博弈加剧 内地楼市进入僵持期

主持人：各位网友，大家好！欢迎您收看本期的行业风向标，今天我们讨论行业的是房地产。今天做客我们演播室的嘉宾是北京豪尔森企业的董事长李小宁先生。您好！

李小宁：你好！ 

主持人：房地产一直是一个很热门的话题，它不光是一直热，而且它一直在变，尤其是像今年现在入秋以后和之前几个月的连续量价起涨不同的是，经久殷实肯定是看不到，很多人认为现在的交易量的萎缩是因为像二手房贷的一些缩紧，塌陷的一些投资，以及这个过高的价格限制刚性需求的购买，所以直接导致了购买量的下降，不知道李总对这种分析呈什么样的态度呢？

 李小宁：今年房价目前阶段趋于一个僵持阶段，实际上是因为，今年五月份到七月份之间的一个突然的放量，把去年的一些刚性需求基本上消化掉了，去年压抑了一年的左右的刚性需求也是提前释放掉了，那么谁是开发商在市场的购买力突然放大的情况下，急剧的拉伸价格，严格来说，在很多从事销售公司来说，从他们得到的信息来表明，实际这个价格的提升已经把明年的预期价格都提上去了，本来计划说是这个价格等明年到位，在今年的上半年就已经提前到位了。

主持人：我今天看的很多楼盘就是一个月涨一千块钱。

李小宁：因为我们经济公司或者是开发商制定销售措施都有一个步骤，就是在预期或者房屋建到什么程度，卖什么价格，随着这个房子逐渐的完工，然后销售价格逐渐逐渐的提升，这是一个基本规律，但是这样快速的提升，实际上是因为市场的突然放量，一些开发商就是面对这个市场采取了紧急的应对措施，这样的话，在购买者给予入场的状态下，把价格快速拉长，所以今年的提升幅度是比较大的。

主持人：很多时候我们也遇到一些问题，我们去咨寻一个楼盘，可能是问的时候，我们大概可能是一万六，什么时候开盘，过两天，等到开盘的时候已经到了两万多了。

李小宁：所以这样的话把明年的销售的价格提前投资了，也就造成了后期的僵持阶段，所以今年的整个变化是叫放量，拉升，快的结果造成了突然进入了僵持阶段，就是急剧的销量你会发现这个销量几乎是一个月之内一下就降下来了。

主持人：而且就是好像开发商，包括销售这块他们好像也很有预期，没有在经久殷实的时候大势宣传，保住这个旺盛局面，反正都很平静的接受了这一点，那您对这种情况以及我们还有两个月，今年的尾市又是怎么分析的？

李小宁：那就是由于市场进入了僵持观望阶段，那么几个原因造成，第一个就是所有刚性有效的刚性需求，释放，我们讲刚性需求分为有效和无效两种，所谓有效就是这个需求我是需要的，我是需要买房子，需要卖大房子，需要卖好房子，需要卖适合我的房子，但是我的购买力能够上，这就是有效的刚性需求，还有一种是无效的， 就是我也想住好房子，但实际上我的购买力是够不上，那么实际上今年这种有效的刚性需求释放完了，那么进入的是一批无效的刚性需求，因为价格的快速上涨，已经把他们未来支付的能力大大降低了降低以后他只能进入观望阶段，这是第一个原因，第二个原因就是由于开发商在前期特别是去年年底或者今年年初进入市场，进入销售开发商，那么他们已经在上半年，或者在几个月之内完成了全年的任务以后，他们也不想急于买房子，把现有的房子可能存起来，为了拉高更高的价格，再去销售。第二今年他已经完成任务了，比如他的定额，他各方面已经完成，他手里的房子不多了，他为了想再卖更好的价格，为了明年再获得更多的利润，他就把房子屯起来，屯起来就是所谓捂房、惜售，也不排除这样的，所以他也不急于去卖。或者说它不像降低价格区卖，这样就造成了他在这种状态，有些项目的供应量降低了，也造成了就是你说的这个就是你去了以后，可能去需要的这个房子没有了，可能有的是你现在不需要的，比如说有一些不太好的，或者比较大的户型，不大好的户型，或者是不太好的户型在市场上甚至价格还相对比较便宜一些，但是你不想买。所以这种供需结构性错位，造成了大家进入了观望，我再等一等，看一看。

主持人：销售这一块就是说我销售压力不大，不像之前我非得把这个房子赶快销售出去，而现在很多已经像您说的已经完成了这个销售业绩了，可能会为明年甚至更远的一个布局赶紧把房子压下来，所以这就导致了交易量的下降。

