魔方第二面:表面看,囤地会造成银行不良贷款率的上升,但对开发商而言,囤地造成银行不良贷款将得不偿失,房企的长远发展不利。

　　国土资源部近日公布了列入黑名单的闲置地块,《每日经济新闻》对“重灾区”之一的江苏调查后发现,不但知名央企、上市公司榜上有名,且土地闲置时间最长竟然达18年!调查的样本中,房企最初的土地受让价格普遍集中在千万元左右,囤地的造富效应令人震惊。

　　接近当地地产行业的分析人士指出,囤地根源在于开发商捂盘成本低、效益高;其背后与当地政府有深刻的利益链条。但是,在实践中,因囤地出现银行不良贷款率上升的概率不大。

　　闲置地块捂盘时间最长18年

　　统计数据显示,全国被列入国土部黑名单的闲置土地共1457宗,其中江苏省闲置土地119宗,闲置面积多达620.27公顷,仅次于四川、海南、广东、北京,全国排名第5;所有闲置土地的合同价款高达39.48亿元,仅次于北京的57.87亿元,排名全国第2。

　　《每日经济新闻》调查发现,江苏省涉及土地闲置的房地产开发企业名单中,当地部分知名上市企业或央企也“榜上有名”,包括苏宁电器、中石油江苏销售分公司、江苏省江宁石油支公司等。

　　以上市公司苏宁电器为例,该公司于2005年6月1日以2560万元购得2005G27号土地,用途为“住宅餐饮用地”,这块0.92434公顷的土地当时楼面价仅462元/平方米。时隔5年,“黄金地段”的单价涨至2万/平方米以上,涨幅超过43倍!

　　从时间上看,闲置土地的受让时间大多集中在2003年至2007年之间,当时除了个别商用地块合同价款过亿外,大多数地块受让价集中在数百、上千万元,拿地成本低廉程度可见一斑。

　　其中苏州吴江的2幅住宅用地受让时间可以追溯到1992年、1993年,约定竣工时间分别是1994年底和1996年底,捂盘时间将近20年,堪称江苏地区闲置时间最久的2幅地块。

　　而值得注意的是,这两块土地虽然差不多同一时间购得,受让单价的相差程度却让人吃惊。

　　据悉,上述2宗闲置土地受让方分别是苏州三鑫和新得宝泰湖房地产公司,前者1992年底以1900万元购得3.33335公顷土地;后者的别墅工程项目合同价格为2000万元,土地面积却多达16.6667公顷。

　　囤地源于拆迁一说不充分

　　一位江苏当地的房地产开发商认为,公众看到开发商最初拿地价格低廉只是表面现象。事实上,有的地方政府以低价出让土地后,将拆迁花费也转移给开发商;有的地方政府为了吸引开发商介入其他项目,在某块地皮的转让价方面也会做些让步。

　　上述人士还透露,开发商最初拿地的价格也并非一成不变,如果当地政府修改规划,开发商还需另外补交地价;地块的性质如果发生变化,例如由工业用地变为商住用地,或者容积率由低到高,开发商也要补缴费用。

　　不过对于一些开发商将闲置土地归咎于拆迁进程的说法,当地一位接近房地产行业的人士称,很难完全认同这一观点。

　　上述人士称,早些年开发商拿地价格低廉,资金压力不大,捂盘成本低,是造成囤地的主要原因。

　　“确实有部分开发商囤地是因为当地政府的控制性规划尚未出台,开发商无法按照规划去开发,但这只是短期现象。”

　　“拆迁是房地产开发前期面临的问题,开发商一般在拿地时对此就已经有所准备,且早些年的拆迁一般是行政指令,很少出现如今拆迁户和开发商利益博弈的情况,因此开发商将拆迁作为囤地的借口站不住脚。”

　　“原则上地方政府应该收回囤地超过2年的地块,但是实践中地方政府更倾向于维护和开发商之间微妙的关系,否则一旦开发商拿地的热情受到打击,将不利于当地房地产市场的发展。”

　　囤地不会造成贷款不良率上升

　　华融资产一位不愿透露姓名的负责人对《每日经济新闻》表示,由于违约成本高,开发商囤地不会导致银行不良贷款上升。

　　据悉,开发商原则上不能贷款拿地。大多数房企是靠自有资本或信托融资的方式解决拿地资金问题;到了房地产开发阶段,银行就可以介入发放开发贷款,前提是开发商四证齐全。

　　“表面上看,囤地会造成银行不良贷款率的上升,但是在实践中,房地产企业会很聪明地在囤地和开发贷款之间保证相应的平衡,因为他们意识到,为了囤地造成银行不良贷款将得不偿失。一旦出现违约,对房企的长远发展不利。”