房地产市场还能火多久

2009年前6个月，商品房累计成交面积和成交金额分别同比增长31.73%、53.02%。前6个月和6月单月成交均再次创历史新高，行业景气程度进一步回升。各重点城市，周成交的最高峰出现在4月底5月初。而之后，各城市成交量变动出现分化，大部分城市周成交量是维持在较高水平而未创新高。近期价格的提升比成交量的提升更明显。7月之后，房地产市场，出现了价升量跌的格局。有评论指出，房地产市场非理性复苏，可能带来新的问题。

上半年中国的房地产市场，异常的火爆。但是在7月份之后有意见分歧了。比如说房地产一些巨头开发商，他们就认为房地产市场还能继续的火。但是银行在这个时候传出了一些不同的声音，它们认为可能会出现一些信贷紧张这些问题。

有专家认为，对于上半年房地产市场这种火爆是正常的。中国的经济复苏，需要房地产市场拉动。所以说房地产先于宏观经济开始出现这种复苏迹象，这是正常的，也是必然的。其次，这是因为国家为了刺激经济而大量的增加信贷。我想那么在实体经济难以在短时间内迅速消化掉这些新增货币的情况下，那么它必然要流入资产市场，也就是说房地产市场和股市。所以说房地产市场，在市场需求比较强劲的情况下，如果有足够的资金，那么它必然会产生一个快速扩张的一个势头。所以我是这么看房地产上半年的发展。

另有专家认为，上半年房地产市场火爆，有一部分的因素是通胀预期的因素。我们知道，上半年信贷大幅增长。然后抵御通胀预期大概有几个方法，一个是存款，一个是投资股市，然后再就是投资房地产市场。最后是投资黄金。其实在这几个方法中，只有投资房地产市场，特别是高端的房地产市场，在抵御通胀预期方面的作用可能更好一些。其他像黄金之类的也不错，但是不如这个高端房地产市场更有效。

我们也看到一个现象，就是新闻媒体最近一直在报，北京出现了“地王”，上海出现了“地王”。这种“地王”现象又起来了。但是我们透过它的这个现象，似乎有一个本质的问题。就是这些“地王”的企业基本都是国企。那么国企为什么这么大胆的拿地呢？而民营企业在拿地方面却比较慎重。

有专家认为，有几个方面因素。第一个方面因素就是企业与政府的关系问题。因为我们知道，地价的问题关系到地方政府的财政收益，或者说收益问题。而特别是国企，有它与政府的关系特别密切。可能就是说这里面有一定的处于支持地方政府的意图的这个原因在内。第二个原因就是经营理念的问题。像国企他们的经营理念，可能是相对比较偏好风险。我们知道像这个投资海外套期保值，出现巨额亏损的国企占大多数。他们的这个经营理念就偏好风险，偏好高收益。对错我们不好评价，但是肯定有这方面的原因。所以他们就说愿意高价拿地，这也是体现他们偏好高风险高收益一个理念体现。第三方面原因就是资金充裕的问题。像国有企业，它从银行拿贷款是比较容易的。而且他以后还会获得源源不断的支持，所以它也愿意在这个时候来拿地。

房地产市场是我们国民经济的支柱产业，而且不管是从中央还是到地方,都非常重视这个产业。我们房地产的产值超过GDP的比重超过了5%。而且在4万亿投资中，有好多政策来支持房地产这个行业的复苏。我们来看一下这些政策。

2008年4季度以来，受金融危机的影响和对国民经济大幅下滑的担忧。中央和各级地方政府针对房地产市场出台了一系列利好的政策。包括税收优惠：对个人首次购买90平方米以及以下普通住房的，下调契税税率至1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。信贷支持：多次下调金融机构人民币存贷款基准利率；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供的贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；住房公积金贷款最高额度调整为80万元。此外还出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见。国务院批准发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，下调商品房资本金比例下调至20%。