李小宁：但是呢还有一种情况就是今年下半年进入市场，所以你现在注意看，现在目前就这个月有相当一部分开发商推迟了开发时间，为什么？就是第一就是上半年没有尝到这个涨价的甜头，他并没有获得利润，那么下半年进入市场，恰恰又进入萧条观望期，他为了谨慎起见，价格定高了，别人不买账，定地了吧又怕到时觉得不划算，所以他反而就是在观望，就是等着市场一旦有一个恢复柒，或者出现一个回暖，然后在把自己的房子推入市场，所以在这种状态下也不排除有相当一部分是这种情况，下半年进入市场的，他摸不准市场，所以他要等等，要观望一下，甚至有可能再推迟一下开发时间。灯饰厂回暖以后再进入市场，以获得一个更好的回报。

主持人：您觉得这种焦灼和僵持的时机会持续多长时间呢？包括会不会又会像今年年初的这样，因为之前压抑的一些购买需求导致一些房价报复性上涨。

李小宁：今年这个时间我个人感觉，现在目前我认为是一种温和下态，所谓温和就是它不会像去年一样跌的比较急，原因是什么？刚才我讲了，就是上半年进入市场，它已经获利了，已经完成了全年的销售额，它不需要再急于进入市场，它准备过冬了，把所有的房子留下来等明年再慢慢卖。争取再卖一个更好的价格，等开春再去卖，因为我们知道，进入冬季房子是一个销售淡季，这是第一个原因。

那么第二个原因就是因为今年的下塌时间是一个渐次性的，就是我刚才讲的，就是由于前期的一个获利，还有一部分由于它后期进入市场，就是下半年进入市场，它在观望，观望的结果是没有更多的价格出台，也就是基本上现在市场所谓的均价大部分是平衡于上半年的价格，新进入市场准备开盘，包括这个月准备开盘的一些开发商，他并没有急于把价格推出来，所以你市场上没有新价格去衡量，所以你说它涨了跌了基本上都是在老盘的情况下去平衡这个市场，或者在市场已经销售的房子，未来还没有进入市场，它的价格没有明确拿出来以后，也没有办法平衡市场的这些价格，，所以在这种情况下，也造成了什么呢？就是原来的进入僵持阶段还剩下点尾盘，或者剩下点房子可能会打折，打折销售，或者是不太好的项目先把它卖出去，获得一个市场，先搞一个促销，价格稍微降低点，给个折，所以实际上现在是一种温和下态，还没有一种全面的下态，但这个时间我个人感觉比去年要长，原则意义上讲，这个时间他的协律会变缓，但实际上它的周期变长了，也就是说这个探底的时间比去年要长。

主持人：这个幅度呢？

李小宁：幅度上现在要看明年上半年经济状况，因为我个人感觉房地产在一个比较高的价格上，受周边的影响非常重，如果说过去我们可能还由于这个一线城市，由于外来人口的购买，由于热钱的流动，造成一些房价的暴涨，那么随着它涨到一定程度以后，他更多的是受周边因素的影响，因素来自几个环境，第一个是国际环境，国际环境目前国际方面的市场还没有真正的起稳，也就是说还没有真正的到底，目前国外的比如美国、英国、或者是欧洲一些国家，基本上还是在下探阶段，虽然有一部分局部好像是，比如说澳大利亚开始经济上的局部回暖，但是因为澳大利亚的市场比较特殊，它和其他的一些洲的经济不是特别的紧密联系，所以受他们的影响是有限的，所以在这种状态下逐渐的回暖，是因为他这个特殊地理位置决定的，那么像欧美一些国家他现在还没有真正的到底，他没有到底对我们的市场实际上是一个间接的影响，原因就是说经济这种东西，中国特别是越来越和全球结合越紧密的时候，那么相互之间的制约往往就是说有可能在天平平衡的一个苍蝇都会把这个天平挡在一边。因为已经是到这种焦灼阶段了，所以说任何一点外来的因素都会影响市场。

主持人：但现在很多人我们只关注哪一者成为市长了，很少有把眼光放到全球或者放到全球经济角度上来看，所以就是说明年的话按照您来说，不光要看咱们国内的经济，还要看的一些经济。

李小宁：这是第一点，第二点就是说还要看国内的经济，现在目前的今天刚刚第三季度的GDP是8.9，那么就是从经济数据上是比较乐观的。第四季只要完成ABDZ差不多就可以完成全年爆发的任务了，但是这里面我们要看到一点，今年的经济回暖以后，只是我们的一部分，不是我们的全行业的，特别是我们的外贸行业，在GDP占两个点的外贸出口行业，那么这一快还没有回暖，还是复苏，那么复苏的影响随着这国际上的这种反侵消，贸易保护主义，这些方面的出台，如果形成一种全球范围的连锁反应的话，那对中国冲击又是一次浪潮，而且这时候冲击可能比上一次浪潮可能会大一些，这种冲击就更厉害。

主持人：从轮胎这个事件一直开始，包括多个国家多个行业已经对这个项目提出特殊保护的一些法，其实我觉得确实是会有一个连带的效应，我们打官司也是两三年以后的事了，已经过去了。

