继昨日（8月19日）《每日经济新闻》联合新浪乐居发布全国34城500小区 “黑灯率”数字后,本报和新浪乐居再次合作,对杭州水业集团提供的2万多户6个月水表“零走字”的案例进行调查,希望借用杭州房地产市场作为试验,检验水表“零走字”反映楼盘真实空置数据的能力,进而为将来对全国空置房的调查、统计提供可靠参考。

　　而抽样调研的结果也确实出乎记者意料。通过对小区物业管理公司和中介的采访记者发现,除了极少数楼盘因未能准确统计小区房源的总体数字而“虚报”水表“零走字”的比例以外,2004年以后竣工的商品住宅水表 “零走字”比例基本和小区物业管理公司、周边的二手房中介所报出的小区入住率非常接近。这为未来通过水表走字完成对全国房屋空置率的调查创造了可能性。

　　被低估的“水表空置率”

　　根据《每日经济新闻》的统计,杭州上述“零走字”水表的房源总量超过25000套,而其中属于住宅范畴的超过了一半,达到14000套,为总共335000多套受调查住宅的4%,看上去整体空置率并不高。

　　业内人士透露,城建在申请拆迁许可证时,需提供相当于拆除面积20%大小的房源作保证,因此有些小区的房子就作为杭州市建委申请拆迁许可证的备用房。而因为分配问题,很多备用房被空置着。据杭州一家媒体此前报道,杭州市中心曾有178套安置房空置了整整10余年。

　　但杭州水业集团客户部门的副经理沈先生向 《每日经济新闻》透露,上述由该集团统计并辗转交由新浪乐居和《每日经济新闻》发布的6个月水表“零走字”房源数据,仅仅是该集团对下辖57万套房屋调查而得,并没有覆盖到整个杭州。原因是部分住宅依然沿袭多年以前多户一表的总水表,因此无法通过对水表走字情况的调查来统计一个楼盘的空置数量。

　　根据沈先生的介绍,这些6个月“零走字”的水表基本上能反映户主是否居住过,而水业集团也会定期对水表进行维修和检查,以了解是否因为设备问题导致水表 “零走字”。但调查发现,那些“零走字”水表所在的家庭,门把上大多会布满厚厚的灰尘,显示这套房源确实长时间无人居住。

　　从沈先生反映的情况看,此次浙江水业集团统计的很多是2000年以前就已经建成的旧小区,而且多数是低层和多层住宅。由于此类住宅本身空置率不高,因此上述6个月 “零走字”水表对杭州房地产市场真实空置数字的反映,很可能是偏于保守的。

　　小区物业:确有高空置率存在

　　为了检验“零走字”水表反映杭州部分楼盘实际空置比率的准确性,《每日经济新闻》记者昨日选择了一部分“零走字”水表所占比重较高的楼盘首先进行调查。杭州之江板块的云溪香山因为高达32.84%的 “零走字”比例,成为记者的调查对象之一。

　　云溪香山是一个多层、小高层、高层兼有的公寓楼盘,距离杭州市区大概有三四十分钟的车程。小区的物业管理公司相关人士证实,小区总共1200单位,但已搬入居住的不过800多户,上述“零走字”水表应该是比较精确地反映了这个楼盘的空置情况。

　　同样被记者作为抽样检验样本的云栖蝶谷拥有着云溪香山接近的“零走字”比率,其物业管理公司——绿城物业管理有限公司云栖蝶谷管理处的一位工作人员证实,楼盘的空置率应该在三成以上。

　　亲亲家园总建筑面积100万平方米,共有5000户左右的家庭居住于此。根据新浪网公布的杭州水业集团 《六区域近6个月水表数据》显示,亲亲家园5000户中,零水表用户达305户。而亲亲家园物业管理处一位负责人昨日在接受 《每日经济新闻》记者采访时也表示:“小区有300多套房子空置着还是有可能的,这里有不少投资客,有些把房子用于出租,还有些外地投资客觉得没必要出租,也就空着了。”该负责人称,亲亲家园的空置率大概在5%左右,这与零水表用户在总户数中的占比还是比较接近的。

　　杭州我爱我家房产经纪公司市场研究中心经理周包军认为:“这样一个空置率,在整个杭州市场来说实际上是很低的,一般一个次新小区至少有5%~6%的空置率。不少投资客不愿意装修,而毛坯房出租又存在一定困难。”

