解读房地产市场

在经历了2008年的低迷之后，2009年房地产行业迎来了整体的兴旺局面。随之而来的是，2007年的地王现象又频频出现，近日北京新一块地王诞生，北京市大龙房产公司以50.5亿元的价格竞得顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地，成为北京新地王，对于近期各地频现的地王现象，学界和房地产界存在争议，一种认识是，地王现象或成为推动房价上涨的潜在动力，当前房地产市场已经泡沫积聚，应提前防范其对宏观经济的冲击，另一种认识是，新一轮经济从低迷走向回升时，房地产行业总会有好的表现，不能认为新一轮地王出现，等于房产市场出现大的低迷。

有专家认为，对于地王现象我是这么看，其实我不是很赞同地王这种说法，可能这种媒体的炒作相应的会刺激这种市场预期，甚至从负面去影响市场预期，那么我觉得土地的价格，它本身也是受市场供给需求所决定的，那么在土地供不应求的时候，它的价格一定会上涨。我们也看到从今年1到9月份，那么我们监控的81个城市，它的土地供应量实际上是上涨了16％点多，但是相对于我们17％点多的，就是同期的房地产固定资产的投资增速，以及房地产的竣工面积、销售面积的增速，特别是销售面积，我们增长了40％多，住宅面积还要更高一些，那么在这种情况下，实际上土地面积供给的增速，远远赶不上房地产建设的增速，那么在这种情况下，实际上土地资源的稀缺进一步体现，所以导致土地价格进一步上升，这是一个正常的市场现象。

另有专家认为，2008年我们说，我们要用消费来带动内需的增长，那消费是什么？这个在国内的话，房地产对上下游消费的带动作用最大了，它涉及到很多的行业，那如果说涉及到消费这个概念的话，那你看2007年的时候，我们国家是用提高成交交易成本，来控制房价价格走势，用这种方式比如说增加了二手房交易的印花税，通过这种方式来控制房地产的价格，但是你想09年，我们很多地方的包括房地产行情，已经超过了2007年。但是我们国家就没有再出现这种政策，这里面就涉及到一个消费的概念，那这样是一个市场化的消费的话，那你就应该平衡它的供给，来平衡它的市场的走势，那么国家在今年就增加了土地的供应量。实际上在一线城市我们说土地的供应量是非常有限的，好多土地可能大家都会去抢，因为如果你说随处都有的话，别人是不会去抢的，这是肯定的，那市场化就是这样。

两位比较认同的，这是一种市场行为，而且土地的稀缺性可能是造成地王的一个根本原因，我们的统计表明，这些拿地成为地王的这些中标的公司，基本上都是有央企背景的。

有专家认为，对于央企背景我是这么看，土地本身作为稀缺资源，当然作为稀缺资源，我们要做一个说明，就是中国并不是真正的资源稀缺，而是建城区的土地资源稀缺， 那么在这种建城区土地资源稀缺的情况下，可供房地产开发建设的土地相应就比较少，那么在这种情况下，就会导致土地资源呈现一定程度的或者某种程度的垄断性，那么在这种垄断性的情况下，谁最有可能拿到地，那么是国有企业的这种背景，实际上并不是说因为他有国有企业背景而去想拿地，而是因为他是有大国有企业背景，他才能拿到地，基本上是这么一个情况，所以我觉得土地资源目前在市场当中的这种分配应该说还是缺少一定的透明度和公平性。

今年我们新增信贷的量是比较大的，前十个月比如说我们新增信贷是8.92万亿，比每年都要多，今年可能会达到十万亿这个量，而有人分析就是多增的信贷量，很多都流向了房地产市场。，说这个方兴地产它资金比较充裕，这会不会是银行把大量的钱带给它，这方面也有关系呢？