李小宁：这个东西的影响对我们的房产市场会有什么样的间接影响，就是因为他的经济不景气，造成了国内其他经济受他的拖累，受他的影响，因为毕竟它占了很大的份额，应该说他在所有的行业内占很大的份额，那么他不能回暖，使积灰拖累整个经济的步伐，昨天在一个论坛上曾经有的学者提出来，今年是V字形反转，明年是反V字形及还有一个二次看低的过程。

主持人：算是比较悲观的一个。

李小宁：但是它的悲观的时候有足够的论据支撑着，就是因为考虑到我们的经济还要受外部经济的制约，单纯靠拉动国内消费是一个时间，还有一个新领，还有一个国民性，等等很多因素决定的，不是简单的靠促销点家电，促销点汽车什么的，这个东西把消费拉起来，这个不是那么简单的，而且这种消费往往是什么情况呢？有的是一次性的。比如说卖一辆汽车，可能未来八年五年不会再买了，一次性消费完了，可能汽车行业拉起来了，但别的行业呢？我买了汽车就不能买别的东西了，这抑制了别的消费行业，你要知道，当你收入有限的情况下，你的国民收入有限的情况下，你买这个就买不了那个，你的消费是有限度的，它不是无限消费，现在最大的问题是你的收入没有，所以我们现在有一个统计没有出来就是失业率，就在发达国家，你像美国基本上是在10，美国统计这个数据是经常不断的披露这个数据的，欧洲也是统计这个数据，就是衡量一个经济是不是回暖的一个很重要的标志，就是失业率，你的失业率是不是降了，我们没有统计这块，实际上我们失业率很高的，但是没有统计出来，没有统计出来并不因为他不存在。失业率代表什么？代表你就业的问题，因为我们目前很明显的感觉产能过剩，我们现在是产能过剩，因为产能过剩的原因造成的直接结果就是失业，造成失业率提高，这是肯定的，中国又是个人口大国，那么这些东西如果失业率在居高不下的状况下会带来负面的影响。

主持人：产能过剩的几个产业来说，其实跟房地产关联的产业非常多。

李小宁：我们的产能过剩比如说建筑材料生产行业，对不对，然后我们还有一些其他的消费体，比如跟建筑有关系的，比如电力行业，还有一些其他的，比如咱们讲其他的比如说塑料、钢材以及其他的一些玻璃等等等等，甚至我们的一些涂料、化工之类的它相关的行业非常多，而且这些东西的影响呢，在国内冲击，我们现在知道，我们的外贸企业迫使转向内销，可是转向内销的一个直接结果是什么呢？就是产能更加过剩，原来本这些东西，比如我们的十三企业出口国外，我们的面砖、陶瓷出口国外，原来他生产东西主要是销售到外面去了，现在他迫使往内地转，往内地转加剧了内地的工人量，内地的这种石材面砖的这种竞争，那么直接结果就是产能更加过剩，那么外销如果外贸全部专项内销，那么对内贸的冲击力是非常大的，所以这种影响都是显而易见的，当这种东西没有真正的气温，没有真正的好转以后，我们还不能轻言我们的经济已经好转了，已经回暖了，我觉得现在说最主要的看明年一季度，明年一季度的指标决定了明年的全年走势，这非常重要所以说有些学者提出来，明年一季度可能会继续下滑，比如今年四季我们会是九点几的GDP那么明年可能会下滑，那么下滑到什么程度，也就是说取决于房地产，探底能探底到什么程度，房地产实际上受经济的影响，尽管我们现在认为它好像还不完全和经济完全，但实际上房地产这个东西在一个高价位上，任何一点点的影响都会使它摇摆不定，特别是达到僵持阶段你买房子很可能会因为很小的一点因素就会使房价产生一点变化，或者使购买力产生变化，我们可以从股市上可以看到，股市经济晴雨表，股市经济最大的问题就是投资信心，其实你说股市流动性资金有没有，有，不差钱，咱们可以简单讲不差钱，按中国股市的量来讲是不差钱，但是差的是什么？差的是信心。

主持人：其实房地产也有这个问题，信心他不像流动性资金来说，可能没有钱了我补一些钱来就可以了，但信心可不是说涨就涨。

李小宁：因为你在一个市场不好，你比如股市这个，股市因为信心的银行，股市信心来自什么地方？来自多方面，第一个政策，对经济的预期，然后再加上对自己未来的支付，这个能力的预测，我未来是不是要，比如我过去我在经济比较好的时候，我拿30％的股去炒股，那么现在经济不好了，我可能拿20％，我留10％作自助保险，还要做一些预防未来的风险的一些基金，所以投资股市钱就比较有限了，那么这种情况下都是对信心的一个影响，所以我讲当既然对股市这种东西投资的影响，那么同样是房地产，如果作为投资来说，如果把房地产作为一种投资产品来说，或者说是投资商品来说的话，那么他的信心也是非常重要，因为毕竟房地产他这个商品太大了，它的经济生活影响太大了。

