● 各大开发商深耕客户资源已经是大势所趋

● 真实社区向虚拟社区学习，互联网思维开始渗透中国房地产业

房价能不能降一半？

互联网将消灭酒店！

我们90后不买房！

这是房地产泡沫要破了吗？哦，当然不是。第一句，是小米科技董事长雷军向万科总经理郁亮的提问；第二句是冯仑最近演说中的观点；第三句是90后创业者马佳佳在万科内部演讲中的一句话。三句话看似风马牛不相及，但话题都指向了互联网思维对房地产行业的影响。

2013年底，万科内部在一次次地讨论互联网正在颠覆所有的传统行业，包括房地产业。“我们未来的对手不是现在所谓的对手，而可能是完全不知道的人做我们的对手。”万科总经理郁亮说，未来非常有可能出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维打碎行业旧秩序，从而取代以万科为代表的行业传统模式。去年底以来，郁亮带领上百人的管理团队四处取经，他们先后拜访了阿里、腾讯、海尔，马年春节后又拜访了小米公司，然后又请来90后创业先锋马佳佳到万科去做演讲。

互联网思维改变房地产，需要从何处下手呢？房地产开发、营销、物业哪个环节最先被改变呢？

“由于用户性质不同，在房地产开发环节，移动互联网影响并不大，或者说你不用互联网思维也没有太大问题。”易居中国执行总裁丁祖昱说，“互联网产业主打的是流量，是草根，是从下而上的；但买得起房子的人一般不是草根。”对于目前中国大多数的项目型房地产公司来说，开发商与客户的关系基本都是一次性发生的，不像互联网拥有长期客户或用户。而互联网最先影响可能是在房地产的营销、物业管理和地产金融等方面。

两年之前，说到房地产电商很多人半信半疑，那么复杂的房子怎么在网上卖呢？现在房产电商正在取代广告，成为公认的房地产互联网主流营销模式，渗透率大幅提高。

光大证券房地产行业负责人竺劲认为，广告向互联网广告和电商搬迁的趋势才刚刚开始，目前全行业才60亿的规模，而开发商每年支出的广告费用为400亿-800亿。“目前85后进入购房年龄，房产电商的规模仍将大幅提升，我预计这个市场规模可达300亿。”不仅是传统互联网，在手机APP上，人们已能看到，链家、搜房、易居、中原等中介公司都开发了自己的软件。在微信平台上，资深地产人蔡鸿岩开发的买房邦和卖房邦已经获得了战略投资。

“销售环节的改变，也会影响到开发环节。”蔡鸿岩举例说，以前都是房子快上市了才打广告，现在可以在房子设计时就做广告，通过抓取用户、交流反馈来影响设计，“这就比较像是定制，所以在产品上市时根本不需要大量广告。”

互联网本质是消灭中间环节，那么房地产中介有可能被消灭吗？丁祖昱的答案是否定的。互联网提供了一种非常好的工具，信息会越来越透明，骗人的事情会越来越少，“但是认为有人把房子在网上挂出来、就有人在网上买的想法比较天真。”这是由房地产行业的特征决定的，房地产做到信息对称太难。他举例说二手房交易，一个房子卖了几次、房型是什么，消费者很难从政府部门拿到资料，在中介公司能看到房型图是他们自己画出来的。“没有专家，房地产信息会更加不对称，交易要不断谈判，效率会更低。”因此互联网不会消灭地产中介，而是成为中介的工具。

为了竞争互联网平台（这意味着市场占有率），各大房产中介公司大把的钱花在了互联网端口和虚拟店铺上。目前，搜房通过向经纪人卖端口提供展示平台开始，逐渐垄断了二手房挂牌市场，最近又推出了网上社区店铺。竺劲介绍，2013年链家地产和中原地产支付给搜房的端口费仅在北京就高达2亿元，而这两家公司在北京的二手房佣金也只有30亿。“搜房的股价从去年年中涨到现在81块，说明这一模式得到了市场认可。”

与营销环节的各显神通相比，互联网思维下的物业管理似乎是一块更具想象力的蛋糕。从2013年10月底开始，万科在与投资人交流时，最常提到的一个数据是48万套——这是万科1999年以来竣工物业的套数。在未来5年，万科服务的社区可能增加到500个至600个，约100万住户、800万的人口规模。而万科为其中大多数提供物业服务。

互联网的社区是虚拟的，而万科物业搭建的是一个真实版的社区。有了这么一大批业主，物业管理就像是把控了社区平台的入口。2013年以来，万科开始强调对业主的服务，在万科很多小区都有食堂、菜场、社区商业等生活服务场所。2013年底万科入股徽商银行，着眼点是给业主提供金融服务。但庞大的业主群是否能通过互联网将这些转化为商机，万科还在探索之中。

在物业方面，比万科走得更快的是深圳花样年地产公司。2013年底，它将旗下的物业管理公司彩生活剥离，并已经在港交所递交了上市申请。自从2002年成立以来，这家不太出名的物业管理公司通过并购的方式迅速做大，服务逾60万个家庭，目前已经超过万科。它已经打出了“中国最大的社区服务运营商”的大旗，而不是传统的物业管理。彩生活要编织的是一张基于各种社区需求的虚拟“B2F”（Business To Family）大网，它已经开发出了彩生活的APP平台，为业主提供各种生活服务，而进入这个平台的商家需要给彩生活付费。花样年总经理潘军在接受记者采访时曾大胆推算，这张网每年足以给公司带来万亿的商机，届时足以匹敌马云的菜鸟网。

事实上，各大开发商深耕客户资源已经是大势所趋，因为土地是有限的，扩张是有边界的。“所有的行业都要深耕自己的客户资源，但是房地产更加合适，在物理空间上非常密集。”丁祖昱认为在物业管理上的探索才刚刚开始，彩生活的模式还需要时间检验。“互联网的本质是开放的，是你的业主不一定就是你的客户。最关键是取决于后期的服务。”