另外,各地情况不同,不能一窝蜂地看涨房价。如,上海房屋价格未来创历史新高不可能,因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑。一旦外来资金发生窘困,谁来拉房价?
龚方雄:明年房地产板块还要涨
房地产价格涨跌一直是市场和政府关注的焦点,作为拉动内需产业链最长的房地产业,未来走势如何?就此,记者专访了摩根大通中国投行副主席龚方雄。
中国房价长期看涨短期中性
上海证券报:今年1月开始,你们就主推中国房地产和汽车两大板块,现在看来是对了。将来怎么看?
龚方雄:总体上看,未来中国经济继续跑赢全球,内需拉动会发挥越来越大的作用。我们从今年1月份开始主推中国房地产和汽车两大板块,将来如何,我个人而言,中国汽车市场至少要持续好几年的结构性上升态势,主战场在二、三线城市。这方面国内争论也不多,观点比较趋同。
现在争论最大的是房地产,作为促进内需最大的产业链之一的房地产,我认为中国房价长期上升态势应是非常明确的。短期看,受外部原因冲击,价格可能会涨到某个位置进行整固。
上海证券报:外部原因是指什么?
龚方雄:外部原因就是人们对流动性的感觉。我为什么称为流动性感觉,不是流动性本身呢?主要是流动性本身没有发生太大变化,只是贷款增速出现下降。要知道,贷款增速并不是衡量中国流动性的唯一指标,而是给老百姓造成一种流动性偏紧的感觉。
如,今年年初每个月贷款数量都是1万亿,目前每月只有5千亿左右,大家觉得少了一半,流动性紧张的感觉油然而生,但这种感觉持续不了多长时间。
现在流动性好于上半年
上海证券报:为什么会有此观点?
龚方雄:我认为现在流动性比上半年更好更宽松。主要是银行贷款一般都呈现上半年多贷下半年少贷的态势。即使今年没有金融危机这种特殊情况,我国全年贷款也总是呈现前高后低的态势。
要注意的是,上半年的贷存比例并没有上升,而是一直维持在低谷徘徊,也就是说贷出去的钱,大部分又流回银行变成了存款。
如,贷款上半年增加了接近8万亿,存款接近10万亿,存款比贷款增长的还多。尽管银行很愿意先把贷款放出去,越早贷出去越好,但由于很多项目还没开工,对资金的需求不足。
值得关注的是,最近银行贷存比相对有所提高,这对银行是好事,提高银行的盈利能力。同样,也说明接受贷款的企业,因为实际开工数量的增加,从银行贷出来的钱真正流入实体经济。
因此,上半年虽然贷款增速很大,但由于银行贷出去的部分款项并没完全流入经济体,使得实体经济的流动性改善并不大。但是,下半年这种情况在渐渐改善,银行贷款绝对数量在减少,但是流入经济体的钱更多。另外,很多项目开工以后,从银行存款账户中提取现款,并不表现在贷款里。
所以,我认为,下半年流动性在真正改善。
明年房地产板块将迎来上涨行情
上海证券报:资本市场会买账吗?
龚方雄:市场与理性是有差异的。一旦当月数据比上月数据低,或者是比上半年少得多,就必然造成贷款减少市场流动性偏紧的信号,就成为资本市场要进行调整的主要信号。
当然,当市场要调整时,无论什么原因都会成为调整的理由。所以,就房地产板块看,短期甚至到年底,很难跑赢大市。
明年看,由于放贷前高后低的历史规律很难打破,不排除明年一、二季度每月放贷的数量比现在高。因此,即使明年从第二季度政府开始加息,市场仍然感觉流动性宽裕。而房地产板块是需要流动性拉动上涨的,因此,明年上半年房地产板块可能会迎接另一波上升阶段。