天津滨海浙商大厦不仅是滨海CBD的第一盘，也是整个中国以“浙商”命名的第一幢大楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想，而这个梦想在天津已经变成了现实。

　　天津浙江商会会长、滨海浙商投资控股有限公司董事长连良桂如今用“两眼一抹黑”来形容上世纪80年代末他初到天津时的情景。

　　“那时的天津就是个纯北方城市，要说工业基础，街道上的飞鸽牌自行车就是那时天津名气最大的产品。”

　　如今，连良桂眼见着天津在变化。如果说，上世纪80年代，深圳特区带动了珠三角地区经济的突飞猛进，90年代，上海浦东新区引领着长三角地区经济狂飙突进，那么现在，崛起的天津滨海新区成为拉动环渤海地区经济腾飞的火车头，正以中国经济增长“第三极”的身姿展现在中国经济发展的版图上。

　　天津在成长，而说话口音已带着不少“天津味”的连良桂，也在不断地改变，超越着自我。当年他初来乍到，在拥挤的火车车厢里拿报纸铺在座位底下睡过觉，如今他已经在迪拜的帆船酒店与国际商业巨头进行商业谈判。

　　当然，财富的变化只是一个表象。事实上在中国许多地方，在城市崛起的过程中，善于发现机会、抓住机会的浙商成为一股重要的推动力量，与城市一同成长。

　　现在，连良桂在天津滨海新区首先建起了大楼——被称为“滨海CBD第一盘”的浙商大厦于2009年1月5日顺利封顶。

　　这不仅是滨海CBD的第一盘，也是整个中国以“浙商”命名的第一楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想，而这个梦想在天津已经变成了现实。

　　第一个“吃螃蟹”

　　“2006年4月，我们签下建造浙商大厦的意向合同时，滨海还是一片荒地。”连良桂感叹。

　　那个时候，滨海新区才刚刚形成一个概念，尚没有进入国家战略，正在报国务院批复。对于连良桂来说，当时签下这份合同还是冒着很大的风险。

　　“签合同之前我们就去考察了很多次。总体感觉天津市委市政府对滨海新区的期望值很高，想把滨海新区做成类似上海浦东核心CBD的概念。我们当时考虑既然市委市政府已经有这么大的决心，而且已经报国家批复，所以应该还是很有希望的。”

　　在连良桂看来，签了合同固然有风险，但不签则意味着绝对没机会。在天津，连良桂一直被认为是善于“第一个吃螃蟹”的人，无论是收购国企，还是建造Shopping Mall，从他以往“吃螃蟹”的经验来看，做这样的项目难度大、风险大，但做好以后回报也很大。

　　“其实我们当初对于回报也有一个预期。”对此，连良桂解释，“我们所指的‘回报’，并非仅仅是利润上的，更重要的，我们是把浙商大厦当成一个平台来建。我们首先要把这个大厦立起来，这是一个自我证明。”

　　在连良桂看来，如果只是考虑浙商大厦本身赚几个钱，那是一种短视行为；应该把投资的眼光放长远些，放到整个滨海新区的战略规划角度去考虑，要学会“站在月球看地球”。

　　签下合同，连良桂带着天津浙江商会的会员们开始“真干”。整个大厦最终有五六位浙商参与投资，其他人投资起步资金为500万元，连良桂是大股东。

　　在其他项目还犹豫不决的时候，浙商大厦于2007年动工了。

　　在连良桂第一批签下浙商大厦的合同后，先后又有浙商投资的3幢大楼获签。滨海CBD规划中有38幢大厦，浙商投资的占了1/10多。

　　可控的风险与可见的回报

　　作为常常“第一个吃螃蟹”，并且吃得很不错的人，连良桂对于风险和回报有自己的想法：“没有风险就没有回报，要是整天躺床上睡觉，那一点风险也没有。但风险是可以回避的，所以在做项目之前，要做一个最好的假设，但同时也要做一个最坏的假设。”

　　整个浙商大厦项目，在连良桂看来最关键的就是现金流。“现在全中国出现的这些烂尾楼，都是当时太乐观，最终现金流无法跟上，销售又不行，这样才导致烂尾的。”

　　他在做浙商大厦项目的投资分析时，就做了个最坏的估算：假如到时候项目卖得不好，资金链会不会有问题？“我就想着，假如销售不好，我们首先要有顶进去的资金，要让这个楼能立起来。那么我们有没有这个资金实力？”

　　这是当初连良桂反复考虑的一个问题。这个不成问题之后，接下来的事情似乎就好办了。“我们实际上有第二套方案，如果受金融危机影响大厦销售不利，我们将持续提升项目建设自有资金比例，确保项目能够按计划如期竣工。”

