如果邹锡昌不经历那次对赌失败会怎样？这个问题在广州地产界被人屡屡提起。当年那些与昌盛集团齐名的企业，富力、碧桂园(微博)、恒大，如今早已功成名就，成为众人膜拜的标杆。而这个进入广州地产界最早的大鳄，现今的处境是这样的，刚好还完了所欠的债务，企业早已被一众对手甩下，邹锡昌本人甚至也有些被人遗忘。在中国房地产业发展最为迅猛的年份里，在这个被人称为暴利的行业里，邹锡昌起了大早，却揽了个败局。更吊诡的是，置昌盛集团于死地的，仅是邹锡昌与高盛签下的一纸如“慢性毒药”的协议。
上市的诱惑
上世纪90年代初的中国，房地产市场刚刚启动。做包装纸箱起家的邹锡昌选择了大胆进入此领域，以后的几年，他相继开发了天秀大厦等名盘，赶上了广州房地产的第一次热潮。
地产业是一个造就富豪的跑马场，也是一个容易激起人荷尔蒙分泌的大染缸。1993年7月，一马平川的邹锡昌决定实施一个更为宏伟的计划，打造广州市内规模最大、档次最高的新购物中心——中华广场。该项目预计耗资14亿元人民币，计划于2000年落成。
然而，天有不测风云。开工后不久，国家宏观调控，不少开发商应声而倒。好不容易熬到了1997年，“中华广场”施工进入关键时刻，却又遇上亚洲金融风暴，邹锡昌在香港融资的计划告吹。为了保住中华广场，邹锡昌一度到了砸锅卖铁的窘境：折价将3亿元买入的两层写字楼以1.8亿元贱卖。同时，他还将自己一幢豪宅以3000多万元卖出，集中资金保证“中华广场”的施工。
他最终熬了过来。建成后的中华广场，雄踞于广州市中心，交通网络四通八达，建筑面积达17万平方米，集购物、饮食、娱乐于一体。1999年封顶后，中华广场顿时成了商家的抢手货，仅仅1/3的商铺，销售收入就突破了6亿元。开业至今，中华广场一直保不过得到的答复是，“美国的基金投资都是这样操作的，这是惯例，持着100%的出租率和租金收缴率。
作为除天河城、正佳广场外的第三大购物中心，中华广一举成为广州商业地标性建筑。此时的邹锡昌，可以说是春风得意、名利双收。
2002年，海晟名苑的销售收入达8亿元，在北京数百个房地产项目中名列第四。2006年下半年，邹锡昌又斥资7亿元在太原、中山、侯马等城市跑马圈地。
此时邹锡昌的地产王国达到了鼎盛时期，旗下公司广州中华广场、广州市盈富创展投资有限公司、北京海晟房地产开发有限公司各据一方。
然而，邹锡昌的内心却并不平静。
中华广场每年租金过亿，像收银机一样为昌盛集团带来滚滚财流，但回想起这一路的经历，邹锡昌依旧心有余悸。另一方面，和他差不多同期发迹的那一批企业，大多已经上市，作为广州地产界的首吃螃蟹者，他经常被问及“老邹，大家都上市了，你的企业怎么还不上市？”这让他觉得很没有面子。
尽管这个时候，邹锡昌并不缺钱了，但他还是做出引进战略投资者决定上市的决定。昌盛集团由其100%控股，他认为上市可以让企业有足够的现金流，其次在上市的过程中，引进一个战略投资者可以规范公司的治理结构。
昌盛集团的上市之路由此定调
对赌协议
得知昌盛集团有意引进战略投资者后，高盛、美林、摩根士丹利、德意志和雷曼兄弟五大投行几乎都找上门来。邹最终选择了高盛。虽然高盛出价不是最高的，但在邹看来，高盛是全球最大的投行，总裁是美国财政部部长鲍尔森，之前做过的那些成功的大项目，个个声名在外；二来当时亚太区总裁Kevien Zhang向他承诺，只要跟高盛的名字沾边，上市是绝对没有问题的。
2006 年12 月1 8日，
昌盛集团与高盛旗下创投基金GSSIA 签订协议，向后者发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%，约占当时已发行股本的12%左右。
