由《每日经济新闻》报社和观点新媒体联合主办的博鳌房地产论坛昨日进入第二天议程,论坛延续首日的精彩,众多著名学者和房企大佬登台演讲,碰撞出精彩的智慧火花。

　　在昨日的博鳌房地产论坛上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟再次重申他最近一个非常有影响力的观点——“房地产业将终结黄金十年”;中原集团主席施永青也在演讲中表示对内地楼市“短期看好长期谨慎”,认为城市化进程放慢会影响房地产业的发展机会。

　　但是,来自哈尔滨的开发商——宝宇地产董事长龚保民却认为,二三线城市还将会有黄金十年。“二三线城市,未来的房价走势一定是上涨的,并且在十年内肯定上涨。”这一席话,令参与博鳌房地产论坛的700位开发商眼前一亮。

　　不是所有的政策都是调控

　　“有四方面我们是可以肯定的:坚定不移地盖更多的房子,坚定不移地完善住房保障体系,坚定不移地支持农民工进城和发展二三线城市。”住建部政策研究中心主任陈淮非常肯定地说。

　　在此之前,刚被中房集团理事长孟晓苏曝光“不给拨款”的陈淮,仍被孟晓苏请教政策方面的问题:下半年政策到底会继续加码还是放松一点？

　　陈淮没有正面回答这个问题,却说了一个笑话,引得台下哄然大笑:“我说上帝你给我看看我能活多长,上帝说这个太难。后来我说讨论一下下半年出多少政策,上帝说那还是看你能活多长得了。”

　　随后陈淮便给开发商提供了上述四项建议。同时,他还希望房地产业在分析政策时,不要把所有的政策都当成宏观调控政策。比如说大家都在讲通胀,维护国民经济稳定运行需要调整利率,不一定冲着房地产来。不管房地产是繁荣还是低迷,该升息还得升息。另外税收政策、保障住宅以及保增长、保民生、保就业等政策,都和房地产宏观调控无关。

　　工业增长不支持大量农民进城

　　当孟晓苏把有关政策的话题再抛给中原集团主席施永青时,他的回答颇为悲观。

　　“我昨天晚上说估计短期房地产价格和交易量都会上升,但长远来看,我对中国房地产其实是有担忧的。”施永青认为,房价上涨是早晚的事,这很有可能引起中央政府的进一步宏观调控,这令他颇为担忧。而更让他担心的是房地产业内对城市化前景过于乐观。

　　“现在每年有1000多万农民进城,但这种情况是不是可以永远保持呢？农民进城的基础是工业化,只有城市工业发展了,才有工作给农民做。工业不增长,不可能有这么多农民进城。”

　　施永青不看好中国工业未来的发展速度。他认为,如果不解决基层民众需求,工业化程度就没法提升,现在已经产能过剩了,这是将来房地产需求面临的很大问题。

　　他指出,未来竞争不能单靠政策、地价上升,开发商还需要在管理能力、市场能力、监控成本能力和产品质量上比其他开发商有领先的优势。

　　农村市场是转型商机？

　　虽然房地产市场的黄金十年能否延续尚是未知数,但参与论坛的很多地产商都表示依靠自身的特长,他们能找到未来地产业的新出路。

　　认为“二三线城市依然有黄金十年”的宝宇地产董事长龚保民说,中央政府拿出优惠政策鼓励地方政府大量建设廉租房和保障性住房,地方政府要在三五年内完成目前城市区域内的保障性住房建设。未来十年,地方政府要通过土地的运营来解决这个资金。因此,他对二三线城市未来十年的房地产很看好。

　　他还认为,广大的农村市场是“未来地产发展转型的商机”,如果谁先占领这个区域,谁就占领了商机。

　　汤臣集团少帅汤珈铖说:“我们在上海盖了五星级酒店、服务型住宅和甲级办公楼。汤臣一品的概念是浦东需要有这样的项目。如果我们盖一些面积较小的,单价可能卖得更高,销售可能更理想,所以汤臣集团的概念并不是获取最大利润,而是为上海浦东做一些配套。”

　　世邦魏理仕中国区首席运营官金勇则建议开发商可以大量使用“外脑”,将一些业务外包给服务型企业,以弥补自身专业性和管理水平的不足,这是个比较长期的趋势。

　　高价拍地的昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌更为台下的开发商带来了公司“死而复活”的经验。在2008年经济危机时,他把高价拍卖的土地折价卖了还债。“我建议各位做住宅的地产发展商,不妨分精力做一些商业地产,虽然投资回报比较长,但是最后起到中流砥柱作用的还是商业地产。”

　　企业家说

　　华远集团总裁任志强:开发商难完成全年目标

　　昨日论坛上,向来以“大嘴”著称的华远集团总裁任志强再次发炮。他表示,老百姓错误地理解了“国十条”的目标,认为一定要暴跌才能满足他们的欲望,但实际上目前房价下跌幅度已经很大。