　　有意思的是，浙商大厦从开工建设到建成结顶，其间果然经历了一番宏观环境的调整，大厦的建造、销售也受到了百年不遇的金融危机的冲击。

　　数据显示，当年滨海CBD签下的38幢大楼中，有20%左右都不得不退出。然而浙商大厦按时开工，按时开盘，按时结顶，中间没有出现一次停工现象。

　　“这有赖于我们对风险的预计，对现金流的掌控。”连良桂表示。

　　资源整合者

　　“如果你能学会站在月球看地球，那么全天下的资源都是你的。”在多个场合，连良桂反复强调这一点。

　　他的资源整合能力在建造Shopping Mall的时候已有所体现。

　　2006年，连良桂投资建造天津市第一家Shopping Mall。当时他经常到国外考察，看到美国等发达国家在城乡结合部往往会修建大型的融购物、休闲为一体的商业中心，觉得这种形式很不错，于是引进了天津。

　　“当时，城郊结合部Shopping Mall的招商运营，在全国尚没有成功的经验可以借鉴，需要一种创新的运作方式，作为打开成功之门的钥匙。”连良桂是这样思考的，也是这样做的。他把眼光落在了宜家、希尔斯、西蒙等国际大型商业品牌上。能够与这些商业品牌合作，他们自然会为Shopping Mall带来消费者所喜欢的产品。

　　一开始，宜家对于是否进驻并不太感兴趣，连良桂跟对方一谈就是两年。“我们的目标很明确，就是吸引它过来。我相信宜家的管理者是对天津不了解，我们就反复地告诉他们，天津是个直辖市，天津会有很好的未来。而且我们给了他们很多优惠条件，只要他们愿意进来，我们付出些代价也值得。”

　　连良桂认为，诸如宜家这样的世界著名品牌进驻，一方面会提升Shopping Mall的人气，另一方面，也大大提升了Shopping Mall的档次，为接下来的招商奠定一个良好的基础。

　　如今，宜家进驻Shopping Mall已经进入设计阶段，不久即将亮相天津。

　　在浙商大厦的招商上，连良桂吸取了Shopping Mall的经验，也采取资源整合的方式，吸引优质品牌的加盟。

　　外滩风尚咖啡是全国的著名咖啡连锁品牌，是品位和品质的象征。浙商大厦招商时，连良桂颇费心思地想吸引外滩风尚的进驻。

　　但一个现实的问题是，刚开始进入建设期的滨海新区，客流量必然大受限制，怎么去保证咖啡馆的赢利呢？如果不能赢利，外滩风尚是否还愿意进驻？

　　“是有风险，但这个风险由我们来承担行不行？”连良桂琢磨着要出“奇招”了。

　　他索性自个儿加盟了外滩风尚，开在自家的大楼里。“我投资，我运作，风险我来担。赢利可能还需要培育几年，但外滩风尚的进驻对于我们大厦而言，就像宜家进驻Shopping Mall一样，起到的是扩大影响力的作用。”连良桂跟《浙商》记者分析，“我只当是投了一笔广告费，这些著名品牌进来了，接下去后面一大串都会跟着进来。”

　　如今，有意向进入浙商大厦的还有浙商证券、浙商银行等多家机构，浙商大厦的身价和投资潜力在“大腕们”的进驻中不断得以提升。

　　“浙商大厦”开发模式化

　　“接下来，我们很快又要开始造第二幢浙商大厦了。”连良桂告诉《浙商》记者。

　　由于浙商大厦的成功运作，滨海新区政府对连良桂和浙商群体信任度愈发加强。滨海CBD发展前景广阔，建设任务巨大，政府有意让连良桂接盘第二个项目。

　　“在浙商大厦建设期间，我们已经看到了滨海CBD的广阔前景，并确定了继续投资的战略。”投资的理由有三个：其一，有了浙商大厦的经验和积累，造第二幢大楼的信心很足；其二，连良桂有现成的团队，现成的销售网络，而产品是类似的，可以大大节约时间成本和财务成本；其三，滨海新区是热土，这里有辉煌的未来。

　　“其实我们天津浙商在滨海还有个更大的战略和设想。”连良桂透露，“在滨海新区，我们的土地储备已达到200万平方米。”在项目操作层面，连良桂一贯强调“合作、共赢”。他希望与更多的国内外著名品牌合作，强强联手，资源整合，发挥各自的优势，为滨海的国际化进程添砖加瓦。

　　“我们搭好框架，整合好资源。认真去做，市场会属于你。”连良桂说。