冬天的北京干燥清冷。在从机场进市区的路上，越来越密集的高楼大厦扑面而来。一路上跟开车的司机师傅交谈：“北京的房子越建越多，越建越往郊区了，有没有打算买一套呢？”师傅用爽朗的京片子说：“想，当然想，但买不起啊！我现在住的是以前单位分的福利房，产权都办好了，可以随时上市交易，但卖的价钱还买不到市区半间新房呢！”北京楼市是一个“水很深”、对全国都有着标杆效应的市场，刚刚经历了奥运效应的洗礼，马上又遇到金融风暴的吹袭，“后奥运时代”的北京楼市到底是一种怎样的局面？京城地产大腕们又是如何应对危机下的突变？选择在北京展开“《家天下》记者天下行”的第一站，意义非同一般。

　　“后奥运”效应

　　应该看得更远

　　曾经举办过奥运会的城市，其“后奥运”地产行情可谓各不相同。北京的楼市从2001年申奥成功后就开始出现了火爆的“奥运行情”，面对诱人的机会，一轮疯狂的“圈地运动”也随即拉开了序幕，中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、东亚奥北中心、新奥洋房等一大批“奥”字楼盘拔地而起。整个北京的房价自2006年开始出现了“三级跳”式的飞跃：2006年年初，三环内楼盘单价突破万元；2006年年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；到了2007年年中，五环内也难觅万元以下的楼盘了。

　　然而，出乎很多人意料的是，楼市这场刮了八年的“奥运风”却在奥运之年戛然而止，降价潮不期而至。2008年11月份北京市新开楼盘的均价为14966元/m2，较10月份的15324元/m2下降了358元/m2。为什么会出现这种情况呢？记者采访了北京的一些业内人士，大部分人都认为这是由于“奥运概念”被过度透支的结果。

　　同为奥运会举办的城市，情况为何大相径庭？奥运会和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？记者认为，决定房价涨跌的归根结底还是看当地的经济状况和政策大背景。奥运前我国楼市正经历严厉的宏观调控，奥运后的9月又爆发了全球金融风暴，整个经济大环境都十分严峻，楼市当然不可能独善其身，因此后奥运北京楼市的低迷与“奥运概念”的支持力是没有直接关系的。从长远的眼光看，奥运会让更多的投资者看到了高速发展的中国所蕴藏的巨大商机，对于房地产市场来说，这个利好是可以惠及往后很多年的。一句话：别高估了奥运对房价的短期作用，也别低估了奥运对房价的长期拉动。

　　地产圈内弥漫着悲观情绪

　　都说“没到过北京的豪宅，不知道北京的有钱人怎么豪”，豪宅市道就是北京楼市的晴雨表。记者来到位于著名的西山风景区的御园，这个楼盘是杭州绿城集团开发的顶级豪宅，在北京以贵价和热销著称。当天是周五，除了我们几个访客，再没有其他客人。无论是园林还是其独特的圆厅别墅，都展现出一种纯粹的高贵，据说这种气质打动了许多北京的文人墨客，以至7000多万元一套的别墅、4万元/m2的公寓在大半年内居然卖了60多套。然而这种火热的场面在2008年年末的隆冬季节似乎被冻住了。

　　目前，北京楼市正经历“后奥运时代”，北京地产圈里流行着这样一句幽默又辛酸的话：“奥运前，傻等；奥运后，傻眼。”奥运前，所有的项目都停工了，不少更停了广告和销售，大家心里想：不怕，还有金九银十。谁知奥运一过楼价就出现了“跳水潮”，紧接着是金融风暴引发的经济萧条和消费信心疲弱，这样一耗下来，原本对“后奥运”充满期待的发展商们，能不傻眼吗！记者在北京采访的几天里，感受最深的是当地地产圈内的悲观情绪，发展商的普遍心态是：少开工、少开发、放慢速度，只要出货的资金流能让自己活下来就行，熬吧。

　　去年北京楼盘销量跌幅全国之最

　　记者在东三环边的一条中介扎堆的街上，看到美联物业门口贴出的其中一个推介盘源：富力城A区，单价15000元/m2，房东甩卖。一位经纪见记者驻足看，马上出来游说：“这样的低价在一个月前是无法想象的，这些单位最高时能卖到20000多元/m2。”成交量大幅萎缩，价格相对平稳，开工进度明显放缓，这是2008年北京楼市的总体概况。根据国家统计局的数据，去年1～10月全国商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居全国主要城市榜首，也就是说需求正急剧萎缩。

　　少了煤老板楼市很难过

　　现在楼市的惨淡总让北京的SALES特别怀念前两年的那个顺风顺水：2007年年初时，一位山西煤老板以总价240万元买下了一套200平方米的房子，他的大奔尾箱里全是一捆一捆的现金，但销售人员也见惯了这样的大场面，手一扬：保安，帮忙搬钱！几十捆大钞就像资料一样拎进了财务室。2008年，出手阔绰的煤老板们几乎不见了踪影，少了这批豪客，楼市自然是难做多了。

