□交通银行金融研究中心高级宏观分析师 唐建伟

　　房地产的刚需是支撑房地产市场持续健康发展的关键。我们预测，在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。

　　刚需至今没有权威定义

　　按照经济学的定义，所谓刚需，是指某种商品的供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小，即该商品的需求弹性较小。不过，经济学中刚需的定义主要针对消费品，由于住房兼有消费品和投资品的属性，因此住房的刚需界定起来复杂得多，至今没有权威定义。

　　我们尝试从广义和狭义两个角度来定义住房刚需。首先，从广义角度来看，住房的本质属性是满足人们的居住需求，因此，老百姓在居住层面上的最基础最真实的需求就可以理解为刚需。这种广义的刚需可以通过购买、租赁以及保障性住房等来满足。这种需求并不一定是现实的购买需求，但一定是潜在购买需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响。其次，狭义的住房刚需主要是指人们买房自住的需求，其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。也就是说，狭义的房地产刚需主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和体面的住房环境条件而产生的对住房的需求，其表现主要为自住和住房条件改善两个基本类型。狭义刚需可能更符合目前市场所认可的刚需概念。

　　从最低谷可见刚需真面目

　　我们试图从三个角度来估算中国房地产市场的刚性需求大小。

　　首先，我们可以从广义的角度来估算住房刚需。由于我国商品住房需求主要集中在城市，从居者有其屋的角度分析，城市居民数量的增长就形成对住房的刚需。2000年到2009年，我国平均每年新增城市人口为1800万左右。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，这意味着每年我国至少需要新增4.8亿平方米的住房供给才能保证新增城市居民的住房需要。而截至2009年底，我国城市化率不到47%，预计未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，到2020年，我国城市化率将达到55%至60%。因此，从我国城市人口增加角度分析，广义刚需的上升趋势是中长期的。

　　其次，我们对刚需的测算，还可以通过这个角度进行理解：刚需即当投资与投机需求被市场屏蔽掉之后的有效需求量。一般来说，当房地产市场处于周期下行阶段时候，由于量价齐跌，因此市场上投资和投机行为基本消失，所剩下需求量即为刚需。2006～2009年四年间，2008年是整个周期的波谷，受调控政策和全球金融危机的影响，当年商品房销售面积6.2亿平方米，同比减少20%。因此2008年市场上的成交量可以近似地看作是刚需导致的成交量。

　　目前我国住房刚需主要体现在以下四个方面：一是结婚和离婚，二是旧城改造所形成的动拆迁，三是农村大学生在城市就业，四是农民工进城。通过分别计算这四个方面所产生的住房需求量就可得出刚需的大概数据。根据相关机构的测算，在不考虑购买力的情况下，我国每年城市结婚所形成的住房需求约为480万套左右，城市旧城改造所形成的刚需约为每年90万套，农村大学生城市就业及农民工进城所形成的刚性住房需求共约150万套左右。因此，综合以上四个方面的住房需求量，我国城市居民住房的刚需规模大约为每年720万套左右。如果以每套90平米计算，每年约为6.48亿平米。

　　以上三种估算方法，后两种所得出的刚需的规模相近。因此，我们认为在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。