特意花了两天的时间，利用自己职业之便，把北京朝阳区的楼盘跑了个遍，北京的哥李杰绝对算是民间“晒黑灯”活动第一人。在某知名房地产网站开展全国百城”晒黑灯”行动以来，李杰拍摄并上传至微博数百张“黑灯照”，受到网友的热捧。
网友对“黑灯照”热捧的背后，是对房价高企时空置率也高的一种不满。尽管业内对于楼盘黑灯率与空置率之间关系的合理性存在质疑与争论。但《每日经济新闻》在昨日（8月10日）采访中了解到，相较于二三线城市，一线城市空置率更为明显。如何将空置率维持在一个合理水平，业内似乎很难寻求到答案。
的哥两天晒百张“黑灯照”
在昨日接受《每日经济新闻》采访时，李杰自称是一位长期在北京部分写字楼下“趴活”的普通出租车司机，此次参加“晒黑灯”活动，拍了上百张小区黑灯照片。
据他透露，上个周末，他放弃了拉活的机会，将北京朝阳区的楼盘跑了个遍。记者从他所发布的黑灯照中发现，部分楼盘黑灯的现象确实明显，比如东风北桥东“瞰都”黑灯的住户约过半，而朝阳北路“星河湾”黑灯率更高。
“星河湾一座楼也就三四户亮灯。”李杰还对记者透露，据他观察，越贵的楼“黑灯率”越高。在过去均价为15000元/以下的楼盘，亮灯率还算高。比如华纺一城、国美一城，由于租户较多，黑灯较少。他甚至大胆预测，当前均价在3万～4万/平方米的房子，60%～70%都无人居住。
李杰表示，自己特意选择了周末两天晚上8点至10点这个时间段活动，并将两天的情况进行对照，以求能更真实地反映黑灯情况。
“黑灯率”合理性引争论
“晒黑灯”行动一度引发了网友的热议及广泛参与。甚至还有网友称，有房企紧急装修保照明，以降低黑灯率。虽然该网友的发帖内容无法证实，但黑灯率高代表空置率高的说法显然得到了众多网友的认同。
某网站截至昨晚7点的相关统计数据显示，共有32003人参与了“空置房现象调查”，其中，“你所在小区晚上住户黑灯情况如何？”一项中，选择“有很多”的网民达68.%%，而选择“住房空置率高”的网民比例高达91.2%。
不过，依据“黑灯率”来断定空置率的做法也被业内人士质疑。针对上述“晒黑灯”活动，知名地产商任志强在微博上直言自己要“笑喷了”，并说“那饭店里，商场、影院、大街上、地铁、外出、外地的人在哪里住？”
对于空置率高一说，任志强似乎也难认同。对于不久前有消息称内地空置房数高达6500万套，他在博客上称，城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右，低于大多数国家城市的空置率。
“现在的房屋结构大部分为多居室，而客厅及卧室大部分处于不同朝向，照片很难全部显示。”北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，晒黑灯照片有放大空置率的可能，另外居民户外活动形式越来越多，也很难说黑灯的就全部是空置房。
《每日经济新闻》采访得知，更多的业内人士还是愿意将黑灯率作为空置率的一种参考依据。
“‘黑灯率’从本质上可以作为衡量空置房的一个指标。”链家地产分析师张月认为，但黑灯率的统计还有很多的偶然性，比如监测时间、监测的连续性，特别是监测高档房黑灯情况比较难，因为部分高档房业主经常出差。
中原地产研究中心高级研究经理刘渊也认为，黑灯率可以作为空置率的参考依据，但不是很严格的评价标准。
空置率统计难操作
在众多受访者眼里，北京的空置率显然要高于二三线城市。
“吉林市和长春市也有买两三套房的，但空置现象不严重。”吉林筑石地产总经理吴悦春昨日接受《每日经济新闻》采访时表示，空置率高不是开发商的问题。她认为，必须靠市场来调节，开发商卖不出去就不会建。
任志强则认为，空置房是调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。
刘渊认为，一旦空置率过高，就需要对投资需求进行必要的限制，手段可以包括提高投资购房的门槛、增加持有空置房屋的成本、增加投资客户销售的成本等，但上述手段都是“理论上可行，很难操作”。
近日，一些地方的人大代表和政协委员提出，政府应尽快研究制定征收房屋空置税。与物业税相比，房屋空置税具有“惩罚性”，对于囤房、炒房者的针对性更强。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，摆在房屋空置税面前的一个首要问题就是“空置房”如何认定的问题。
据悉，目前“空置率”没有统一概念，部分专家认为是商品房未销售的房源及增量空置率，部分专家认为是存量房中用于投资的无人居住房及存量空置率。业内人士表示，很难建立一个标准体系来对房屋空置率进行统计和控制。
“我希望每当夜幕降临时，每个窗户都能亮起温暖的灯光。”无论黑灯率能否证明真正入住情况，北京首佳房地产董事长高喜善在微博中发出的这一感叹，代表了大多数人的心愿。
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机构调查：四类北京楼盘空置率高
由于目前对楼市空置率缺乏令人信服的官方数据，张大伟认为这是当前楼市对空置率出现数据分歧的根本原因。
不过，单从当前北京的几个具体楼盘空置情况来看，北京整体的空置情况依然不容乐观。
此前，央视《北京卫星城空置房多》调查显示，北京周边的某些楼盘空置率达到40%，更有某些楼盘有三分之二的住房无人居住。
昨日，链家地产分析师张月提供的一份最新报告显示，据链接地产了解的情况来看，有四类型楼盘有近半房屋无人居住。
第一类属于郊区的一些高档的住宅区和别墅区。“社区定位高端，房价的门槛比较高，但是社区的配套设施并不完善，距离城市中心较远，居住不便，导致大部分房子空置。”例如，通州区月亮湾的空置率大概在50%以上，东方太阳城的房屋空置率大概是40%。
第二类是投资性房源。来自链家地产的统计显示，一些投资率较高的优质楼盘基本是“业主轮流换，房子无人居住”。比如顺义区的金汉绿港小区，小区大概有30%的房屋空置，投资性购房造成业主更换的速度比较快。
第三类是商住两用楼盘。张月表示，由于此类楼盘价格比较高，而且房屋物业费、水电费收费标准比较高，导致居住成本高，对于一般自住型需求的购房者来说并不是一个实惠的选择，多被用来投资。较为典型的例子是崇文区宝鼎中心，其空置率为20％～30%。
此外，部分业主持有无法上市流通的房子，也导致了空置房的出现。记者了解到，位于顺义区的佳和宜园小区、港馨东区有很多回迁户，由于没有房本，暂时无法进行交易，所以形成房屋暂时空置，空置率大约是40%左右。
张月表示，链家地产的统计数据来源于具体楼盘的挂牌量，以及经纪人在日常工作中去“扫楼”和对业主进行“跟访”采集的信息。
