央行最近一连串的下调贷款利率和存款准备金以及财政部的11月1日起对个人首次购买90平方米以下的普通住房契税率降为1％，并暂免征收印花税和土地增值税的举措，对房地产的救市力度可谓是空前。地方政府也纷纷出台支持措施，以试图恢复地产行业往日的繁荣景象。但从最近的市场实际情况来开，这些措施却如“石沉大海”，房产市场并未转暖，成交依然波澜不惊，反而房价倒是获得了一定的支撑。显然，这是大家都不愿看到的结果（当然，部分房产商不这样认为），因为，这意味着各地方的土地需求和批租继续减少；土地价格进一步回落；房屋空置面积增加；许多市民仍然买不起住房。

成交量的急剧萎缩，使得政府的土地出让金和房地产税急剧减少；而由住宅产业所拉动的钢铁、水泥等建材行业；家电、家具等住宅配套产业都正在受到负面影响而不断恶化。后续甚而工厂停产、倒闭而引起大批人员失业又会影响购买力，如此恶性循环正在发生。从今年全国第三季度的GDP快速滑落到9％就可知（主要影响因素：房地产萎缩和出口受阻）。如何走出这样的困境需要我们认真的思考，政府的决心显然不是问题，最重要的是采取的“熨平”行业（可视同GDP）剧烈波动的方法，也就是说：当市场先生失灵，靠行业自身难以恢复并会对国民经济和社会造成不利影响时，政府的有形之手如何“化腐朽为神奇”。对此，本人给出的方法是：促量，而非稳价。促成买卖双方的成交，增加成交量，从而打开受阻的水阀，使整个房地产市场活络起来。当然，要达到这样的目的，必须厘清以下几个问题，防止认识上存在误区而再做出“事倍功半”的“不经济”公共决策。

1、土地出让金和房地产税是地方财政收入的重要支柱，从最新数据看，其大约已经占了地方财政收入的40～50%；中国房地产业占ＧＤＰ的比重已经达到百分之十，成为名副其实的国民经济支柱产业，而房地产行业对别的行业的带动大约是其自身的2.2倍，意味着，一旦房地产行业萎缩（许多地区房产成交量比去年同期下降40％以上），占GDP总量30％的行业都将受严重影响。房地产和其相关的行业是劳动力密集的行业，绝大多数是农民工和城市低收入群体，一旦失业不仅影响消费而且会造成社会的不稳定。本人在另一篇BLOG“中国的地产商，这丫们命真好！”里对此有论述。政府的政绩是：GDP、财政收入、就业，而要同时满足达成这样的目的，确保足够而持续的“住宅成交量”是房产新政的核心。

2、所谓的“供需平衡”，在市场预期发生变化下，价格是影响成交量的最主要因素，即老百姓的刚性需求必须保证其能买得起房子。房地产市场中参与博弈的利益主体主要是房产商、消费者和政府，其他各方起不了大的影响。我们来看这三方的各自利益点。对未来的走向，各方希望的结果是：

房产商：最优选择是“高价高量”，次优结果是“高价低量”或“低价高量”，最次结果是“低价低量”。（房产商以追求利润最大化很正常，高价高量当然是最佳选择，但在无法满足的情况下，追求高价低量的一般是房产投机商次优选择，因为营运成本太高且是“一锤子”买卖，所以企图坚守价格高地；能愿意“低价高量”的是运营水平良好，希望增加资金周转次数来提高效益的房产商，如万科。）

消费者：最优选择是“低价高量”，次优选择是“低价低量”，第三优选择是“高价低量”，最差选择是“高价高量”。（每个人都买得起价廉物美的房子是消费者的最大梦想，当价格距离自己的预期越近，成交量将越大）

地方政府：最优选择是“高价高量”，次优选择是“低价高量”，第三选择是“高价低量”，最次选择是“低价低量”。（高价高量的结果就会发生美国的“次贷”，所以现在有些地方政府通过控制开发面积等方法意图保价的方法是最要不得的。而低价高量就成了有可行性的最优选择。）

从目前整体经济状况、国外房产市场的下跌和很明显的预期来看，“高价高量已绝无可能”；而“高价低量”就是现在的困境，政府无法容忍，消费者也持币观望；只有“低价高量”是消费者最希望的结果和地方政府的理性最优选择，房产商的第二或第三选择，也是走出房产困境的唯一方向。（对于房产投机商而言，低价高量对他们不是什么好消息，不过消灭掉这样的房产投机商对国家和老百姓也没什么不好！部分房产商短期利润会受影响，但重新低价拿地后又可以获取合理利润）

3、目前无论是中央和地方政府采取的房产“救市”措施，对潜在的购房者而言能降低的成本也就2～3％，与市场普遍的20％的房价降幅预期相差太大，所以根本无法促动其大量的购买行为。所以地方政府在接下来的房市“促销”中应多借鉴消费品行业的促销手法（虽然是公共政策，但只要程序合法，特殊时期也未尝不可），如“限价促销”，即根据globrand.com当地购买力，拟定一个区位的基准房价，在某价格内买卖双方成交的可政府补贴或减免税等，而超过成交价格的则不享受（一方面鼓励房产商降价，也是对有购买能力者在此时下手给予奖励）。“限期促销”，即在某期限内购买（实际是买卖双方成交）的可享受转户口或其他跟货币计量不挂钩的荣誉，而过期则不享受。当然，也可将以上两种方法结合使用。“二套房”的政策更是需要改变，在现阶段能购买第二套房的本身就是有钱的主，干吗要限制呢？应该鼓励才对，买过来装修出租要好过空置在房产商手中，这样才能促进房市的成交量。（房价跌幅过大对银行会有短期不良影响，但20～30％的跌幅对银行也仅是与去年相比利润没增长而已，算不了什么。这轮金融危机，大家资产都严重缩水，吃惯了高存贷差“奶水“的中国银行业偶尔吃点稀饭也是应该的，否则将来怎么跟国外的“狼大哥”竞争啊！何况这点小损失与GDP、地方财政收入、就业等相比更是不值一提。）

当然，以上仅仅是简单所列的可考虑方法，方法有多种，只要“促量，而非稳价”的方针不偏，就会有很多的办法，找到市场最优解。相信我们的政府不但有解决问题的决心（舍得花本钱），而且有在特殊困境中做出最优的公共决策并成功实施的能力。