不管是中央还是地方，出台了这些政策，从各个方面来支持房地产市场的复苏。这些因素导致了房地产市场上半年比较火爆。那就有人分析了说中国这个2009年上半年房地产市场是政策市。

有专家认为，政策在这里面起了一个绝大部分作用。但是更主要的可能还是市场需求。市场自身的发展规律，还是第一位的，当然它在现有的这个阶段，我觉得政策确实起的作用非常大。因为它会刺激它的这种，预期消费转为即期消费。所以我觉得在当前，比如国家对前一阶段，对个人按揭信贷的这种松动，包括对各种税费的减免，都会直接刺激个人的住房消费信贷，或者个人住房消费。

那么政策在这方面所起的作用，应该说是相当明显的。而且这种效应还会持续一段时间，而且这种效应还会持续一段时间，因为政策它是有是实质性。那么在这之后，我想可能这个效应会逐步的减弱，那么市场还会继续发挥它的自身的周期的主导作用。

而现在政策出现了一些收紧的趋势，比如说央行上半年信贷大概7.4万亿，下半年有可能它进行微调，有分析认为下半年信贷控制总量会控制在3万亿以内。那如果出现这种情况了，我们房地产市场会怎么样呢？

有专家认为目前从房地产市场的资金状况来看，应该是不存在太大的问题，最主要还是它对未来经济的预期，或者未来消费的预期。那么对于消费这一块，我是这么看，就是原来我们也做过测算。如果单纯的把房地产市场作为一个商品来讲，我想它应该是供不应求的。从目前来看，那么我们每年房地产市场竣工面积，大概是最少的年份大概是5亿多平米，多的时候8亿平米。

那么这里面商品住宅呢，大概占70%左右，也就是我们大概占到不到4亿平米到6亿平米之间。那这是一个什么概念，大概就是400万套到600万套对于全国来讲，是这么一个水平。但是从我们国家居民收入来看，如果用平均收入来衡量的话，我们这个房价收入比确实太高了。但是你要考虑到，中国现在的经济系数已经很高，就是收入的贫富差距已经很大。我们前30%左右的这种高收入人群，而这部分的人群大概有几千万，我们测算一下大概是5、6千万以上，也就是说这部分人如果10年有一次改善性住房需求，或者其中十分之一有购房需求的话，那么他就完全可以把当年的这种建设总量就消化掉了。当然对于广大的这种中低收入老百姓，他的住房问题怎么解决，我觉得这应该是政府的责任，政府应该通过保障性住房，来解决我们的中低收入家庭的居住问题。

根据中国指数研究院的统计显示，7月全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%。其中，7月20日至7月26日这一周，在全国检测的32个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市有13个，不足总城市数量的一半，而在楼市成交面积环比下跌的城市中，环比降幅超过10%的就有12个。

上半年中国楼市在春节前后回暖，整个上半年成交量是比较火爆，但7月份成交量大跌，不知道后市会如何。

在这种情况下，再来看中国的房地产市场，我觉得总体来讲，从经济发展这个角度来看，是比较令人欣慰的，因为只有房地产市场实现平稳的发展，那么才有可能带动整个经济的平稳复苏。

我们看到最近我们中国这个指数公布之后，美国的一些房屋指数也公布了，比如说旧屋的成交量，新屋的开工量，包括房地产商的信心指数，都出现了环比的上升，现在就有分析认为美国的房地产市场已经开始向好了，他们认为中国的房地产市场现在虽然政策有些微调，但是因为国外的房地产市场，尤其是美国已经开始进入复苏通道了，中国的房地产市场还要继续繁荣下去，但是也有人指出说，中国的房地产市场就刚才周文龙先生他提出了，用房价收入比，这些来比较的话，已经存在了一些泡沫，积聚了很多风险。
 
