当抑制房价的舆论成为两会的保留节目，中国房地产市场也找到了一条自动适应的路线图

　　文  张育群

　　不出所料，有去年热播的电视剧《蜗居》做注脚，房价再次在2010年两会上从经济跃升为泛政治议题，并成为多个主管部门负责人“下定决心”，“不得不完成的任务”。

　　3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中承诺，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，既要抑制投机性购房，也要大力整顿和规范房地产市场秩序。目标是“满足人民群众的基本住房需求”。

　　但心存幻想的购房者可能会无奈地发现，在度过了一个煎熬的2009年后，他们仍旧置身严峻的现实困局中。六年来，中国的房地产市场已经形成了一个显而易见的调控周期—往往在年末中央经济工作会议到次年两会，调控力度达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后市场重新活跃，再迅速以令业内人都难以想象的程度报复性反弹。除了2008年金融危机之时，这一周期有所改变。

　　花旗银行大中华区首席经济学家沈明高认为，今年的全国人大会议本应更加重要，因为召开之际正值经济复苏处于十字路口，经济的下行风险在逐渐减弱，而上行风险，即资产价格泡沫和通货膨胀却在稳步增大。但显然，在退出战略以及如何在不引发房地产市场硬着陆方面，本次会议缺乏共识。

　　如决策层希望房价平稳，但地方政府乐见房价上涨以获得更多的土地收入，这种中央与地方政府之间的博弈，背后则是财政收入体制的矛盾；与之相伴，楼市供应短缺是长期现象，尤其是在中心城市非常明显。但政策指挥棒则跟宏观经济密不可分，通常房地产也正是预防整体宏观经济过热首当其冲的调控对象。“如果不从深层次找原因，高地价、高房价问题仍会在相当长的时间内持续。”中原地产华北区董事总经理李文杰在接受《环球企业家》采访时预测，本轮调控将跟2005年新老国八条调控很相似，当时的结果是房价依然报复性上涨。

　　事实可能证明，决策层在两会上的论调依旧是平息民怨之言。房地产利益链条上各方的博弈依然暗流涌动，未来的三至六个月中，决策层、地方政府、开发商、购房者等多方力量的博弈，将决定楼市的走向是一个短期的小回调，还是会演变成为又一轮暴涨暴跌。

　　表面现象

　　刚刚过去的2月份，多家房地产商交出的2010年首份成绩单，都只能用惨淡来形容。恒大地产2月份销售额和销售面积分别环比下滑六成以上，万科2月亦同比分别减少59%和35%。中房指数研究院公布的监测数据甚至显示，其监控的30个重点城市中，仅三亚及徐州两个城市成交量跌幅小于五成，多数城市跌至9个月以来的最低点。

　　有分析师将房企销售额暴跌归因于中国政府近期采取的房价抑制措施，其中包括二套房贷收紧及加强土地管理等相关规定。中原证券分析师吴剑雄表示，一路狂奔的房价终于放慢了脚步，从近期各大城市的销售额数据表明，房地产投机行为已开始减少。

　　从房地产贷款等指标来看，京沪深一线城市楼市亦正在降温。各家商业银行的信贷员们在忙碌了整整五个季度之后，终于有时间歇口气了。

　　“货币政策有逐步收紧的趋势。政府现在是每天都在监视信贷规模。”民生银行 地产金融事业部副总经理董续勇告诉《环球企业家》，他们手头上很多房地产的贷款，仅因手续问题拖延了几天，就发放不出去了。显然，政府希望通过长期的信贷政策控制房企的资本规模，从而达到控制房价的目的。

　　但上述手段只不过是历年调控的惯用套路。一般来说，决策层认为房价上涨过快时，往往是用速冻的办法警告、打击房地产商做多的冲动。事实上，这造成了供给的缩小，这会使得核心城市的供不应求更加明显。但其真正见效的原因是，这释放了政府的“态度”，并会触发购房者的观望情绪，从而暂时降低购房需求，形成一个被强行压低的供需平衡—表现在成交量的迅速降低，而给人以房地产市场降温的印象。

　　28岁的陈锋的购房经历是这轮调控的一个缩影。去年11月份开始，陈峰开始看二手房，虽然价格涨得离谱，但他看中的房子一两天后就卖掉了，而中介只是留下号码，就再也没有打来电话。但新年之后，陈锋开始不停地接到中介的推房电话。只是，让陈锋意想不到的是，连着看中两套，正等着谈价钱时，等来的却是房东并不想卖房的消息。“我猜测，他们想看看两会是不是这轮调控的终点。”陈锋说。

　　高举轻落

　　在这场有关耐力的比赛中，胜负取决于房地产商的钱袋子有多鼓。与2008年调控不同，那次多数开发商都没有做好心理准备；而这轮调控他们手中的现金还能扛很长一段时间；这注定了市场不会像2008年那般V型反转，而极有可能是缓慢的L型调整。华远地产董事长任志强更是指出，有宏观经济“作保”，今年房价上涨之势无法阻挡。

　　而归根结底，绿城中国董事会副主席罗钊明向《环球企业家》指出，这一次打在开发商脸上的巴掌，比以前都要轻了很多。1月10日，国务院颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)比以往涉及的更全面，但没有过去一刀切的猛药，比如信贷政策，“更激烈的调控政策断然没有了”。

　　在这一轮楼市十字路口，地方政府和银行的执行力度依然是至关重要的一颗砝码。多名业内人士指出，楼市泡沫日渐增大，潜在的经济结构风险有目共睹，可如果调控力度过大，好不容易启动的经济可能再次衰退。既要防左也要防右，房地产将在决策层这样的纠结 中寻找方向。

　　就在许多购房者再次驻足观望时，北京房地产市场的高位调整在京版11条“靴子落地”后已显露出结束的迹象，新一轮提价潮已开始在京城楼市悄悄蔓延。从今年年初以来通州新房售价跃过两万元大关，大兴区也正紧随其后。

　　在对未来房价有所指引的土地拍卖市场，1月21日，中海地产经过近两小时鏖战，力挫万科、保利、金地等巨头，以超过17000元/平方米的楼面价，将位于西南四环外的丰台花乡两块土地收入囊中。“我们项目房价才及他们楼面地价，不涨价能行吗？”临近该地块的地标性楼盘万年花城的一位高管说。在2007年，同样是该地块的土地招拍，曾因无人应价而流拍。

　　从目前市场存量来看，核心城市的房地产市场依旧供不应求。来自北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京可售期房不足6万套，而这相当于去年同期的一半，北京一再公示的土地出让全年计划也表明城八区土地供应已经基本趋于枯竭，供不应求的局面短期内很  难得到根本的改观。

　　然而，政府政策力度和市场观望情绪也影响着开发商的决策。有分析师认为，在市场观望情绪中，捂盘惜售是开发商通常采取的策略；若时间过长，在预期内房价有所松动，开发商资金链重新趋紧，则有可能导致大规模甩货再度上演。