　　任志强继续坚持“看多”态度,认为从长期来看房价一定会上涨。不过,他同时也坦言,“全国大幅度进入负增长的可能性很大”。

　　任志强援引了7月份房地产数据表示:“7月份整个东部地区第一次进入负增长,而东部地区占到整个房地产市场约百分之七十的份额。如果东部地区全线进入负增长阶段,那全国大幅度进入负增长的可能性很大。”

　　他预计下半年供给将快速增长。他表示,4月份出台“国十条”的时候,大部分房企投资决策已经完成,该买的地也买了,该开工的也开了,新开工尤其增长快,下半年一直到明年初都有大量市场供给。

　　尽管市场供给将快速增长,但对于下半年销售量,、任志强并不乐观,“下半年销售情况即使好过上半年,也有很多企业可能在今年完不成原来预定的销售计划。”

　　他分析,从已公布的半年报来看,最好的房地产企业也都没有完成时间过半、目标过半的业绩。今年上半年公告最好的是万科,销售金额猛涨,比去年同期上涨接近20%,其中一个重要原因是略微降价。但实际上,万科销售面积比去年减少了8%。

　　任志强表示,从数据上分析,下半年总的供应量会增长50%,但销售会少于上半年,全年预计在8亿平方米左右,比2009年下降15%~20%。

　　任志强还对下半年可能出现的量升价跌、量价齐升、量跌价跌、量跌价升等多种情况逐一进行了分析。

　　他认为,价格不降、销售回升是最好的情况,对开发商和国家都好,因为价格没有出现大幅度下降,税收就不会下降,经济就不会出现大的滑坡,销售增长会拉动中国经济。

　　中原集团主席施永青:旧房改造不会增加需求

　　“我估计未来一二线城市房地产业扮演的角色会有点不同。二线城市以刚性需求为主,而上海、北京等大城市投资比例一定很高。”中原地产集团董事局主席施永青的一席话,令人耳目一新。

　　和前日论坛上樊纲、朱中一等人一样,施永青也在论坛上提出货币泛滥是房价大幅上涨的推手。唯一不同的是,他并不看好长期的中国房地产业。

　　NBD:住建部政策研究中心主任陈淮说,1979~2000年间建造的旧房都要被拆除,这能否为中国房地产业注入新的需求？另外,中国每年有一千多万农民入城,这是否会令楼市未来十年依然看好？

　　施永青:旧房改造并不会增加需求,反而会增加空置。因为城市旧区改造,通常都是把低容积率的房屋建成高容积率的高楼,但是需求不会因为拆迁而增加,只有城市化才会令需求激增。农民大量入城会增加需求,但让他们入城的前提是中国工业大幅扩张后能增加大量的就业机会,但是现在还做不到这一点。

　　NBD:您觉得一线城市和二线城市的房价趋势怎样？

　　施永青:一线城市楼房是全国的资金在购买,因此本地普通居民会买不起。但二三线城市主要是刚性需求,两种类型城市的房产价格增长趋势是不同的。

　　NBD:中原地产在内地30个城市有分行,您觉得未来二手房市场的前景怎样？

　　施永青:一线城市的市场可能已经成熟,但许多城市的房产才刚开发,还没有流转到居民手中,更没有卖出来。这些城市的二手房市场形成还需要一段时间,现在还不是进入的时机。

　　NBD:一些城市的房屋租金价格在宏观调控下出现上涨,原因是什么？

　　施永青:因为原先准备购房的人部分转为租赁,但市场上可供租赁的房源不多,所以导致租金价格的上涨。以后出台的物业税可以逼开发商和持有者将没有卖完的物业和空置房源租出来。

　　中房集团理事长孟晓苏:反向抵押贷款防炒房防腐败

　　“中年人不必攒钱防老,也不用去炒房,还可以防止59岁现象,根治腐败。”

　　出人意料,中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏个人演讲的主要内容,是一个和房地产看似关联性不大的内容——房屋反向抵押贷款。他称这一产品能防腐败、防炒房,还能避免可能征收的“遗产税”。

　　“现在很多官员腐败就产生在59岁,到那个时候就想捞一把。比如说国土资源部前任部长就是为了500万的受贿把自己断送了。一个有房有钱的老人,为什么还要受贿？不就是没有这个反向抵押贷款吗？”

　　孟晓苏说,除了防腐败,房屋反向抵押的好处还有:一、启动房产金库,补偿老年生活二、解除经济顾虑,愉快延长生命;三、增强生活自信,保持社会尊重;四、保护弱势群体,有利社会稳定;五、开征遗产税后,可以依法避税。

　　孟晓苏说,老人把房子抵押了,一个月可以得多少钱呢？比如65岁的男性老人,房子是380万元现值,平均寿命12年,这样每个月可以得2万元,而且终身源源不断。分析分析女性,通常女性比男性活得长,所以每个月得的少,算下来一个月可得1.4万元。

