2013年1月11日，中城投资有限公司成立十周年纪念日。四天后，总经理路林迎来了自己的又一个纪念日，1993年1月15日，意气风发的他辞掉了中央国家机关的公职，投身商海，一晃20年。

　　这20年，路林做过贸易、实业，做过两家上市公司的高管，也玩过金融租赁、信托和创投，但中城投资却是他停靠时间最长的一个地方。自2004年4月迈入中城，用路林自己的话说，十年学艺，深耕细作，春华秋 实。

　　10年前，当国内产业基金萌动之际，王石、冯仑、胡葆森、周庆治等中城联盟12位地产大佬聚在一起，决定每家拿出1000万元，本着“谁也不控股”的原则，成立中城联盟投资管理有限公司。这家一开始便带有强烈的“地产界同人基金”色彩的公司，用建业集团董事局主席胡葆森的话说，可以算是中国房地产业最早成立的房地产基金了。

　　十年时间，从中城联盟内部的“互助基金”到2006年定位为以项目投资为主的“公司型基金”，再到如今出落成一个以基金发起和管理为主业的“投资管理股份公司”，中城投资走过三个阶段，股东从创始的12家，增加到现在的51家，资本金也从1个亿增加到5个 亿。

　　过去十年，中城投资累计分红超过了3.5亿元，旗下各基金累计分红超过了4亿元，股东和基金投资人合计分红超过7.5亿元，基金规模达到70亿元，累计投资规模达到110亿元。

　　公司十周年庆典上，路林如此总结中城投资：“亲缘纽带+私募基金长跑选手”，这是过去十年的总结，也是下一个十年的起点。

　　王石、冯仑、周庆治们对路林有一个期许，“未来三年之内，基金能迈上一个更高的台阶，管理资产规模超过300亿元。”而站在新十年的起点上，中城投资已经悄然完成股份公司改制，路林说，未来中城投资将继续做“基金管理人孵化器”，这里的孵化器不同于一般的“基金的母基金(FOF)”，而是“管理人的母基金(FUND OF GP)”。

　　“寻找这个市场上最好的基金管理合伙人，或者叫明星基金经理，从一个基金到多个基金，从一类基金到多类基金。”路林称。

　　用专业性赢得独立性

　　在正式接手中城投资之前，路林是有点犹豫的。中城投资有12家创始股东，个个都是大佬，分散的股权结构跟他上任中国高科(600730.SH)时的情景几乎一模一样，中国高科成立时一度曾有一百多个股东，股东大会都要分片开，跟政协会议一样，经常吵得一塌糊 涂。

　　再加上前任总经理短暂过场，团队只有“七八杆枪”，对于未来怎么走，谁心里都没底。2004年初，中城投资董事长周庆治请来了路林。

　　当时，由于产业基金法迟迟不出台，中城投资原先抱着做产业投资基金的梦也显得多少有些不切实际。回忆起这段经历时，路林称，团队的专业性是最重要的，“预则立在我们这种人身上体现得非常强”。

　　路林和团队为中城投资这一地产“同人基金”设计了三条成长路径，路径一，继续扩股，做“公司型基金”；路径二，参股信托公司或被信托公司控股，与金融平台对接；路径三，和国外基金公司组成有限合伙基金，由专业公司来管理。

　　日后中城投资的发展，充分印证了第一条路径。从2004年10月至2011年11月，中城投资就先后完成了多达8轮的定向扩募。

　　从2006年开始，中城投资完成从中城联盟内部的互助基金向公司型基金改制和转型努力，所谓公司型基金，就是用有限责任公司的实体来做项目直接投资，通过筛选项目、项目投资、投后管理和退出，获取合理回报。

　　从2006年开始，中城投资先后在北京、天津、重庆等地设立基金管理有限公司，专注地产私募基金。此次改制更深层次的意义，在于通过改制成立了五人董事会(总经理也是董事会成员)，股东签署协议将其大部分股东权利委托给董事会，董事会再授权总经理经营管理，股东享受定期分红。

　　2007年5月，中城投资第一次基金分红，每10股分红1.35亿元。“用专业性赢得独立性，有独立性就能有主动性和创新性，也就有了投资经营的有效性。”路林 称。

　　这恰是中城投资与一般开发商单独主导的房地产基金迥异之处，虽然其股东都是开发商，但是由于每家出资比例均衡且数额不大，反过来，有助于中城投资团队运作的独立性、专业性和有效性。