　　经适房同样存在空置现象

　　根据新浪发布的《六区域近6个月水表数据》,在零水表所占比重较大的楼盘中,还有为数不少的经济适用房。其中经济适用房都市水乡总户数2350户,零水表户数319户,占比13.57%;位于下沙的商品房、经济适用房金沙学府,零水表户数119户,占总户数600户的19.83%;同一区域的绿苑晨光同样是商品房、经济适用房性质,零水表户数122户,更占到总户数的47.29%。

　　记者试图与上述3个小区的物业管理处联系,但3家物业管理处均无人接听电话。浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受采访时认为:“经济适用房在早期分配的时候情况比较混乱,一些机关、学校的工作人员,工资表上公开的收入是能达到经济适用房申请条件的,但这些人往往有很多其他收入无法计算,他们完全有能力购买居住条件更好的商品房。”

　　据赵杭生介绍,经济适用房早期在分配上的混乱是导致如今一些经济适用房空置的主要原因。“一些业主把空着的经济适用房用于出租,这是违规的。”但如果不用于出租,自己又不愿意居住,就只能空置着。

　　然而,在景芳小区、翠苑等动迁安置小区,也存在较高的零水表户数比例。根据表格显示,2002年交付的景芳小区总户数1120户,零水表户数229户,占比20.45%;同一年交付并同处杭州城南区域的近江家园,零水表户数217户,占总户数500户的43.4%。这两个小区都位于杭州市中心,周边配套也较为成熟,为什么零水表户数还占如此大的比例？

　　杭州双赢机构总经理章惠芳对此表示:“大概有3个原因:要么是这份表格在统计上出了问题;要么是投资客确实准备出售而闲置着不愿出租;或者第三个原因是一些老小区存在产权问题没有处理完毕,也就难以出售或者出租。”

　　近江家园物管处一负责人接受记者采访时表示,小区里大概有20户以上空着,这些房子属于旧城改造指挥处,是属于政府留转调配的房子。

　　不过,周包军也表示个别楼盘因为对小区总房源数统计错误,而导致楼盘的“零走字”水表比例无法体现出一个楼盘的真实空置率。比如,景房小区仅一区就有1000多户,整个景芳小区怎么可能只有1120户？而如果把整个景芳小区的户数全部算上,“零走字”水表占比应该是比较小的。

　　中介:投机性购房集中的产物

　　在调查中,记者发现部分楼盘因为生活配套始终不成熟,而成为投资者疯狂投机的殿堂。

　　早在2000年便已竣工的西溪名园便是其中之一。调查数据显示,该楼盘的“零走字”水表高达小区总户数的72.05%,是杭州水业集团统计的小区中水表“零走字”比例最高的。

　　中原地产浙江分公司的马丙念认为,实际的情况可能比这个更糟糕,很多人装修房子以后从来不住。根据他的介绍,上述楼盘地处湿地附近,但由于公建配套欠缺,居住氛围一直不浓,购买者中也是以投资客居多,他们更注重楼盘的升值,因此并不关注小区难以出租的现实。而由于入住率比较低,周边银行、学校等公建配套不愿意入驻,造成了入住率低迷的恶性循环。

　　除了这一楼盘,碧水铭苑的“零走字”水表也接近总户数的60%。和西溪名园一样,受困于配套欠缺的碧水铭苑也不是业主的第一居住选择,由于配套欠缺,周边又是工厂林立,业主只是偶尔在双休日才会来这里休息,因此造成了楼盘的高空置率。

　　在马丙念看来,“零走字”水表很精确地反映了一个楼盘的空置率,而楼盘的大量空置又是投机性购房集中的产物。因为有了这些投机性的购房,才会出现这么多无法住入的空置性房屋。

　　专家:水表走字真实反映空置

　　“水表、电表'零走字’,包括黑灯率,都是楼盘空置率的真实反映。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,投机性购房是造成楼盘空置率过高的“祸首”。而要公布楼盘的空置率,就等于有关部门变相承认房地产市场确实存在大量的投机行为,进而由此出台更为严厉的宏观调控政策。

　　中国房地产协会副会长朱中一在接受采访时表示:“现在社会上确实有些人有两套、3套甚至4套房子,而有些人没有房子住。土地资源、住房资源是有限的,怎样盘活存量,把供应量和存量作为统一的市场来考虑,这是要加以解决的。”

　　而在朱中一看来,征收房产持有税是让多余的房子转向二手市场、租赁市场的有效方法。“对空置性的商品房,可以通过一些税收的调整,使它能有效地供应市场。这个税收征收方式应该是增加持有环节税收、减少流通环节税收,从而让多余的房子进入市场,最终实现宏观调控的目标。”