　　在广州，即使是楼价最疯狂的2007年，敢于叫价25000元/m2以上的楼盘肯定已经被称为“天价盘”了。如果广州人到北京去，亲身体验一下北京老百姓是如何扛起动辄每平方米两三万元的房子时，就知道身为广州人是多么幸福了。2008年11月份，在暗跌了三个月以后，北京的新盘成交均价依然达到14966元/m2，至于位于二环到五环之间的市中心楼盘，几乎是没有低于18000元/m2的。目前北京在售的2万元以上的项目大约有30多个，3万元以上的大约有20多个，2008年单套总成交价在3000万元以上的豪宅有50套，其中成交价最高的纪录是东方普罗旺斯的楼王别墅，单套总价为1.7亿元。

　　全国消费力撑起北京高房价

　　到底谁在买北京的房子呢？我选择了北京市区最核心地段的常住型楼盘，去实地了解北京市民的买房心态。“贵得离谱”是许多北京普通老百姓对于楼价的慨叹。北京2007年人均可支配收入为24000元，一家三口收入总数约为7万元，而五环内的房价已达14000元/m2，以此价格购买100平方米的房子要140万元，房价与家庭收入比为20∶1，远远超过国际正常比例。作为首都，北京的房子拥有太多的买家群，除了这个城市里形形色色的工薪阶层，还有全国各地有经济实力的人及其子女、用编织袋装钱的老板、财大气粗的炒房团、海归的白领与跨国公司高管、明星……北京的房地产市场特点非常鲜明：它不仅仅是一个区域性市场，更是一个全国性的消费市场，当地媒体曾报道说，北京的房子外地购买者占了四成，而且是中高档房的主要消费群体。

　　被北京改变的广州发展商……

　　在北京听到这样一段有趣的传闻：一位向来低调的广东大老板，在媒体上从未有照片见报，其行事作风一向非常“家长式”地带有草根的纯朴和独断。后来事业重心北移后长期在北京居住和生活，现在但凡见到他的旧友和部下都说他“今非昔比”了，衣着行头件件世界名牌，大小聚会上常常侃侃而谈，变得非常风雅和精致起来，真可谓“士别三日，当刮目相看”！

　　记得五六年前，广州发展商北上发展成为一股潮流，北京成为他们跨出广东的第一站，五年后的今天，恰逢全国楼市经历寒冬的磨炼，记者在北京重访了广州发展商中最早上京发展的两大巨头：富力地产和合生创展，了解他们在异乡过得还好吗。

　　富力：

　　卖别墅，还是京城顶级的

　　北京富力城已经看不出广州富力的痕迹了。富力北京公司公关部的张小姐告诉我：“富力城的洋房已经全部卖完啦，现在卖的是最后一个组团，叫‘富力山’，只有12栋顶级别墅。”

　　“卖完了？！”此话令我相当惊讶。还记得富力2002年在北京以32亿元的天价拿下了这块位于朝阳区东三环的市区地王，财大气粗豪气万丈的广州发展商一下子把北京的大腕们给“镇”住了。富力城拿地当年就开了盘，凭着在广州的营销经验和大面积落地玻璃窗采景的南派设计，征服了住惯密封程度很高的北方房子的北京人，5年多来一直是北京排名前列的知名畅销盘。

　　富力北京公司总经理张辉在他的豪华办公室里接受了记者的采访。他介绍说，富力在北京有员工400多人，有480万平方米的开发面积，去年在北京的销售额达到50多亿元，位居全市前列。张辉坦言，外地发展商到北京发展遇到的最大难处是拿地，富力目前手头上的土地储备已经不多了，只够未来2~3年的开发，未来富力会继续扎根北京市场不言退，但在北京的发展策略也从前几年的迅猛扩张变为稳打稳扎。

　　合生珠投：

　　身家很丰厚，行事很低调

　　比起北京富力中心气派的办公楼，合生和珠投在北京的办公地点给人一个误导，以为他们还处于“艰苦创业”的阶段。其实，同属“朱家”大旗下的合生和珠投在北京发展已近10年了，在当地的身家已积累甚丰。

　　几经周折，记者才在一栋四层的招待所式的小楼房找到了合生的办公地，掀帘进去，首层赫然挂着“合生华北区域公司营销中心”的牌子，办公室里连天花板都没有，管线纵横，难以想象每年数十亿元的销售额就是在这个指挥中心里创造出来的。

