就在昨天下午有记者给我发了条消息:老孙又疯了,如此惨淡的楼市,他以20多亿的高价拿下了京城下半年的地王。老孙者,孙宏斌也,就是那个曾经在全国及北京疯狂高价拿地的顺驰公司掌门人,其拿地的胆魄在业内无人能及,这也为后来顺驰资金链短裂,短期内迅速倒闭埋下了伏笔。大家都知道吃一堑长一智的道理,在08年岁末,楼市萧条到极点,土地市场异常冷清的今天,老孙却选择了逆市出手,而且是惊人的大手笔,老孙难道真的没有脑子或脑子坏了？

　　老孙拿的地块位于北京海淀区西北旺新村,项目总建筑面积28.7万平米,最终出让价格是20.1亿元,也就是说每米的土地成本就达到了7000元,再加上建安成本、市政成本及公关等隐性成本,这样最后总成本每平米将达到12000元,也就是说未来这个5环外的项目必须要卖到12000元/平方米以上才能挣钱,在房价下行趋势逐渐明朗化的今天,老孙的这种行为糟到同行质疑声一片。

　　与去年土地市场的热火朝天相比,今年几乎没有开发商鲜有开发商高价拿地,全年共有4块土地总价超过20亿,但是其中3块地均是1月份出让的,年初的市场与现在相比,可谓冰火两重天。不过在了解完老孙的拿地模式和地块位置后,笔者对老孙这种疯狂行为就有另外一种层面的理解了。老孙此次拿地可谓是理性中的疯狂,实质上是一种非常明智拿地举措。

　　首先从拿地模式来看,此次老孙可不是单打独斗,其所在的天津融创公司选择了与首钢地产公司联合拿地。首钢地产在业内被喻为资产最丰盛、现金流最充裕的“大款”,与这样的大款合作,老孙最起码在资金方面不会陷入象当年顺驰那样的资金困境。据说首钢地产在不久前获得了某银行的30个亿授信,这笔资金正好派上用场。俗话说的好:背靠大树好乘凉,有了首钢地产这个“粗腿”,难怪老孙拿起地来腰杆是如此的硬实。

　　其次从地块的发展前景来看,老孙选择购买西北旺地块可谓是慧眼识珠。该地块虽然位于北京西北5环外,但是市政配套极其完善,距离中关村及上地非常近,而且最重要的是周边高校林立,科技园区众多,因此是海淀不可多得的居住用地。海淀虽然是北京的一个大区,但是5环以里的住宅土地供应几乎是零,在未来几年,土地供应都集中在海淀山后地区的温泉、苏家鸵等地区,而上述地区由于距离城区远,配套不完善,因此永没有西北旺地块所处的区域成熟,因此老孙有理由对项目未来充满信心。

　　与微小的土地供应相比,海淀区就从来不缺少买房者,5环外的房价也在北京同区域中最高,例如东5环外普通商品房的价格也就在9000元/平米左右,而在西北5环,所有在售项目中价格没有低于1万的。海淀的购房者主要来自三类人群:一是高校员工及中科院人士;二是国家公务员及官员阶层;三是IT企业和高科技园区的高级管理人员。由于教育资源在全国屈指可数,因此很多外地人士为了子女上学而派生出买房需求,因此今年的楼市疲软对此区域的在售楼盘影响十分有限。

　　从价格上来,目前在温泉地区在售的楼盘北辰香麓的售价已经高达12000元/平米,与地块一墙之隔的百旺杏林湾项目在07年销售的多层产品的售价也达13000元/平米。而距离该地块5公里外的在售楼盘西山林语目前小高层的产品售价也达到12000元/平米。最有说服力的是,距离该地块最近的销售项目西山华府项目销售价格竟达19000元/平方,这样的价格并非有价无市,根据北京房地产信息交易网最新统计数据表明,该项目08年11月份的销售套数是23套,成交均价达到19618元/平方米。西北旺项目与西山华府同属一个区域,但是从周边环境和交通条件来看,前者更胜一筹,因此只要在产品打造上不输给后者,在价格上完全可以达到后者的水平,甚至赶超之。

　　笔者从土地一级开发商北京德成置地了解到,该地块原本在07年就该上市,但是因为拆迁问题导致上市时间一再推迟。该负责人透露到:“首钢融创以20个亿拿到该地块,绝对是占了大便宜,如果这个地块按照原计划在07年上市,成交价格绝对要比现在高的多,位于万柳的万城华府项目的售价已经达到了3万/平方米,旁边的西山华府现在的价格也达到了2万一平米,这样的地块在京城绝无第二处。”“07年开发商当时考虑的挂牌价是20个亿,但是今年因为市场不好,所以考虑将总价压缩到17.6亿,最终20个亿挂出去了。”

　　优越的地理位置、良好的城市配套、便捷的交通条件,加上丰富的人文和良好的教育资源,相信老孙这次的“地王”选择一定没有错,项目未来的赢利令人乐观。当然有一个前提是中国的房地产市场不会出现美国式的次贷危机,房价不会出现崩溃式的下跌。常人说的好,只有傻瓜和呆子才有可能在同一个地方跌到两次,相信孙宏斌绝对不是那个傻瓜。