REITs的推出只差临门一脚。

　　日前由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（简称管理办法）已经发放到相关机构和人士手中征求意见。有关REITs的相关制度设计终于亮相。

　　根据记者掌握的管理办法征求意见稿来看，在发行模式上，首批REITs试点将采取债权版模式：REITs的委托方即房地产商将物业委托给受托方（信托公司），并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

　　此前本报记者从上海浦东新区政府权威人士处获悉，作为首批REITs试点地区，浦东新区目前已经上报了REITs试点方案，该方案即采用由央行主导的债权性方案，发起公司涉及陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团以及金桥集团等浦东四大国有企业。

　　据悉，浦东新区上报的REITs方案由张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行期限为十年。根据此前报道，这四家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业未来10年的租金收益权“打包”设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。据了解，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。

　　业内人士分析，管理办法开始征求意见说明REITs推出已经进入实质性操作阶段，REITs推出或已经为时不远。不过对于首批REITs试点的推出，资深信托专家、全国工商联房地产商会副会长李晓东认为其象征意义要大于实际意义。

　　“目前从市场的情况看，并不是推出REITs最好的时机，REITs市场化生存的环境还不是很具备。”李晓东表示。从推出时机来看，往往在房地产市场比较低迷的时候，比较适合推出REITs，而目前国内房地产市场价格正处于上涨阶段，这会造成REITs成本过高，从而影响其收益率。在目前做试点的几个城市中，包括北京、天津、上海房地产的租金回报率都偏低，如果以真实的租金回报率来计算的话，REITs的投资回报率偏低，可能就在2%左右，跟银行定期存款差不多，这对于投资者来说没有吸引力。

　　正是由于上述原因，首批REITs试点的推出采用债权版模式，这是一种折衷的模式，为了确保首批试点的推出，参与首批试点的企业其实在某种程度上做了让利，“房地产企业作为基础资产的提供者，其实是以让利来保证产品的推出。”李晓东表示。对于房地产企业来说，在目前的市场环境下，其实缺乏做REITs的动力。债权版的REITs跟真正意义上的REITs还是有一定的距离，不过作为一项金融创新，其象征意义大于实际意义，李晓东指出，关键是在推出的过程中要迅速推开。