周文龙：你刚才讲到美国的这个房地产市场，当然美国的房地产市场对这种全球的房地产市场是它一个风向标，当然房地产市场不具有国际的这种可比性，因为它是不动产，投机毕竟是占它其中的少数部分，但是美国就是刚才你也讲到，投资者信心指数稍微回升，但是现在的房地产市场走势并没有止跌，就是还在下行，当然可能它这个现行指数已经开始回暖了，可能下一步有可能它面临着回暖，但是现行指数现在是不是就是已经确定调头向上了，能够稳步的向上了，我觉得目前可能还不能下一个很明确的定论，还有待进一步的观察。

在这种情况下，再来看中国的房地产市场，有专家认为，从总体来讲，从经济发展这个角度来看，是比较令人欣慰的，因为只有房地产市场实现平稳的发展，才有可能带动整个经济的平稳复苏。由此给老百姓带来的是一种财富增长的这种利益吧。当然如果从房价的快速增长这个角度来看，那么它是损害老百姓利益的，这里面就需要我们政策来做一种平衡，目前中国的宏观调控的能力和水平，比前些年已经有了非常明显的进步。

另有专家认为，从这个下半年中国房地产市场走势方面来看，通胀预期在里面占很大一部分。因为在房价高涨的情况下，投资需求或许能保持一定的增速，但是这个自助性的还有改善性的需求，肯定会受到削弱。我觉得这两种情况同时并存的情况下，可能下半年这个房地产市场会出现一定的滞涨的苗头。也就是说，这个房地维持在高位，但是仅靠这个投资性的需求，它并不能维持住，只能这个成交量就说出现一定的下滑的趋势，我们知道这种处于拐点式的状态它不可能持久，可能就说这种滞涨情况下维持一定的时间，我觉得房地产市场这个价格可能还会要往下走的，因为毕竟没有成交量的配合，它这个价格是维持不住的。

比如北京的房地产市场，它一直作为全国的一个风向标，或者是比较重要的一个市场，在中国整个房地产业都是很重要的，我这有一组数据，就是7月份它的房地产的一些指标也出现了变化，包括刚才希强谈到的，它价格是上升了，但是成交量已经出现了环比的下降，那针对这个问题我想问一个可能比较敏感的问题，就是说如果作为一个普通的消费者，在现在这种情况下，到底应不应该买房？

有专家认为这种需求会直接影响价格和影响供给，同时也影响成交量。那么我想当价格过高，抑制需求的时候，那就会出现你滞涨。价格虽然高涨，但是成交量下降了，可是它价格出现一个小幅的回调，回调到这个消费者心理预期价位的时候，那么这种被延迟的这种需求，就是我们讲房地产需求，它的刚性程度很高，就是消费弹性系数很高、很强。那么它的这个需求只是被延后了，而不是消失掉了。它被延后的需求一旦因为价格回调而被激发的话，它又会集中形成一个新的消费高峰，又会推动新一轮上涨，所以我觉得下一步房价可能会有一定的反复。所以现在的这个阶段，消费者在适当的时机，在个人认为可以承受的时机，可以出手，可能等待房地产市场下跌的这种空间不大，这种可能性也不大。

另有专家认为，房地产市场可以分成两部分，一部分是高端市场，就是具有非常强烈投资价值的这种市场，这种市场比如说区位特别好，环境特别好之类的，它是一直可能保持升值的趋势的，但是我据的对一些普通的商品房，它不可能永远保持这种升值的趋势，它总是有价值的核心中枢的，它这个可能会就说，价格过高的时候它会抑制需求，它价格肯定要下跌的。

房价不可能永远是上升，但是在经济这个高速发展阶段，因为我们刚刚进入工业化中期，所以经济至少有10年以上的这段高速增长期，那在这个阶段，房地产市场可能会出现一个平缓上升的趋势，在这个阶段除非出现大的经济周期的波动，会带动它的房价进行下跌，除此之外在经济上升周期阶段，可能很难指望房地产市场会出现大的下跌，即使你要等到下一步下跌的话，可能也要等到几年以后，就是等到一个经济周期左右的时间。