同时，双方订立2007年底之前上市“对赌”协议：如果上市成功，高盛可以占昌盛12.5%的股份；反之，若昌盛集团没有在债券的年期内进行首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外，若昌盛集团未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算。
这个协议看似没有大的问题，唯一的焦点在于罚息过高，一旦上市失败，对任何一家公司几乎都足以致命。邹锡昌一度也提出质疑，商铺，销售收入就突破了6亿元。开业至今，中华广场一直保不过得到的答复是，“美国的基金投资都是这样操作的，这是惯例，持着100%的出租率和租金收缴率。不可能上市不成功的。”
看准一家质地不错的公司，给其投钱，获得部分股权，再对其精场一举成为广州商业地标性建筑。此时的邹锡昌，可以说是心重组、包装，推动上市，然后快速转手套现，寻找下一个目标……春风得意、名利双收。这是外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。从大约2005年开始，投行们成功地把包括富力、绿城、世茂、碧桂园等在内的地产公北京东二环使馆区的高档外销楼盘海晟名苑刚一开盘就受到司通过香港送进了国际资本市场。当时广东“地产五虎”：碧桂园、业界的普遍关注。2002年，海晟名苑的销售收入达8亿元，在雅居乐、合生创展、恒大和富力中，只有他的好友许家印的恒大集团还没有上市。
邹锡昌深信下一个资本神话必将复制在自己身上。毕竟，昌盛当此时邹锡昌的地产王国达到了鼎盛时期，旗下公司广州时在业界的呼声很高。甚至有券商的研究报告指出，昌盛正踏入业绩中华广场、广州市盈富创展投资有限公司、北京海晟房地产高速增长期，由2006年至2009年的盈利复合增长将达到79%，同时，开发有限公司各据一方。超高毛利率是另一卖点，2006年毛利率高达70%，远超平均水平。
而高盛似乎也准备“送佛送到西”，大度地给昌盛集团延长了一年的上市时间期限。
很快，高盛投资作为昌盛上市的承销商，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行作为估价方，被确认了下来。为了上市，邹锡昌还从黄光裕手中将鹏润地产的CEO童渊挖至麾下。
困在局中央
邹锡昌后来觉得自己走进了高盛布下的一个局中。
新的董事会中，高盛方面派出了一个人出任执行董事。在中国地产界有这样一个“潜规则”：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地，而拥有多少土地最后成为投资者评判企业的依据。
高盛进来之后，天天鼓动邹锡昌Land Bank(土地储备)，说一般房地产企业上市的话都要300万平方米的土地储备才有胜算，当时昌盛集团只有80万平方米。
2007年3月份，邹锡昌看上了花都的一块建筑面积40多万平方米的土地，不用借钱都能买下来，而且当时办手续很快，他认为对下半年上市很有利，但高盛方面却极力反对，觉得面积太小，地段也不够核心。邹锡昌看上的其他一些地块，高盛也看不上。高盛称，他们是最专业的，最清楚投资者喜欢什么。高盛主张昌盛集团买下中山市中山广场的一块地，建筑面积有100多万平方米。
“这块地挂牌后，听了高盛的话，我就一直盯着，业内也都知道我势在必得。”中山广场的拍卖底价是2.3亿元，邹锡昌预计2.46亿元即可拿下。但在2007年9月17日的拍卖会上，另一家地产巨头合生创展却横空杀出，不断抬价，一时水涨船高。“超过5个亿后，我们就不想要了，觉得如果拍到7～8个亿，要差5～6个亿，不好搞”。邹锡昌回忆说，当时高盛派驻的那个执行董事就请示亚太区总裁Kevien，对方说，“不要紧，不就6个亿，我们可以借给你”。
此时的邹锡昌已经欲罢不能。历经一个多小时、308次的轮番举牌，昌盛集团最终以8.34亿元竞得了这块地，高出底价6亿多元！“中山地王”轰动一时。
