李小宁：首先房地产企业分为三种。第一种属于房地产开发企业，主营房地产项目开发，从前期的项目策划到后期的施工阶段，也就是盖房子的公司。第二种是中介公司，也就是房地产经纪公司，主要负责房地产进入市场的销售。第三类是房地产服务公司，又分为前期服务和后期服务，前期的服务主要负责项目规划和定位以及后续的宣传推广，后期的服务主要是物业的管理。

这三大类房地产企业在房地产市场良好的时候所表现出的状况是不同的。先说开发企业，去年进入快速开发阶段，一直延续到今年的上半年，这一阶段有很多项目进入市场，开发企业扩张的比较大。开发公司的人员构成主要由两种专业人员组成，首先是前期的一些技术人员，比如对一些学科中的专业人员，像土木专业、规划专业、水风电等专业。另一部分是管理人员，他不一定是专业技术人员，但是在活动能力上、市场沟通上、政府疏通上具有特有的才能，所以在开发公司中也是很重要的一部分。第二类，经纪公司同样扩张比较快，但是人员素质其实是下降了，新房销售人员的收入、提成也不像前两年那么高，因为房子好卖，公司反而不愿意拿出更多钱来给销售人员提成。新房销售从06年的千分之三提成一直降到最低的万分之八左右，尽管提成减少但是人员并没有减少。经纪公司还有一类属于二手房销售，他们也在扩张，最直观的就是街面上的门市在前两年迅速增加，主要原因是二手房的买卖相对活跃起来。与新房交易不同，二手房的交易人群相对复杂，房源来源也更繁杂，所以应对市场的策略也与新房完全不同。第三类，设计规划的公司和管理公司在近两年业务有所下滑，主要是因为开发商房子好卖，所以对房屋的细节要求不向之前那样精益求精，导致了房地产策划、广告公司业务大幅下降。

造成这种结果的原因主要是因为房地产行业是围绕项目运作的。不管是开发、销售、还是设计都是根据项目要求来实施。一个项目从土地开发到销售截至一般需要三到四年，小一点的项目开发速度快的话也需要2年。在这个过程中由于阶段不同，公司对人员的要求，部门成员的构成差别也很大，这也就导致了房地产公司时大时小，在密集开发阶段人很多，一旦到了淡季人员就全没了，很多部门也相继撤消，这其中有被裁掉的也有因为自身原因而流动的。因为房屋销售基本上是底薪加提成的形式，所以销售人员在底薪很低的情况下也很难坚持，这种原因造成了销售人员的不稳定。相对稳定的是第三类企业，规划、推广、管理的企业人员由于拥有专业技能所以一般可以长久的服务与一家企业。

李小宁：

北京豪尔斯企业董事长。楼市分析专家、户型设计专家、建筑设计师、作家、摄影家。毕业于中国社会科学院研究生院，为住宅与城乡建设部干部学院客座教授。常年活跃在房地产市场，出访了五十个国家，考察了大量的项目，具有丰富的理论基础和实践经验。