购买成熟物业，间接参与房地产项目开发，投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产的三部曲

　　未来的房地产市场是一个机构投资者占主导的时代，而在这其中，保险公司的力量更不可忽视。现阶段，虽然监管层并未放行保险资金大规模投资房地产，但保险资金早已在曲线布局，静待政策松动。

　　平安标本

　　目前，保险公司介入房地产投资有多种方式。大多数企业以自住的名义购买成熟物业，此外还通过招拍挂市场获取土地进行自住物业的开发、购买烂尾楼或参与房地产项目的合作开发等。

　　在房地产投资方面，表现最为激进的莫过于中国平安(601318,股吧)。

　　中国平安通过旗下全资控股子公司——平安信托和平安置业，将保险资金投入到多个城市的几十个地产项目中，涉及资金总额超过100 亿元，投资方式包括物业收购、房地产公司股权收购和合作开发。

　　2008 年初，平安集团以超过20 亿巨资买入北京最大烂尾楼“嘉利来大坑”的商业和写字楼部分，将项目更名为“平安国际金融中心”；2008 年4 月，平安信托又与四川锦弘集团共同出资，成立弘安投资管理公司。锦弘以土地等存量资产入股，平安以现金出资，对锦弘集团现有的部分酒店物业进行重建或改造。

　　2008 年9 月，平安资产管理公司设立私人股权投资公司平安创投，以3 亿元的代价取得了重庆金科集团约5% 的股权。业内人士预测，金科集团将在2008 年或2009 年登陆A 股，这正是它被中国平安看好的原因。

　　从中国平安地产运作的轨迹来看，平安集团通过平安信托、平安投资等子公司曲线进入地产投资领域，从收购有稳定现金流的成熟物业到项目开发，乃至到了房地产公司的Pre-IPO，反映出了保险资金投资房地产的路径和布局。

　　颐和资本董事长王吉舟向《地产》表示：“保险资金在房地产金融层面的深度介入是大势所趋，而介入房地产的金融化和证券化运作，既能满足保险资金大幅盈利的需求，又能有效控制风险。”

　　涉足PE、REITs

　　购买成熟物业，间接参与房地产项目开发，投资房地产企业股权及资产证券化产品，是保险资金投资房地产的三部曲。保监会资金运用监管部主任孙建勇在“2008 上海资金与资产管理中心建设论坛”上表示，保险业的发展战略意向要逐步从固定投资、权益投资向股权投资转变，要扩大基础设施和企业股权投资，做一些长期、稳定投资，保持可持续发展。

　　一位业内人士告诉《地产》，保险资金涉足PE、REITs 等市场是长期趋势。以PE 为例，保险公司可通过某些结构设置投资于未上市房企的股权，如平安创投战略投资金科集团股权。在监管部门尚未放开房地产企业股权投资的情况下，中国平安通过发行信托的方式获得房地产股权投资的运营资金；而另一家保险巨头中国人寿(601628,股吧)则更倾向于与境外的基金合作。

　　上述业内人士认为，像平安集团这样拥有信托公司的保险企业并不多，因此，保险公司联合其他信托公司共同发起成立一个资产管理公司，作为房地产公司的股东进行投资和资产管理，是保险公司未来参与房地产企业股权投资的主要路径。

　　保险资金投资房地产的另一热点将是REITs。日前消息灵通人士透露，REITs 方案已在央行、证监会及建设部等各大部委会签完毕，并获得了国务院的批复。一切顺利的话，REITs 的具体实施方案有望在2008 年底或2009 年初出台。

　　在国外，REITs 的主要机构投资者中就包括保险资金。几个月前，幸福人寿董事长孟晓苏也曾提出有计划推动廉租房的REITs 建设；而中国人寿则准备与房地产专业机构合作进行REITs 的管理。我国台湾地区的国泰人寿就是房地产REITs 投资大亨。在台湾地区数次地产震荡中，在别人不敢投资房地产时敢于承接物业。2005 年台湾不动产资产证券化推行之后，国泰人寿开始发行REITs，其“国泰一号REITs”使公司获利达84 亿元。

　　贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示：保险资金投资REITs 分享长期租金收益，是保险资金参与房地产证券化产品投资的较安全选择。“REITs 流动性高，又是资产组合包，它的风险已经得到一定程度的分散，因此介入REITs 比直接投资单独的商业物业更安全。”

　　不过，杜丽虹也表示，保险资金要做成熟的REITs 尚需等待一段时间。

　　从国际经验来看，投资房地产可以为保险公司带来长期稳定的现金流收入，更能满足保单的久期匹配，符合寿险业务的资产负债匹配原则，弥补我国债券市场不够发达的缺憾，有助于保险企业持续改善投资收益率。

　　有待政策明朗

　　美国“次贷”危机和全球经济波动的阴影让监管当局放慢了政策解禁的脚步。自从立法上首次增加不动产投资之后，保险资金苦苦等待的不动产投资管理条例就迟迟没有出台。保监会前不久也公开表示：在不动产投资方面，尽管有保险资金进入房地产的呼声，但目前大局不允许进，保险资金就不会进。

　　某保险公司一位高管稍有遗憾地表示：中国保监会主席助理袁立2008 年12 月中旬曾公开表明鼓励保险资金金融创新，但仍然没有提到保险资金可以投资不动产。” 据业内消息，保监会政策研究室曾经对保险资金投资房地产进行过多次研究，但最终未能形成有效方案。

　　一位投行人士对《地产》说，保险公司在房地产领域的动作没有间断过，只是现在审批比较麻烦。保险资金投资房地产有很高的安全性要求，现在中国政府还没有找到一个合适的监管方式，政策上将是一个逐渐放开的过程。

　　新地产/李婧