房产税一年内不会征收
《新财经》：近期，大家又在热谈房产税问题，您觉得房产税究竟要不要征？
李明俊：房产税这么多年一直就在征。准确地说，应该是房产税要进行改革，征收的范畴可能要扩大或者有所变化。
《新财经》：那您觉得相关政策何时能出台？
李明俊：据我从国家税务总局一位朋友那儿了解的信息，房产税在一年之内都不可能出台，想都别想。征收对象、起征点、税率，这些复杂的细则，都需要很长的时间进行完善。这个工作不是短时间能够完成的。
《新财经》：听您的意思，房产税早晚是要征，只是个时间问题。但是，从地区来讲，中国每个城市的经济发展水平都不同；如果没有一个明确的标准。您觉得应该怎么征？
李明俊：政府不能一刀切。我估计，中央会先出一个框架，然后各个地方政府根据当地的经济发展水平自行制定。中央会给地方政府一个幅度，每个地区在幅度里面选上限或者是下限，很多政策都是有弹性的。我觉得上海、重庆都有可能成为试点城市，做一个局部的尝试。
高税或可转变开发商的盈利模式
《新财经》：房产税一旦开征，对地产市场的影响有多大？
李明俊：影响大小主要看征收力度的大小。这个力度现在也说不清楚，我看也没有任何一个专家能说清楚，政府官员很多人恐怕说了也不算。你如果征个百分之一，现在有说法不是上海要千分之八吗？那个千分之八不痛不痒的，有什么用？根本没感觉。
《新财经》：您觉得应该是多高的比例比较合适？
李明俊：至于要多高的比例我也谈不上来。但如果征得太低，根本刺不到痛处，伤筋不动骨。
而征收比例如果定得高的话，不光会影响投资人的持有成本，同样会影响开发商的持有成本。
《新财经》：开发商的持有成本？这个怎么理解？
李明俊：商业地产投资开发盈利模式大概有四种：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业投入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖。四是不租不售，自己做商业经营，跟商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司等。
现在的情况是，稍微有点实力的开发商，都将开发的楼盘当做物业保留起来, 只租不卖。如果房产税开征的税率过高的话，开发商就会考虑一下这个问题，从而转变他们的盈利模式。
《新财经》：能不能具体谈谈盈利模式会怎么转变？
李明俊：刚才我也谈到，现在有实力的开发商都会考虑只租不卖，这主要有两个好处：第一，长期收租金，开发商可以有一个稳定的现金流。特别是上市公司，他们需要一个长期而稳定的收益。只租不卖容易平衡它们的财务状况和现金流。第二，升值空间大。针对地产，大家都有这样一个预期：即便房价在短期内有震荡甚至掉头向下的走势，但长期来看，五至十年，房价依然看涨。这是很多开发商目前采取只租不卖形式考虑的一个基本的出发点。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》发布之时，任志强说过，房地产开发将进入一个只租不卖的新时代。但如果房产税过重的话，我觉得开发商的盈利模式将会由只租不卖进入到只卖不租的时代。因为持有成本太高了。
抑制房价非不能而是不愿
《新财经》：既然高房产税有可能转变开发商的盈利模式，那么，有没有可能对开发商造成新一轮的洗牌？在我们的采访过程中，有人认为房产税将会整合一部分中小地产企业。
李明俊：不至于，不可能。
一个税种没有那么大的效果，太高估它了。房产税不是一个新的税种，它只是在原来税种的基础上，做一些调整修订而已，怎么可能有那么大的功效？目前来看，能把小开发商搞死的只有一个税率——土地增值税。其他的税率都不行，因为土地增值税的税率很高。同时，从征收时间来讲，土地增值税不仅仅是执行当年的税费，还涉及到过去很多年没有清算过的地产项目都要重新清算。