　　“中国毕竟有10%的老人没有子女,指望儿女养老是不可能的。根据调研,很多老人是愿意入这个保险的,有了这个保险,就可以多了一个选择,就是以房养老。”针对一些保险机构对中国老人要把房子留给儿女的疑虑,孟晓苏说。

　　孟晓苏还透露,现在法律不完善的问题已经解决了,房屋反向抵押贷款应该可以开办了。

　　研究者说

　　住建部政策研究中心主任陈淮:中国住房水平过度超前

　　“中国城镇居民现在的平均住房水平,以及中国住宅建设,如将来上海、北京特高档的豪宅出现,这些和中国现在发展相比明显超前了。”8月13日,在2010博鳌房地产论坛上,住建部政策研究中心主任陈淮表示。

　　“房价只是表象,政策也仅是人们对客观规律的主观认识,不一定符合客观规律。”在本次论坛上,陈淮指出,中国房地产市场存在很多重大的缺陷,并不只是涉及房价、供应量、政策方面。其中市场化淘汰机制缺失、产业风险配置不均衡、交易主体缺位,以及市场需求早熟成为制约房地产发展的四大缺陷。

　　他说,过去十年中,资源都集中于建设现代化的北京、上海、广州这些地方,但必须承认这样一个事实,大城市相对于我们整体发展水平过于超前。政府也做出的一些不适当的承诺、炒房赚钱效应、三代人凑钱付首付等都推升需求早熟。买房需要资产累积能力、抗风险能力。但大多数家庭不具备这样的能力。

　　“房地产在过去十年过度依靠少数沿海大城市市场,这个依靠高端楼盘,依靠富人,依靠投资需求才能维持繁荣的产业,仍然是一个脆弱的产业。现在几乎找不到被市场淘汰的例证,这就是市场发展不成熟的表现。”

　　此外,他指出,政府卖第二块地时把第一块地的收益拿走,把土地增值收益所带来的财产性风险最终转嫁给了消费者。比如老百姓以为100万买的房子,200万卖了,就赚到了100万,但如果你想购买同样地段的房子,重置成本仍然是200万。

　　在银行贷款方面,消费者因为利率、按揭贷款等因素,将产业配置风险不公平地集中在一起,消费者用自己的信用来替开发商做担保。而按揭贷款未来二三十年中,利率远远高于现在的几率是95%,低于或者持平现在的几率连5%都不到。

　　他认为,有关税负不是调控房价的工具,政策也应该抑制不合理的投机性过度需求,继续促进房地产有效供给增加,包括土地和投资。

　　北师大金融研究中心主任钟伟:房屋价格统计体系有问题

　　“今年房地产一路向下,明年第一季度经济二次探底的可能性和风险大大增加。”在8月13日2010博鳌房地产论坛上,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟说,他不认为当下中国存在着明显的可观察到的房地产泡沫,当然不排除一线城市可能存在这样的投资需求。

　　“长期来看,中国经济在保持经济增速、通货稳定和经济增长转型三者上必须做出取舍。”他说,目前来看中国政府选择追求经济增长转型和通货稳定,放弃了对高于10%经济增长速度的追求。本届政府以及下一届政府都将会面临通货稳定、经济高速增长以及经济增长方式转型的三难问题。如果不能解决这个问题,不排除2020年之后中国经济发生剧烈调整的可能。

　　在当前经济政策环境下,钟伟预计,如果政策没有加任何新东西的话,在第四季度开始,房地产价格会开始平稳,销售量有温和复苏。

　　此外,他认为,现在房屋价格体系统计上有严重的问题,比如新盘低价入市,但在价格统计上看得并不明显。目前统计局仅统计70个大中城市,没有包括300多个地级市和2800个县,例如北京、上海、深圳、杭州这样的城市,存量房的交易已经占到市场交易量的70%以上。新房价格对房地产价格的代表性已经明显下降了。

　　“我不认为中国存在着明显的可以观察到的房地产泡沫。当然在一线城市可能存在着投资需求,问题在于这些投资需求是合法的还是非法的,公民有没有保护自己的财产免于被通货膨胀剥夺、掠夺的权利。”钟伟说,保障性住房能解决中低收入阶层居住尊严的问题,但是不能解决中低收入阶层对商品房房价的抱怨,也不能解决民众对房地产行业的不满。因为保障性住房只提供居住功能,没有提供财富增值功能,民众对房价的不满来自于他们没有办法参与到财富增值的过程。

　　“今后三年,地方政府投融资平台将被分类清理规范,土地招拍挂、高价卖地将变得更加困难,因为土地拆迁成本将增加。”他认为房价是一个货币现象,而对于政府来说,房价是一个财政现象。正因如此,导致地方政府对土地财政高度依赖,投资融资平台信贷以及土地招拍挂出让收益成了地方财政的主要收入。

　　他认为,如果房地产短期未来2~4个季度价稳量升,在未来较长时间,实际上是价升量稳。