有专家认为，一个总体的情况就是房地产，现在行业它的这个资金充裕度还是比较高的，这个主要是有这么几个方面，一个就是说银行信贷条件放宽，这肯定是一个最大的一个基础条件，那么同时呢，现在它的直接融资渠道或者说融资环境，也比前一阶段有所好转，那么这也是一个原因，还有就是说它的前一阶段，销售情况比较好，资金回笼情况要好于预期， 所以这样的话，也导致它自身的这种资金流状况比较好，在这种情况下，它的这种资金比较充裕，所以说也保证了它可以大规模的拿地。那么于此同时呢，我们看到，有两个指标可以反映出它的资本的充足情况，一个就是1到10月份，我看了一下，那么房地产开发投资大概是完成2.8万亿左右，但是房地产开发企业的资金来源，大概可以达到4.4万亿，从这两个数据可以简单的做一下对比，那么我们看出，房地产企业的资金还是比较充裕的；另外一个，我们从上市公司的情况来看，那么房地产企业的效益普遍都是比较红的，像万科前9个月它已经销售额达到去年的水平了，那么保利地产可能更高，前9个月它的销售增加已经是去年同期的165％，另外，房地产开发上对未来的市场预期普遍看好，因为我们看到，现在很多地王的价格，它的楼面价格已经超过现有的房地产的销售价格了，这是为什么呢？第一就是最主要的一点，在未来的一个1到2年的范围之内，房价依然会保持比较强劲的上涨态势，因为只有这样，它的价格才能超过楼面价格，并且有足够的盈利空间；第二，就是房地产开发投资周期大概要两年左右，而土地一般的情况下，它不会今年拿到地之后，今年就会开发，一般会放到第二年或者第三年才会开发，土地它都有一定的周转性，所以它总是这样轮换的储备，那么这样的话，它完全可以承受现在这种高地价， 因为它现在开发的地价是相应的，前一阶段可能低价拿到的土地，这样的话它可以在成本上做一个时间区间的一个综合平衡。

因为即使是国家，取消这些优惠政策，那么我们看，现在地方政府和中央这种博弈非常明显，那么地方政府也会采取各种各样的措施去激励、鼓励当地的这种房地产市场，去快速发展，保持稳定。

需求和消费是决定房地产市场走势的最明显的因素和最终的要素，我们也看到了，在去年我们4万亿投资之后，对房地产市场，国家也出台了一系列的鼓励措施。2008年12月17日召开了国务院常务会议，提出了加强保障行住房建设，放宽二套房贷，减免二手房交易营业税，为有实力房地产企业提供融资支持等意见，鼓励普通商品住房消费，为扩大内需稳定房地产市场，12月20日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出促进房地产市场健康发展的六条举措。

国家从去年以来，出台了一系列的优惠措施，比如说在利率方面，二套房的利率给予优惠，营业税方面的减免等等这些，但是现在有媒体报道说很多政策，比如二套房的优惠政策，营业税政策在年底会终止，这种情况造成了前阶段房地产市场的波动，这时候，马上住房建设部的相关人员出来澄清了这个谣言，我们看到政策对这个房地产市场影响还是很大的，如果在今年到年底的时候，一些相关的房地产优惠政策取消，房地产市场会怎么样？如果不取消，今后又会怎么样？

有专家认为，无论它的政策取消与否，对短期的房地产市场影响应该不会很大，那么主要有这么几个原因：第一房地产投资增速，从前年年底到去年年初可能降到了一个历史最低水平，就是同比的增速，可能最低的时候只有百分之一点几，那么我刚才也讲到了，房地产投资大概它的周期平均为两年左右，也就是说，在前年年底所形成的这种固定资产的投资的增速减缓所减少的供给，会在今年年底到明年上半年，明年年初体现出来，那么目前我们看本轮的房价上涨实际上是对供给减少的预期，那么再往后，会实现实质性的供给减少，那样的话，会形成新的一波可能房价上涨。在这种情况下，可能政策的调控影响力度就变得相对有限，当然中国的政策调控力度还是很强的调控性，因为即使是国家取消这些优惠政策，那么我们看，现在地方政府和中央这种博弈非常明显，那么地方政府也会采取各种各样的措施，去激励、鼓励当地的这种房地产市场，去快速发展，保持稳定。

