编者按：提起海南的房地产，很多人会自然而然地想起上世纪90年代的海南，热火朝天的炒房炒地终于吹破了房地产泡沫，800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间，海南会……
因此，我们不得不提醒相关部门和投资商们，“前事不忘，后事之师”，千万不要“好了伤疤忘了疼。”
上海证券报11月11日讯挟着国际旅游岛的概念，海南再次进入人们的视野中心。上周，国际旅游岛将获批的传闻一出，股市就闻风而动，海南概念板块一起涨了起来。但实际上，对国际旅游岛反应最快的还是房地产开发商。在国际旅游岛正式获批之前，各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。在记者最近的实地调查中发现，房地产商们基本“圈地”完毕，就等国际旅游岛项目落地了。
海南早在2002年6月就进行了建立国际旅游岛的可行性研究；去年5月海南国际旅游岛建设行动计划由海南省政府正式发布，并希望获得来自中央的支持。据有关人士透露，《海南国际旅游岛规划纲要》即将于本月获批。
而在海南通过旅游振兴区域经济的计划“蓄势待发”之际，与海南旅游“同气连枝”的另一大支柱产业——房地产早已风生水起。记者通过实地调查发现，虽然十多年前的那场海南楼市泡沫余威尚存，但在国际旅游岛的蓝图下，海南的二次开发已经开始演绎，不过在地方政府及开发商努力抓住新一轮发展机遇的同时，也有必须正视的风险和需要冲破的瓶颈。
谁在圈地？知名开发商抢滩价格洼地
“海南的土地价值高但价格不高。”在海口首创西海岸房地产开发公司的前期招商部总监杨静宇看来，这是近年来来自广州、上海、北京、香港等大城市的知名开发商纷至沓来、进驻海南的主要原因。
就拿他正在做的海口西海岸新区项目来说，属于北京首创与海口市政府合作进行土地一级开发，规划有6563亩沿海土地，其中首创负责在那里兴建一个海口的行政中心，其余用地则推向市场，如10月中旬又挂出一批地块。而据了解，目前已有如万科、富力、天鸿等20多家企业“扎堆”在西海岸新区。
“今年5月就做过专场推介，邀请了179家开发商，有浓厚兴趣的79家，后来安排看地，忙得时候每个月都要接待10家左右。”杨静宇很坦率，如此大体量的土地，操作很定有个过程，“我们的底价也不高，每亩130万至140万元，折合楼面价仅一两千元，但是开发商肯定乐意抢占位置好的地块，价格最后也被飙到每亩300万至400万元。”
海南的另一大城市三亚也是如此，如2007年开始放地的海棠湾9月时又举起了今年的首次土地出让大旗，挂牌出让的约292亩酒店用地的起始价为每亩233万元。不过，相对于其首期推地时每亩97万元的底价已经涨幅惊人。“有开发商追捧的话，自然价格价格会追高。2007年时这里每块土地的中标价都在每亩100万元以下，到了2008年就因为竞争激烈而被抬到每亩200万元以上，今年的底价就是根据去年的中标价来制定的。”有三亚的市场人士向记者介绍。
据了解，正是在2007前后的几年间，开发商在三亚掀起了第二轮的圈地潮，和黄、雅居乐、富力、保利、中粮、万达、鲁能、今典等知名企业均榜上有名。可以说，三亚周边可利用的海岸线上，已经插满了国内各大开发商的旗帜。更何况，他们的圈地成本很低，部分企业还是协议拿地，楼板价不过每平方米几百元。
记者拿到的一则数据还显示，海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。虽然也非小数目，但考虑到如中部有对农村耕地、森林山地等的保护，甚至一些地区有火山喷发带、控制填海造田等所形成的限制，还有海南整体的城镇化率还偏低，目前所推出的沿海土地便往往带有稀缺性、排他性，甚至唯一性，这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。
不过，海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火，“地价越来越贵，加上海南现在推出的地块往往具备一定规模，即便单价可以接受，总价也很高，同时，项目体量大的话，投资额也大，反正我们是拿不起了。”
“海南以前有靠背景拿地，甚至先高价抢占土地资源、其实不开发只炒卖的企业，但是随着土地出让的公开化及市场专业度、成熟度的提高，他们被具备实力的国有大中型企业、上市房企所取代已经成为趋势。”一位海口的开发商向记者直言。
谁在买房？岛外投资者撑起一片天
而在各大开发商积极布局的背后，海南的楼市情形能否支撑他们拿地时的预期呢？
记者10月底在海南调查时正值岛上旅游淡季旺季的衔接时段，如三亚的国庆长假的人流已经退潮，但当地居民告诉记者，11月中下旬很快又会有大批过冬的人马涌来，届时想买打折机票都难。而正是这每年迎来送往的人流，构筑起海南的楼市平台。
据了解，海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。
