由于6亿多元的缺口远远超出财务预期，为此，邹锡昌不得不四处举债筹款，前前后后足足花了两个月的时间。到了2007年11月，昌盛集团最终与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议，本金为6.48亿港元，年息13%。
然而就是这两个月到处筹钱的时间，延误了上市的好时机。原本可于2007年11月之前上市的昌盛集团，上市排期被推迟至了2008年1月31日。而在2007年11月份在香港上市的广州奥园和SOHO中国，事后被证明都赚得盆满钵满，且躲过一劫。
2007年12月，香港联交所批准了昌盛集团的上市申请。为了图个吉利(微博)，邹锡昌多花了100万元，在香港联交所选了个股票代码：1863。按计划，1月31日，昌盛集团将在香港公开招股，预期集资23亿～31亿港元。如果一切顺利的话，它将会成为当年首家赴港IPO的内地房企。但这恰恰成了邹锡昌噩梦的开始。2008年1月22日，受全球股市下跌冲击，香港恒生指数暴跌2000多点。与此同时，被视为香港投资者对国内上市企业信心“晴雨表”的恒生国企指数成份股遭到抛售，导致该指数当天就下跌了12%，创下单一交易日下跌幅度的历史纪录。
金融风暴呼啸而至。
由于散户认购不踊跃，集资金额也有限，昌盛集团最终作出延迟上市的决定。当时的处境就像某待上市企业高层所言，“要上市可以，但资本市场认可的发行价格实在太低，企业不甘心。最后选择了不上市，但未上市的后果，没有想到如此严重。”
面对不利的开局，邹锡昌也在极力地挽回败局。他一度缩减融资规模，希望挽回投资者信心。最后正式公布的招股计划中，昌盛集团净集资额仅9亿港元，比原先预期的二十余亿港元已是缩水过半。
但失去信心的投资者们还是没有买账，认购不足的昌盛最终惨遭滑铁卢。在接下来的几个月中，次贷危机进一步加剧，房地产市场更加低迷。
直至2008年11月12日，昌盛集团未能如期上市。这一天，邹锡昌认为的“审判日”降临了。
最无厘头的溃败
上市失败，财务总监很快拿着单据来跟邹锡昌要钱，到了这个时候邹锡昌才知道，罚息是从到款的第一天开始算，之前他一直以为是从上市失败的第一天才开始算。
魔鬼常常存在于细节。对这个条款，邹锡昌表示自己并不太清楚：金融衍生品本来就少有人懂，一份合同100多页，表述云山雾罩，还加上一大堆数学公式，并且是全英文版本。表面上看没有任何风险，出于信任，也就稀里糊涂签了字，事实上，这很可能是一个打着衍生品名义的金融陷阱。
“现在回头来看，中国企业不应该轻易接受外资投行的投资，他们是慢性毒药。拿他们的钱，就要考虑最坏的后果。不管是风险基金还是可转换债，这些国外投资者是以获取最大利益为前提。原因就在于，他们提出的条件太苛刻，凭什么以2500万美元就占12%的股份？不然就要还20%多的利息，条款根本不合理。” 他认为，企业只是一个道具，内地的土地、房产升值和人民币升值为他们带来的巨大获利空间，才是投行的真正目的。
其间的诸多“细节”也让邹锡昌颇为憋屈。他起初认为，凭借高盛的名气，一切都不是问题，但高盛后来告诉他，要5亿美元以上的单他们才自己做承销保荐。高盛推荐给昌盛集团的，是一个二线的券商嘉诚证券，“都没什么人听说过”。“最过分的是，他们不仅在路演的时候不一起去宣传，还禁止让我们在媒体上说跟他们的关系。对方说，我们只是CB合伙人，不是股东。其实也就二十来个亿，如果高盛方面出点力，股票卖出去根本没有问题的。”2008年底，高盛开始逼债。虽然昌盛集团账面有4亿元现金，但远不足以支付高盛和银行的两笔巨债。
一度将邹锡昌逼上绝境。而邹锡昌手中除中华广场外，能够实现再融资的资产有限。要改善债务状况只有两个选择：一是出售中华广场的现成物业，二是放弃中山地王项目。为还清这两笔债，邹锡昌不得不舍车保帅，选择放弃中山广场。2009年6月，邹锡昌以“极其悲痛的心情”以6.4亿元的价格将其“中山地王”项目折让给前来“抄底”的中国奥园。此前这个项目，他前前后后投入超过了10个亿。
中华广场算是保住了。但这个时候，他依然债务未清。
2009年8月5日，海印股份发布公告称，与昌盛集团下属公司广州兴盛房地产有限公司签署了《中华广场合作经营合同》。根据合同，海印股份将在未来14年内承租兴盛地产持有的中华广场物业——邹锡昌不得不靠整体出租中华广场偿债。
在将自己最为得意的作品——中华广场的经营权拱手让人后，邹锡昌没有为昌盛集团拟定更长远的发展计划，已经心灰意冷。他坦言，自己打拼了大半辈子，天天为了赚钱奔波，待做完昌盛集团已经签下的四个项目后便打算退休了，“做些慈善或社工服务”。
直到将高盛的钱全部还掉之后邹锡昌才知道，在国内跟高盛通过CB合作不成功的还有很多家，好多都没交罚息，连只还本金的都有。当时他拥有的中华广场商场和写字楼两个物业，其实上市资格已经够了。之后在香港上市的几家房地产公司，规模还不如他大。
他很生气，一度问及Kevien，对方说，“人家跟你不同，你有优质资产，你怕我们让你破产清算呀。”
