楼市新政调控已满4个月,当前市场仍处于胶着中。近期,一个据称由国家电网公布的6500多万套住宅电表为零的数据激起了千层浪,重新将空置率这个不被政府相关部门正视的数据放到了聚光灯下。

　　日前,《每日经济新闻》独家联合新浪乐居发动大量工作人员及网友调查的数据显示,在30多个主要城市的500个社区中,平均三成以上住宅在晚间20至22时30分“黑灯”,其中一线城市尤为突出。

　　通过这500个被抽样调查的楼盘可以看出,目前房价越高的城市和楼盘,空置率越高,反之入住率就越高。

　　求解空置率

　　黑灯率和一个楼盘的空置率究竟有多大关系？从黑灯率能否推算出一个楼盘的空置率？

　　此前记者曾获得三个反例质疑这种抽样调查方法的可信性:一是华远总裁任志强反驳网友指责他开发的裘马都晚间黑灯率过高,原因是“交房只有9个多月,很多业主还在装修未入住”。

　　另一个反例来自上海著名的楼盘——汤臣一品,2007年该楼盘刚刚只卖掉了第5套公寓,但是晚间8点记者路过该楼盘时,却发现所有的灯都亮着。

　　第三个反例来自记者居住地对面的一个1992年建成的入住率超过90%的公房社区。在8月某个周五晚间20点30分,小区靠马路一侧的楼房只有三成开灯,原因是小区多为老年住户,为减少电费支出,他们很多没开灯。

　　但新浪乐居全国副主编相国良却告诉《每日经济新闻》记者,他们发动百个城市的网友民间晒黑灯,抽样调查的楼盘都建成一年以上,希望调查能接近真实情况。

　　为确保“黑灯率”更接近真实房屋空置数字,新浪乐居想了很多的办法筛选抽样对象。

　　比如,北京调查的楼盘限定在普通公寓,且必须是板式房,避免业主开灯未被观察到;其次楼盘必须是城市配套相对成熟,能够入住的房子,那些各项配套均不成熟的卫星城不在统计之列;同时,调查排除了双休日居住、平时不在的“候鸟型”居住者较多的楼盘。

　　新浪乐居南京主编王小军说,在公布了南京楼盘黑灯率情况后,南京365地产家居网跟踪调查了一个黑灯率接近50%的小区水表数字,发现确有4成以上水表从未走过,显示了晒黑灯这个土办法确实能反映出一个楼盘的大概空置情况。

　　真实数字之谜

　　新浪乐居北京主编务名扬认为,造成黑灯的现象有很多,除了一部分是投资者有意闲置外,也有可能是住户外出、休息等偶然性因素,因此要更精确地反映楼盘的空置情况,还需要结合其他调查进一步确认。

　　为了能更精确地了解一个楼盘投资者的数量,南京新浪乐居的编辑还对这个小区附近的十多家门店的挂牌二手房数量进行调查,排除那些被多次挂牌的房源,以求最准确地了解这个楼盘的投资者数量。

　　但这样的做法,并不能推导出楼盘的真实空置率。

　　“如果将黑灯率、水表电表走字,再结合物业提供的调查,可以相对精确地反映一个楼盘的空置率。”相国良说。

　　在这些数字当中,尤以物业对小区入住情况的调查最能反映一个楼盘的空置情况。知情人士说,公安部门通常会要求小区物业对住户的入住情况进行详细调查,给出比较精确的数字。因此,物业对小区的入住率更有话语权。

　　但是,北京、上海、南京、海南等多个地方的新浪乐居主编均向 《每日经济新闻》记者反映,也许是担心业主反感隐私被暴露,这些城市的新浪乐居编辑在采访物业时均吃了闭门羹,有相当数量的物业不允许编辑进入小区内部调查水表、电表的走字情况。

　　而电力、水力、煤气等部门对社会要求公开“零走字”房源数量的呼声,也始终态度暧昧。

　　真实的楼盘空置数字仍然是一个谜。