中国房地产在多大程度上影响了银行业的稳健？这个命题似乎一直存在争议。

我们在2006年的研究结论是：如果房价在一年内下跌30%，可能带来5000亿左右的不良贷款，使得银行业的资产不良率上升约2个百分点。自2010年对房地产采取新的调控措施以来，据说监管部门压力测试的初步结论是：银行可承受30%的房价下跌。也有银行声称其能承受40%的房价跌幅。这和我们五年前的结论差异不大。

令我们担忧的是，目前的压力测试可能采用了狭义信贷口径。

央行披露2006年上半年，包括房地产开发贷款和消费者按揭贷款在内的贷款余额约8万亿元，其中开发贷款约2万亿，按揭约6万亿。从开发贷的不良率而言，过去10年表现尚好，加上其自有资金占比的上升，和项目贷款的封闭运行，风险尚属可控。从按揭的不良率而言，过去10年始终极低，考虑到按揭率已从2005年的约50%下降到目前的仅约30%，考虑到贷款/抵押物之比（LTV）的水平，再考虑中国居民高达20%的储蓄率仍将维持约10年，因此，如仅考虑8万亿的信贷，似乎当下针对房地产信贷的压力测试，也有一定的可信度。但显然，我们还有其他因素应该考虑。

需要考虑的因素一是，房地产开发的自有资金中，未必没有银行信贷。考虑到目前贷款中，针对企业的信贷大约为14万亿，占全部贷款余额的1/3。其中即便有10%-15%分流到房地产业，那就是有约1.5万-2万亿元的信贷被挪作了开发商的自有资金，且该部分信贷可能存在到期滚动、短贷长用的风险。

需要考虑的因素二是，尽管目前商业银行普遍设立了贷前、中、后的尽职调查、控制和催收清算体系，但是注重土地、不动产、设备等抵押物等静态的第二性还款来源，较少注重企业现金流、供应链应收应付等动态的第一性还款来源。目前银行信贷余额大约47万亿元，其中高达约60%是中长期贷款，这令人相当不安。此外，工业贷款对全部贷款的占比约为 28%，余额约为13万亿元，抵押贷款部分可能不会低于8万亿元。房地产景气的下滑或泡沫破裂，无疑也会使该部分贷款间接受损。

需要考虑的因素三是，地方政府从事土地开发和储备的信贷。据说监管部门估计地方投融资平台的信贷余额约7.3万亿，假定其中15%是用来做土地一级开发，则有1万亿元左右。考虑到各地土地整理储备中心既非企业也非政府部门，这部分信贷风险，主要取决于地方政府信用。

需要考虑的因素之四，房价下跌的速度，以及市场出清的可能性。现在尚不清楚压力测试中所称的，可承受房价下跌30%的具体含义是什么。显然，房价在较长时间内缓缓下降30%，和在一年内急跌30%，银行承受的压力不同。如果房价下跌30%之际，银行仍可出售其土地或不动产抵押物，和银行根本无法在市场实现出清，银行承受的压力也不同。没有任何实际案例显示，房价在急跌30%之后银行仍可顺利实现市场出清，房价一旦急跌深跌往往会直向市场崩溃而去。日本和香港的楼灾中，房价最大跌幅均超过50%。次贷危机中，美国若不是其通过复杂衍生品构成了全球金融的系统性风险，若不是全球协力的经济刺激计划，房价跌幅可能不仅仅是25%。如果中国被陷入房地产泡沫，那将是一个国际救助可能性很低的国内问题。

简要的结论是：目前房地产信贷的压力测试，很可能低估了风险水平。涉及房地产的信贷总额可能接近20万亿，这还没有考虑到公积金系统约8000 亿元的贷款。而且，涉及房地产价格下行带来的风险也未必是可控的，如果房价在一年内下跌30%，在没有政府救助时，市场很可能走向崩溃而不是自我修复，这有可能导致银行的系统性风险，以及经济衰退。

（作者系北京师范大学金融研究中心教授，本文只代表个人观点）