房地产市场的故事总是不一般,这边已近乎是“亚健康”状态下的高空置率,那边是刚需群体的望房兴叹,横亘中间的是岿然不动的房价。

　　就在这两方持不下之际,武汉房管部门发出消息称,2010年经济适用房项目将集中在第四季度上市,数量是1万套。或许,这是一颗可以打破湖面沉闷局面的小石子。

　　23.92%的空置率

　　日前,湖北大楚房产研究院通过网络统计和现场考证,首次对武汉房屋空置率做了摸底调查。结果显示,武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%,这意味武汉有四分之一的房子无人居住。

　　对此,中国指数研究院华中分院负责人李国政向 《每日经济新闻》表示,按照国际通行惯例,一般城市商品房空置率合理数据范围是5%~10%,空置率在10%~20%之间称为空置危险区。

　　2005年12月,国家统计局曾公布过我国当时的房屋空置率是26％,并说明“超过10％的警戒线”。如按照此次调查的数据,武汉房地产市场现超过警戒线近14个百分点,已处于“亚健康”状态。

　　据该课题组介绍,此次调研共收集1.2万余份有效网络问卷,涉及包括新住宅和老社区共计300余个;实地探访交房期限在0.5年~7年的大型新房社区有68个,总共探访有1.6万余户住宅;68个样本楼盘的总体空置率平均水平为23.92%,最小值为8.69%,最大值为48.02%。

　　在认定标准上,该调研组采取的是一种较为简单的方法,仅将“完全没有装修的住宅”定义为空置房,通过这种方式得到的数据,其实为实际空置水平的下限,也就是说,武汉房屋空置率真实数据高于23.92%。

　　事实上,这一空置率还不是房地产市场的真实面貌,武汉高档物业的空置率或更为严峻。“这只是他们对一般商品房空置率的统计,如果去武汉郊区调查别墅这类的高档物业,会发现更多情况。按照我们的统计,武汉别墅类高端物业的实际入住率能有40％就算高的了”,李国政对记者坦言。调研组的报告显示,空置率前三强均是位于武汉中心城区的繁华地段。

　　据李国政介绍,武汉空置房中有近四成属于投资型消费,“中心城区的楼盘多是投资的重点对象,空置率相对来较高”。此外,房屋配套设施完善程度也和空置率关系密切。

　　经适房第四季度集中上市

　　高空置率与居高房价持续胶着。不过,从下周开始,平静的湖面可能会开始发生变化。

　　昨日,《每日经济新闻》记者从武汉市房管局获悉,因多种原因,今年以来武汉尚未有一套经济适用房上市销售,2010年的经济房项目将集中在第四季度推出,“今年武汉经济适用房计划推出项目17个,其中,一部分房源将预留给被拆迁户,同时会有1万套新房对外公开摇号销售,最快9月有项目对外销售。”

　　这1万套新房无疑会使库存化压力巨大的开发商再添新忧。中国指数研究院华中分院给《每日经济新闻》提供的一份报告显示,在经历了5、6月销量平均30%的跌幅后,武汉商品住房7月份成交量比上月略增4.43%,“商品住房可售面积居高不下,一边是销售不畅,另一边是即将到来的上市高峰,有如堰塞湖一般,销售压力增大。”

　　“今年以来,武汉市一直没有新的经济适用房上市销售。一下集中推出1万套,从数字上看确实不少,但放在全年销售上来看,其实并不是很多,”李国政表示。

　　在行情不好时,今年上半年武汉商品房市场完成了5.49万套的销售量。由于经济房集中的区域基本上都属于拆迁、旧城改造力度大的区域。按照以往经验,经适房大部分都是配给了房屋拆迁户。“虽然计划总数是1万套,但总有一些房源因各种原因不能进入销售,这在以前经常出现。所以这1万套到底会对市场产生多大影响,需要看具体落实情况。”李国政表示。

　　据悉,武汉市即将推出的1万套经适房在价格制定上将不再 “一刀切”,不再设定一个最高限价,而是会将按照区域和地段的不同,设定各个区域的最高价格,“这对各个区域的房价会产生一定的影响,以前同一地段的经适房价格都会比商品房价格少一半。”