　　对中城投资而言，中城联盟50多家房地产开发商，又是一个很大的根据地。据路林介绍，中城联盟投资基金所参与开发投资的项目，90%源于联盟内的基础客户。

　　“但这些股东并不是天生就是我的客户，也是我们发现挖掘出来的。”路林说，对于投资合作理念不符的客户也会自动减少频次，股东亦是客户，大家是在一个方向上的正能量合作。

　　过去十年，中城投资基金一共投资了110亿元，前面四年只投了5个亿，随着《合伙企业法》的普及，房地产基金迅速崛起，“110亿当中有80多亿是2010年以后投的”。

　　而中城投资合作过的开发商从3家扩大到40家，社会投资人从无到有，如今超过1000个，团队从最初不到10个人，发展到今天40个人。

　　目前，中城投资已经被工商银行和招商银行列入“合格管理人”名单，仅招行2011-2012年就为中城投资发了5支基金，总规模超过30亿，“现在中城投资通过私人银行所募集的基金总额已超过50亿元”。

　　对于合格投资人，路林认为一定是有风险的识别、判断和承受能力的投资人，他巧用“代”来阐释合格投资人的培育过程。第一代投资人，是银行、证券等金融机构主渠道介绍推荐的私人投资人；第二代投资人，则是保险公司等机构投资人；第三代投资人，是机构投资人和家族投资人，也就是西方意义上的“老钱”(old money)。

　　路林说，形势比人强。“目前我们正走在第三条路径上，各种PE和房地产有限合伙基金终于在中国落地生根了。”

　　倒金字塔型成长

　　路林喜欢两本书，一本是美国著名社会学家尼尔森·W·奥尔德里奇的《老钱：打破“富不过三”定律的守业法则》(英文名为OLD MONEY: THE MYTHOLOGY OF WEALTH IN AMERICA)；一本是2010年的畅销书《富达风云：一个基金巨头的沉浮》。路林说，他把后者当一个辞典来看，而在他心中，全球最大的基金公司，富达基金，就是中城投资学习的目标。

　　中城投资股份公司改制背后则是：随着中城联盟扩容，股东已经超过了50个，从公司股东、投资人、合作伙伴、基金发起业务扩展等几个层面，都表现为“装不下、进不来、合不了”。股份公司的揭牌意味着，中城投资进入了新一个十年。

　　用路林的话说，有空间就有可能，改制后的中城投资2013-2015年公司业务和收入结构要向基金业务集 中。

　　根据其制定的2013至2015战略总体框架设计，按照业务类型，中城投资自有投资、受托投资管理的“自营业务”与“基金发起管理业务”将分类规划，目标是未来3年基金业务逐年放量增长，力争规模和绩效同步，2015年达到300亿元管理规模。

　　在北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士看来，未来房地产基金将遵从三个路径：第一个路径，从房地产基金扩展到整个私募，包括私募债和私募股权投资，即往金融投资品专业属性上横向延伸；第二个路径，纵向方面，产品驱动力要进一步升级，从基金产品升级到基金经理，基金经理要产品化、制度化、明星化；第三个路径，就是投行超级平台。

　　“中城平台要为基金经理服务，未来我们将成为基金经理制造商。”路林进一步诠释他的理念，在这个产品专业化过程中，顶级的产品是基金经理，“甚至基金经理都只是表象，最高产品是基金管理公司”。

　　从顶层资产管理业来看，自下而上发展起来，单个投资品到投资品组合，单个基金到基金组合，单个基金经理到基金经理组合，从一个基金到多个基金，从一类基金到多类基金的版图扩张，再加上跨市场组合，公募市场+私募市场，境内市场+境外市场，路林将之称为倒金字塔型成长。

　　“2013年要进一步扩大基金规模和绩效，争取进入第一批保险公司房地产基金合格管理人名单。”路林 说。

　　中城投资发展的中长期目标是，成为行业金融产品的制造者和提供者，向合格投资人提供更多可供选择的投资产品或投资组合，通过识别风险、发现价值套利机会，提高投资产品或投资组合的风险回报。