主持人：我们现在有一个信息就是说，2010年我们的保险资金会不动产投资这个领域的话，他会不会对现场的现金，包括像资金量、流动量有一些提振。

李小宁：应该有一些影响，但是最主要的是看这些钱流到什么地方，是用于什么样的支付。

主持人：本身它的股市和楼市不完全一样。

李小宁：对，你关键是它不是说我流入股市，我拿着钱去买股市，或者是买基金，股市钱多了，自然就拉动股市了，资金流动性自然就拉低下股市，拉伸股市，都是由资金流出流入，房地产还不完全一样，房地产毕竟它是在一个时间内去运作的事情，你比如我现在有土地了，并不等于房子就能卖出去。这是完全两回事，现在你说我们很多企业受理有大批土地，一座评估，那可以评的很高，但是并不等于他是盈利的，也并等于他有这笔钱在这儿，他只是吞了一些地搁在那儿，那是未来的预期，比如说地将来能涨到什么价，我卖出去是什么价，保险这批钱进入市场也是这样，关键是要看它干什么事？你购买土地，还是用于开发、

建房，还是在房子里面做一些其他的投资，你关键是要看它这个钱用在什么地方。

主持人：就比如说我选择是这种商品的房还是选择。

李小宁：对，都不一样，如果它说这笔钱是用来购买商品房，那么它购买来干什么，如果是为了在市场同样和普通（）一起争这个房子，那肯定会造成房价上涨，因为他这个需求加大了。但是如果它是投资，它去买块地，他是为了去做开发，或者是干什么，那情况又不一样，如果甚至是做保险，或者做其他什么，那又是不一样，所以说它对市场的影响最主要的是要看钱用在什么地方。

主持人：就是说现在还不能单纯这个信息上面，我们就可以说这种政策放开了以后，会对我们中国的房地产投资格局产品什么样的变化，格局不一定产生变化，甚至以后效果还是什么的都是个未知数。

李小宁：对，现在说不能简单的就是说因为有钱了，同意进了什么钱了，然后这个市场就会变成什么样，恐怕这样还比较简单一定要看这个钱用在什么地方？是怎么用？而且是以什么样的速度进入市场，这很关键，有时候给你一个总量，这个分成到月、到天的话是变得非常非常小了，那么进入市场流通的速度如果很慢的话，对市场的影响也非常小。  

主持人：可能是个好消息。但是说具体能好到什么份上，或者说是真正能产生什么样的效果，还有待衡量，除了这一点的话，我们还有就是昨天（10月20日）听到中间部又说出了一个观点，就是说我们住房改革的市场化方向不会改变，在这种情况下刚才您说了咱们现在就是一个焦灼一个平衡器的时候的话，小的东西也会影响到房地产的走势，现在这个中间部抛出这么一个观点，我们应该如何解读它？它对后势有没有一些实际的影响？

李小宁：我感觉还要看他的细则，这只是简单讲只是一个原则化，就是改革的方向不会变，我们去年说前年说后年明年说都没关系，他是方向性的东西，他是非常原则化，最主要的是我们看中间部最主要的细则是什么？比如对二手房是什么政策，对保障房是什么政策，对土地是什么政策，甚至对一些其他的商业用房是什么政策，我们主要是看他的细则，不是看他一个方向性的口号，这个东西你放在三年前提也是这个意思，我的方向不变。

主持人：我里面可能把细则，对有一些地方做了很大的改动，大家都不会对这个方向进行改变。

李小宁：对，所以说这个话太原则了，所以说没有办法判断，只能就是说按照目前的政策还继续实施，只能是这么理解目前没有方向性的改变。

主持人：大家现在提出这个观点，是不是也要向社会上的一些其他观点要表个态，也不排除这种政府在某一阶段面对市场要发点声音，至少要强调点东西，这个不排除，但是这个话我个人感觉比较原则，就是方向性没有细则，所以我们要看中间部最主要的是要看它出台具体细则，就是针对某些，这些东西恰恰是影响市场的关键，而不是这样简单的说一个方向性，或者什么会产生更大的影响。

主持人：所以就是说后势的走势还是看市场。

李小宁：还是看市场，但是作为政府主要的职能部门，它的政策确实对市场有很大的影响，比如90、70政策出台以后，因为那是一个很大的细则，就非常具体化，落到一个实出了，那么这样的政策出台以后，我们才会产生实质性的影响，如果简单的一两句口号，我个人感觉不会有什么太大的影响。

主持人：就像这种的数字化、范化的东西的话，我们有的东西可以去遵循，他们有条件，那这个方案不变，我觉得怎么做都是方向性不变。