因融资受阻,不少房企大佬从7月起将次第开始承受资金压力。根据《每日经济新闻》记者获得的数据,自去年9月至今,已有近40家大型房企发布了增发预案,但其中没有任何一家的融资计划得以通过。据此,一位业内人士向《每日经济新闻》说,如果调控政策继续施压、成交量继续低迷,从7月起到年底,富力、招商地产、万科,复地等一批大型上市房企将依次面临更大的来自资金层面的压力。

风向标:万科112亿融资被疑难成行

在当前的政策环境和市场状况下,万科此前提出的112亿元的融资计划实施的难度已经超出了万科董事长王石的预料。万科的融资方案由2009年9月15日的万科股东大会通过。虽然在股东大会及次日的公司公告中,万科并没有给出这笔融资方案的具体实施时间表,但王石在当年12月向媒体透露,这笔融资预计将于2010年上半年完成。以此计算,万科高层对这笔112亿元的再融资计划定下的最后期限就在昨日（6月30日）。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,中原地产研究中心研究总监陶琦认为,万科112亿元的融资计划“基本流产”,不太可能实施。因为本次地产调控的一个政策导向就是逼迫房企出货以增加市场供应。如果政府不收紧大型房企融资,一旦大型房企资金充裕,在当前买卖双方僵持的背景下,它们便更具硬扛的底气,尤其是万科112亿元的再融资方案对市场而言更具风向标意味。

对于公司112亿元融资方案的进展情况,在给《每日经济新闻》记者的回复中,万科只是回复道:“公司融资方案目前仍处在监管部门审核过程中。该融资方案仍会遵循正常的程序进行”。

三大阻力:多家房企撤销融资计划

万科再融资计划可能受阻只是时下房企融资艰难现状的缩影,在此之前,招商地产、世茂房地产的融资计划也相继夭折。《每日经济新闻》记者了解到,自去年9月以来,近40家发布了增发预案的大型房企中,没有一家房企的融资计划得以通过。

6月12日,冠城大通发布公告称,决定撤销公司2009年拟融资不超过16亿元的配股方案。

而就在此前4天的6月8日,世茂房地产同样撤销了2009年拟定的17亿元融资计划。

中原地产研究中心分析师许萌对《每日经济新闻》记者说,首先,冠城大通与世茂房地产再融资计划“夭折”的主要原因在于,如果政府放行这些大型房企的融资计划,将充实它们的资金链,强化其对抗政策的实力。而5月5日,包括广宇集团、天保基建等8家“非主流”房企的再融资计划之所以能够通过,是因为它们没有大型房企那样硬扛房价的资本,通过融资反而有利于增加市场供应量。

许萌继续指出,其次,自去年9月开始,证监会联手国土资源部,在房企IPO或再融资审核之前增加了一道程序,即国土资源部会出具相关意见。如果该房企在土地使用上存在囤地现象,则IPO或再融资将被否决。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盘问题,所以其通过再融资计划的难度增大了;最后,时下A股股指已落至2400点下,资本市场环境不利于再融资方案的顺畅实施,时下众多房企的股价已跌破当时确定的增发价,即使监管部门放行,企业再融资计划也很难顺利成行。招商地产的遭遇就是例证。

5月12日,招商地产主动宣布撤销不超过50亿元的非公开增发融资方案,原因在于“受经济环境和政策变化影响,资本市场地产板块调整显著,公司股价亦大幅下调。”

据调查,2009年8月,招商地产发布再融资方案时,当时确定的发行底价为28.12元/股。因为当时公司股价高位时曾达到39.50元/股。但今年4月始,在地产调控的阴影下,招商地产股价一路下滑,4月16日,招商地产收盘价已探至21.23元/股。不得已之下,4月招商地产将增发融资发行价下调至20.60元/股,但此后公司股价仍难改下滑趋势,5月11日,即招商地产宣布撤销融资计划前一天,其股价已降至15.81元/股,早已跌破了调整后的20.60元/股增发价。

北大公共经济研究中心研究员韩世同对此现象评论道,“在股市和楼市都不被看好的情况下,这些房企进行再融资只能贱卖,并且可能会造成股价的再次下跌,因此取消再融资方案是不得已的选择”。

来自申银万国的统计数据显示,截至5月12日,2009年以来已公布了再融资方案的49家房地产上市公司中,已有32家的股价跌破增发价,比例达65.3%。

据此,韩世同指出,接下来将会有越来越多的房企因此而忍痛取消再融资方案。

“活水”不活:销售飘绿 回款减缓

作为房企资金来源的左膀右臂,如今“左膀”——对外融资已被钳制,“右臂”——销售回款也因成交僵持而颇显乏力。

万科5月销售额为51.1亿元,同比下降20.2%,环比下降34%;世茂房地产5月份实现销售额15亿元,环比下滑40％,同比下滑50％;富力5月销售收入约12.53亿元,同比与环比跌幅分别为48%与48.9%。

北京美联物业副总经理杨明丽对此认为,调控背景下市场各方陷入观望,这种观望情绪或许将继续维持至9月份。这也意味着,房企资金短期内还很难通过销售回款得到较大补充。

房企承压:降价或提前上演

许萌指出,在资本市场融资受阻和销售回款减缓下,目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧。

屋漏偏逢连夜雨,时下在广东的广州、珠海等地,房企预售款开始实行监管,一个项目的预售款只能用于本预售项目工程的支出,不能挪到其他项目使用。

陶琦对此认为,这是调控背景下政府进一步收紧房企资金的行为,以降低大型房企硬扛政策的实力。因为预售款专用的政策对大型房企的影响较大,它们本可通过对各个项目预售款进行合理的资金调配,以优化公司资金链。

万科对此却比较淡然,指出“国内房地产行业引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要,预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。但在欧美多数发达国家,资本市场成熟,融资渠道发达,开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。从与国际接轨,保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑,国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。”但也特别提醒,“在逐步弱化预售制度融资功能的同时,有必要拓宽行业的其他融资渠道。”

此外,时下坊间正在传言,房企开发资金中的自有资金比例将被进一步提高至50%,如果属实,此举有如给了房企资金链“当头一棒”。

不过,陶琦认为此传言不太可靠,因为如果属实,很多房企或许只能选择退出了,因为目前很多房企自有资金率甚至连35%都达不到,突然再增加15%的自有资金率,“这不是让人别干了吗？”值得注意的是,尽管这一传闻不一定会实施,但毕竟显示出一定的调控预期。

根据记者了解到得信息,7月底,回归A股第三次延后的富力可能会率先面临资金压力,10月底,招商地产将加入此行列,12月底,复地与万科也将面临压力。同时,保利、华润置地、金地、绿城与中海的资金链仍处于安全状态,恒大与雅居乐的资金链风险仍会低于2008年底。

一位业内人士据此认为,短期内,市场上还很难见到大型房企普降的现象。到了一定时候,一些房企迫于资金链压力,会开始有选择性地降价,以释放成交量,那时降价将成为唯一的选择。

不过,对此说法,万科回复称,截至2月末,公司尚未使用的授信额度达545亿元。时下公司资金链状况良好,足以应对任何可能的市场变化。