但是现在我注意到，有些学者用房价收入比来衡量，说这个房价确实太高了，后续支撑的动力不足，它要降。

有专家认为，中国的经济现在是复苏的脚步越来越稳固，并且从长期来看的话，中国的经济是稳固发展，那随着经济发展的话，像北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，那不可能说你去很期望它要降多少，这是很不现实的问题，你只能去想它以后要涨多少，确实如果说用这个房价收入比来衡量，你说我们现在买不起来了，比我们工资高得太多了，但是我们可以再一想一下，是什么类型的房我们买不起，或者说这个房地产市场是不是适合我们所有人去购买商品放房，这个之前有很多的相关的讨论，适合买经济适用房的人，他就应该买经济适用房，适合买商品房的人就应该买商品房，那你说如果说我们的收入水平只够买经济适用房，或者说连经济适用房都买不起的话，那你就把它放到商品房市场上面去，它的这个房价收入比例一定会非常的高，所以说我觉得必须要把这些购买把它区分开来，也就是说你商品房里面的人就是有能力消费商品房市场的人，如果说以他们的收入房价比，他们的家庭收入来看的话，他的房价收入比不会太高。

我们看美国它的2000年网络科技泡沫破灭之后，它的经济一度低迷，而正是因为房地产市场的迅速崛起，让2001年到2007年之间美国这个经济保持平稳，而且比较快速的增长，而联想到2008年的次贷危机，就有人提出一种观念，成也房地产，败也房地产，如果回到国内，我们现在这种情况，我们会不会走美国的那条路，会不会成也房地产，败也房地产的这种情况呢？或者我们说美国的这种经验和教训给我们未来的发展带来哪些可借鉴的地方？

有专家认为，我认为至少在未来可预见的5到10年左右，中国的房地产不存在这种败的问题，因为什么呢？我们的结构跟美国是不太一样的，美国的房地产确实很重要，包括到目前为止，美国的新屋开工率，新屋销售面积依然是美国很重要的现行经济指标之一，就是说在资本市场，那么我们知道做资本市场的，一定要参考这些指标的，但是美国的这个住房结构是70％多将近80％是存量房，而他的新房，大概只占它的20％左右，就是按照存量的情况来看的话，那么中国比例大体上相反，那么我们现在绝大部分是新房销售，而二手房现在的交易，实际上数量很少，甚至从目前的情况下，可以忽略它的影响，那么在这种情况下，中国经济只要保持增速，中国的人口红利还没有过去，那么在这种情况下，中国的住房需求会保持一个比较长期的强硬的态势，这是第一点；第二点从现在这种供给结构来看，中国现在房地产市场只有商品房这种体制，但是我们也有社会保障性住房，但是我看了一下，前10个月的情况，这个房地产市场上，保障性住房投资只有400多个亿，大概占整个我们总投资的比例只有1.6%左右，那么我们看到这些年，整个社会保障性住房占整个房地产建设的比例是在不断下降的，在5年前大概可以有5％—7％的水平，两年前还有3％—4％的水平，到今年只有不到2％的水平。当然国家最近又出台了一个政策，就是可以允许公积金的结余资金的一半，50％的比例，可以用于建设社会保障性住房，但是这关键要看地方政府有多少积极性。

另有专家认为，在中国目前不可能出现像美国这样的次贷危机，这样的金融危机，原因在什么地方，我们从美国发生这个次贷危机这个原因来看的话，第一个就是个人信用的问题，关于个人信用的问题，实际上在银行的住房贷款，这种现象，住房贷款是银行非常优质的这么一项贷款，它的违约率是很低的，实际上在中国。虽然这几年因为房价上涨比较快，所以说导致了地区出现了一些违约的情况，但事实上这个还不足以上升到成为金融危机的这么一个地步，这个是很显然不会的。第二个就是说美国之所以出现这个次贷危机和金融危机，主要是因为它把这些不良贷款打包进行资产证券化，但是我们老是说中国的这个金融创新不足，或者是中国的投资渠道不足，但恰恰就是因为这个原因，让你在这种资产证券化和金融创新上面，恰恰是保护了让你不可能出现像是美国的那种把这种次贷的危机迅速放大，导致成为一种影响全球的金融危机，或者说经济危机，在中国目前这两种都不可能。