在前期调控政策出台后,房地产调控措施正逐步向税收改革方向迈进。近期国税总局出台了从严清算土地增值税的通知,而国务院也明确将逐步推进房产税改革。业内人士认为,未来政策风险依然存在,地产调控的效果还要经历长期的释放过程,因此目前政策底部尚未到来。

增值税政策冲击利润

近期,国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对土地增值税进行严格清算。分析人士指出,如果政策严格执行,将对房企的当期利润和现金流形成较大冲击。

安信证券研究员徐胜利表示,土地增值税清算细则如果严格执行,影响将比较显著。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款,甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。不过,各地土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期,短期内部分热点区域可能加大执行力度。最终政策是否能完全落实,并且持续时间多长尚需观察。

“在上一轮房价暴涨时,也曾提到土地增值税清算。”南京证券研究员包晓霞指出,2006年底,国税总局要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税,其中也规定了若干清算细则。但是由于金融危机,该政策暂时搁浅。此次通知比2006年的规定更严格。

日信证券邱晟赟认为,再次提出土地增值税的清算问题,虽然相比以往没有太多的变化,但明显要加强土地增值税最终核算的力度,直接影响房企的补税造成利润率降低。此外,如果土地增值税核定征收可以贯彻实施,那么开发企业会改变以往追求单项目的高利润率、低周转、高税率的模式,而转向低利润率、高周转、低税率的项目开发思路,有利于市场供给的增加。

“土地增值税的严格清算对于之前已经进行了充分预提的龙头企业利润影响不大,主要是对其现金流有影响。”银河证券分析师丁文指出,自从2007年国家税务总局强调对土地增值税进行清算时,万科等一批房地产开发的龙头企业已经对公司的所有房地产开发项目进行规范的土地增值税预提,因此即使政策得以严格执行,对这些公司的利润影响也很小,但是会造成现金的大量流出。

房产税短期难行

国务院近期发文明确提到“逐步推进房产税改革”,也将房产税问题推到了风口浪尖。不过,大部分研究人士都预计,征收房产税从长期来看是趋势,但在短期内推出的可能性并不大。

“对于房产税的改革建议并没有具体措施内容和时间表,只是采用'逐步推进’的字眼,与国十条和北京推行调控措施时严厉而坚决的态度相比,明显较为温和。”交银国际分析师何志忠指出,意见并没有提出房产税的具体措施内容建议,也没有对推出的时间表进行规范。随着主要一线城市近期成交量和房价逐步调整,早先严厉措施的影响正慢慢在市场上反映,加上海外宏观经济已经比年初时更为严峻,因此房地产的调控措施有转为温和的空间,但短期内推行房产税的可能性不大。

国金证券研究员曹旭特表示,国务院明确提到“逐步推进房产税改革”,是中央层面近期首次对房产税问题进行的公开表态,措辞虽然比较温和,但表明房产税的推进是大势所趋。未来如果房价不能得到控制,政府的调控仍不会终止。因此行业还远没有走完基本面的调整,政策底部也尚未到来。

包晓霞认为,清算土地增值税是从供给端来调控房地产市场,房产税则从需求端来调控房地产市场,双管齐下,才能使政策真正起作用。房贷政策、土地政策等以组合拳的方式对房地产市场进行调控,仍以打压房价,解决居民住房问题为最终目的。

中银国际分析师田世欣认为,房产税的推出是抑制过度投机、调节国民收入分配的手段,更是地方财税体制改革的重要内容,有助于改变地方过度依赖土地财政的现状。在上海房产税细则出台前,房地产的政策风险依然较高,实体市场调整刚刚开始,地产调控的效果还将经历长期的释放过程。