　　据合生华北区域公司常务副总经理余洁介绍，珠投集团也在楼上办公，珠投是1999年就进入北京市场，比富力还早3年，合生则是2001年进京拿地的，目前合生在北京的员工有400多人。以往合生在北京拿的地都是协议转让的，从2007年开始才开始参加公开的土地拍卖，目前手头的土地也不太多了。合生现在在北京发售的主力楼盘是珠江帝景，去年十一黄金周卖了1.5亿元，售价是18000~22000元/m2。即将推出的“合生·霄云路18号”，定位是“北京最顶级的豪宅”，估计每套的售价达2000万~3000万元。在广州，合生一贯擅长开发中档的大型社区，在北京合生显然做了更广泛的产品尝试，京城深厚的文化底蕴正对讲求实干的粤派商人产生了潜移默化的影响。

　　对话任志强

　　谈起救市就“放炮”

　　此行北京，其中一个目标是采访那几位经常“放炮”的京城名嘴大腕，听听他们对政府救市的看法。几番联系之下，冯仑出国考察了，潘石屹患了重感冒没有上班，剩下就是人称“任总”的任志强了。从北京的媒体朋友手中拿到了任的手机，通常这种大人物的手机都只是秘书的电话而已，试着打过去约采访，谁知一接通就是任本人，本已约好时间的，可惜他突然要出差，始终与任缘悭一面，只好进行了电话采访。

　　“政府要救房地产，就要先填坑”

　　问到对救市政策的看法，任马上放炮：“原先的刹车政策就像许多小区人车混杂，发现危险了不是从管理上去管治，而是猛刨坑、猛建减速带，为了减速就让你走得坑坑洼洼颠得半死，而不是顺畅地减速。现在政府要救房地产，就要先填坑，把之前挖下的那么多坑都填平了，房地产才能活过来，继续发展。现在政府试图救楼市，但大量的经济适用房却在破坏楼市规则，舞跳得很积极，但踩不到点上，绊在了脚上，会跌在粪上。”

　　“凭什么老百姓不能住得比处长好！”

　　在谈到对“90·70”政策的看法时，任说：“一位官员曾经这样解释为什么出台‘90·70’政策，因为在福利分房的年代，处级干部的住房标准是90平方米左右，厅级干部才能住到120平方米的房子。于是官员们就根据此来衡定大部分老百姓的住房标准。我听了很来气！凭什么老百姓就不能住得比处长好！为什么要限制有能力的人住更大的房子！”

　　看看潘石屹

　　怎么卖出最火的盘

　　如果说2008年年底北京楼市寒风萧瑟，那么潘石屹的新作三里屯SOHO则是寒风中一面不倒的旗帜。这个楼盘2008年7月开盘，1个月就卖了45亿元，到年底前已卖了60多亿元，售价是公寓卖3.8万元/m2，写字楼3.6万~4万元/m2，这种商场、写字楼和公寓混合型的产品本来是比较难啃的“猪骨头”，怎么能卖出令人眼热的业绩？此行到北京，记者决定探一探其中的秘诀。

　　记者在早上不到10时就来到了位于二三环之间、三里屯酒吧街对面的楼盘现场。楼盘外面正好有一座人行天桥，站在天桥上往里看，可清楚地看到一个占地非常大的工地正如火如荼地开工，进度大概在三四层左右，据说这是目前北京开工面积最大的一个商品房项目，建筑面积达47万平方米。玻璃销售大厅沿街而建，里面坐满了清一色穿着黑色西装的销售人员，似乎正在上课，前面的讲坛放着幻灯，主讲者正在分析一些数据曲线。接待我的是SOHO中国的销售部总监金先生，他说这是他们正在进行员工培训，给销售人员讲解全国各地的楼市走势和买家心态，这项培训是老板潘石屹钦点的，楼市形势逼人，销售人员一定要掌握全局动态才能令客户信服。

　　多业态项目操作手法广州或可借鉴

　　三里屯SOHO是一个多业态的综合项目，由公寓、写字楼、酒店和商场组成，其中有5栋写字楼和4栋公寓，裙楼是商场。其热卖的最关键因素其实也没有什么特别，就是地头好，位于使馆区，可以吸纳大量的高消费人群。

　　三里屯SOHO的产品组合有点像由新鸿基、富力和合景联手拿到的广州猎德村改造项目的业态，所以其开发和销售模式可以有所借鉴，但北京所具有的吸聚效应非珠江新城所能比拟，在广州，此类项目的经营难度相当大。据了解，老潘的“SOHO中国”是国内较早从住宅开发转型为商业地产开发的发展商，但他的经营模式跟我们所熟知的富力地产又有所不同，富力的商业地产模式是大量留作收租物业，收益目标是长远的；但SOHO则是全部商业物业都拿来出售的，收租物业极少。时势造英雄，在现阶段“现金为王”的市场环境下，老潘的日子显然比富力过得滋润得多。但商场物业一旦卖散了以后所带来的经营困局早已有前车之鉴，验证三里屯SOHO是否真正成功，还要看开业之后的市场反应。(邹峻)