咒，再造一个区域的价值。

　　不过，好生意也是难生意，追求短期利润和简单复制而一哄而上的行业惯性，让旅游地产已变得既发展不足又有些过热。

　　喂马劈柴 周游世界

　　旅游地产掀起了一股跑马圈地的新热潮，而这次，各大开发商把眼光集中在了自然资源优越的三四线城市。万达集团、保利地产[微博]、佳兆业集团、碧桂园、华润置地等知名房企纷纷在云南西双版纳、浙江慈溪、福建惠州、辽宁绥中等地布局大型旅游地产项目。在今年北京春秋季房展会上，旅游度假项目也成为会场的主角。

　　“从明天起关心粮食和蔬菜”，每个人的心中都有一座“面朝大海，春暖花开”的房子，这正是旅游地产出现的消费基础。

　　戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿认为，旅游模式与人均GDP密切相关。

　　2003?2006年，我国人均GDP在1000?2000美元，国内旅游模式基本为观光旅游，人们到景点看看就走了，基本没有参与项目，这种模式完全不能把游客留下。2006?2010年，我国人均GDP在2000?3000美元，开始普及休闲旅游的模式，就是主题公园概念，游客会花半天到一天时间，在一个项目里玩一下，如迪斯尼乐园、深圳世界之窗都是这样的项目。但这也不是与地产配合最好的模式，因为游客不会停留太久，也不会因为休闲旅游买个房子。而当人均GDP达到5000美元以上时就开始有度假旅游的概念了，国内度假旅游最好的体现是海南，这里有很好的海滩，还有商业购物、运动娱乐，有别墅、酒店。“这是真正赚钱的一个概念。”陶汝鸿说。

　　斯凯来—美国天际线建筑设计事务所总经理卞文雁分析，当前出现旅游地产热的原因还有行业发展与宏观政策环境的引导。

　　“真正的旅游产业越来越向旅游综合体方向发展，也在适应我国房地产调控长效机制建立的方向。以前单纯景区开发获得成功的案例很少见，需要用地产去背旅游项目的成本，现在对住宅项目严格调控之后，地产商需要从其他方向去调配，寻找新的利润增长点。因此，综合性的旅游地产模式便出现了。”

　　“另外，我国政策对于城镇化建设倾斜，银行对资金的支持也是非常有倾向性的，支持这一类的产业成为拉动国民经济的内在新动力。”

　　对于开发商来说，一哄而上抢滩旅游地产眼前的利益是拿地的便利。某大型央企开发商表示，现在拿地普遍困难，即使背靠央企集团也同样面临着这样的困惑，而旅游地产最大的诱惑就是拿地便宜。

　　因为预期旅游项目将给地方经济带来非常明显的收益，地方政府为实现这样的项目愿意让利，开发商就有机会以很低的价格获得土地。而且，旅游地产项目往往土地规模巨大，动辄几千亩，甚至还有万亩的地块，开发周期长，业态复杂，可做的文章也多，造成一些早期项目往往是挂羊头卖狗肉，打着旅游的旗号，还是卖房子赚钱。

　　现在，地方政府对旅游地产项目比较敏感，很多地方开始对项目中的住宅产品与旅游产品的比例、规划设计做出明确规定，迫使开发商向综合性、复合性项目开发转变。

　　用自然人文吸引人流

　　房地产的核心是地段，地段决定了人口集中的程度，决定了物业的价值。旅游地产似乎在反其道行之，在一个并不核心的区域，凭空建起一个综合项目，把人招揽去、留住，从而提升了配套物业的价值。

　　这里可以依靠自然人文资源，也可以用活动来吸引人流。最经典的案例无疑是美国的拉斯维加斯，以博彩业带动一个城市的兴旺，并在此基础上发展成为度假休闲之地，虽生得平庸但可以长得美貌。

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事容亚当分析说，目前，国内旅游地产主要有四种类型。以自然资源为驱动的，代表项目有千岛湖开元度假村、大理桃溪山庄；以历史人文为驱动的，有上海新天地；以主题活动为驱动的，有深圳欢乐谷、中华恐龙园；还有以活动会务为驱动的，如海南博鳌论坛等。

　　一个项目要获得成功，需要吸引长期的人流，因此对项目的运营控制能力就成为成功的关键。“我们公司提出了NCLO这样一个观点，成功的旅游项目不仅仅是一个主题，更需要给人带来长久的体验和深层次的心灵震撼。体验是旅游地产的灵魂，项目中还要有对自然因素的利用，对当地文化的诠释结合，对新生活方式的创造运营，这四个因素结合在一起才是一个成功的项目。”卞文雁说。

