2011年上半年，中国房地产进入了政策调控严厉、市场观望强烈、交易大幅萎缩的行业冰河期。那么，调控政策期满后市场将何去何从？房地产行业在国民经济中的定位如何？这些混乱预期给市场带来了更为剧烈的波动，并导致该行业逐步从泡沫初期走向泡沫中期。

　　目前市场最令人担忧的，是预期紊乱。这使得地方政府、发展商和购房者均陷入焦虑。就“新国八条”来看，其大部分内容，在以前各次调控政策中已有体现，此次不同之处是信贷政策、限购措施，以及新近试点的房产税三项。

　　信贷政策的调整包括对土地储备、开发贷款、购房贷款的全面收紧，贷款价格明显提高等。受到该项政策冲击最大的是地方政策，其次是购房者，然后是发展商。

　　首先，越是基层政府的财政就越困难，对土地出让收益的依赖就越高。一些研究显示，土地出让收益占本级财政收入的比重通常在30%-40%，地方可用财力中，“土地财政”是重要内容。

　　其次，开发商目前的自有资金率高达50%，2010年开发商新购置土地仅4亿平米，耗资约1万亿元，信贷收紧促使房地产行业加速洗牌，一些中小发展商可能就此告别房地产行业另谋出路。

　　第三，购房者运用按揭的比率越来越低，表明白领的首次置业需求、以及改善需求被市场快速挤出。

　　所以，信贷收紧将导致商品房供求双向萎缩，商品房价格可能仍居高不下，并招致更严厉的后续金融调控。

　　房产税目前正在重庆和上海试点。请注意，从房地产税转为房产税的微妙调整，反映出该税的立法基础的脆弱。一种涉及到千家万户切身利益的公共决策，在一种不经民众广泛参与和讨论的情况下，秘密决策和施行，这种改革开放30多年来罕见的行为本身就缺乏程序正义。并且，该调控措施有可能在试点的基础上逐步推广，成为中长期政策。但是，该政策似乎对推动租金价格的明显上升更加有效，而不是房价的持续下降。可以想见，房产税带来的问题，比能解决的问题要多得多。

　　限购措施目前看来比较有效。基本照顾到了自用、改善和适当投资的需求，遏制了富裕阶层对房地产的纯粹投机需求，因此获得了较为广泛的民意基础，也使得富裕群体被限制在房地产市场之外，如能将限购措施规范内容、覆盖广泛，并作为中长期政策实施，其对房地产市场供求的影响必然深远。若此，估计每年被迫离开市场的购房资金可能在3000亿-5000亿元。但到目前为止，限购仍是短期措施，即在有限区域和少数城市实施的过渡型措施。

　　综合房地产新政的上述三点关键新内容，其对供求双方的影响迥然相反。新政使发展商的行为趋于理性，其开发周期和资金回笼周期拉长，行业增长和利润率稳中有降；一线城市资金门槛和专业门槛较高的建筑综合体，以及二三线城市大体量分批次开发的住宅项目受到青睐。与此相较，购房者的行为趋于感性，有调控就地卧倒，调控稍松动立马冲锋的特征明显，例如2010年12月，估计售价涨幅超过10%，同时交易量超过2亿平米，令人叹为观止。按以往购房者对调控措施的反应模式，2011年7-8月，以及2012年初，如无新的加码调控，市场有可能数月间巨变。

　　除调控新政之外，值得关注的另一事项是保障性住房的狂飙突进，它将加速凸显地方财政的捉襟见肘，在地方政府投融资平台被规范清理、在银行信贷不断收紧、在土地财政举步维艰的背景下，保障性住房政策最直接冲击的不是商品房市场，而是地方债务包袱，如果短期内地方发债政策没有突破，中期内综合税制改革没有启动，那么保障性住房政策很可能成为用意良好的无本之木。

　　(作者系北京师范大学金融研究中心教授，本文只代表个人观点)