　　旅游地产越来越向综合性业态发展。狭义的综合体是写字楼、商业、酒店再配点儿住宅。旅游综合体涵盖的范围要更广，消费者要在这里吃没吃过的东西，住没住过的饭店，玩没玩过的项目，看没看过的景色，要全方位体验空间转换带来的生活新体验。

　　通过对消费者需求的分析，结合区域的特点，配备诸如度假酒店、商业物业、儿童乐园、高尔夫球场??不同业态和项目，并且通过设计开发迎合大众的需求和趣味，协调持有物业和销售物业比例。对一个长达8?10年的项目开发过程，能控制住开发节奏，保证稳定的现金流，最后能有一个比较理想的运营结果，成为摆在开发商面前的课题。

　　某开发商坦言：“我既希望能够研制出一种可以复制、推广的产品线模式，又发现因地变化的程度非常高，这也是旅游地产的难点之一。”

　　持续地吸引人流是考验旅游地产项目运营的标准，也是目前国内开发商的短板，擅长开发建设、不擅长运营和控制，是开发商普遍存在的问题。

　　三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬感到，海南就是国内旅游地产发展的一个缩影。旅游带动了房地产的发展，同时也形成了自身的问题。“三亚的房地产就是旅游地产，大多数人都是短期来度假，造成空城期怎么办？由于常年的人流不够，像商场、公共交通包括幼儿园等各种服务形态都没有商家愿意来，城市的基础功能不完善，长期生活就觉得很不方便，也造成了很多社会问题。”

　　对此，陶汝鸿觉得对旅游项目的经营，季节性确实是很大的困难，一个地区如果不能形成固定人口，商业经营就会存在很大风险。这与项目的运营、定位等都有关系，需要我们把一个地方的特色突出，形成持久的吸引力。

　　失之东隅 收之桑榆

　　旅游项目的成功是旅游地产价值提升的关键，但是盈利靠的却不是旅游，更多的是房地产价值的增值。

　　目前，国内旅游地产的盈利模式主要是买卖房地产，这是目前国内开发商最注重的一种模式，因为运营简单、回笼资金快，可以减轻资金链的压力。

　　但这更多的是用一种投机的眼光来做生意，解决短期的问题，没有把旅游资源和旅游品牌充分发挥出来，无法把项目的盈利能力提到一个更高的水平。而且，这种开发模式的产业链比较短，往往没有多少长期经营的项目，不能发挥项目的潜力。所以，房地产虽是盈利的重点，但不应太过侧重销售。

　　作为旅游地产最大的盈利应该来自于旅游项目做好之后，带动的地产升值收益。

　　在运营旅游项目过程中，门票也不应成为主要的盈利来源。尤其是单纯的旅游项目，建设成本很高，建设周期比较长，主要靠门票收入不是可持续的运营模式。

　　以迪士尼乐园为例，目前门票收入占整体经营收入的比例很小，门票、园内卖的公仔产品只占其收入的20％多，度假酒店等也只占总收入的20％多。其最主要的收入来源是网络和媒体，包括里面的电影、广告??差不多占总收入的50％。可以看到，仅仅一个旅游项目就可以带动很多商业运营，形成持久的盈利能力。但是项目一开始很难达到这样的水平，任何一个品牌都需要培养过?程。

　　例如韩国的摩天世界，在整个项目中，主题公园和里面的房地产紧密结合在一起，并且融合、互动得很成功。2010年，这个项目的收入是750亿元，但是主题公园的收入只占5％。花费巨大的精力、成本和时间去经营的主题公园虽然直接受益不高，但成功拉动了园内房地产价格，让整个项目获得了巨大成功。

　　国内的富春山居也是比较成功的例子。住在里面无论是在哪个房间，客户基本上永远看不到其他人在旁边，就好像只有自己一个人住在一个山里面，这就是充分发挥了地形优势后所设计、经营出的氛?围。

　　旅游地产需要找到自身的最佳途径获得成功，而旅游项目与房地产的互动结合是模式成功的关键。很多项目回本的周期长达10年、15年，但成功之后的盈利周期往往也在50年以上。因而这是一个长久的生意，需要稳健的心态去经营。

　　随着经济的发展，人们对生活品质的要求在提高，技术发展让地点对人的束缚也越来越小。因此，寻找一个山青水美的地方度假休闲甚至定居生活都变得越来越可行，旅游地产未来可能会成为越来越多人的目标和选择。